2024-2025，七大城市商業之變
撰文：顯微鏡，編輯：SCity Team，首發：感性城市SCity
緩增時代才剛開始，沒有離場的從業者們，一定都經過了很多掙扎，又找到了希望。
繼續年末總結系列，這次我們聚焦在城市。
不看一、二線，北上廣深的排名，
也不看增量或者銷售的傳統分級，
我們看創新、看局勢、看城市商業敘事，
哪里出現了閃光、哪里出現了轉折。
長期諸侯盤踞的城市，
如廣州、武漢、南京，這一年迎來或將迎來破局者的鯰魚效應；
穩定商圈的另一批省會/代表城市里，
如西安、廈門、長沙，這一年都有新項目勇敢走出了舒適商圈，給城市帶來新格局的可能；
長期占據商業活力值頭部的城市，
如成都、上海，繼續著創新商業的常態化探索，也繼續努力承擔著，時代趨勢下，新一輪生活配套商業的責任先行。
話不多說，我們展開聊聊。
一、廣州、武漢、南京，歷史帶來的紅利，
或早或晚都被時代拿走
1、廣州
說起廣州市場，品牌們最喜歡吐槽的兩個點：
第一是天價租金，卻沒有相對的天價銷售額；
第二就是商圈太集中，集中到幾乎憋不出第三家店。
不管是本地的天河城或者正佳廣場，甚至是太古匯、天環廣場ParcCentral......如果長期關注廣州的商業，不禁會感嘆，整條天河路乃至整個中心城區市場，太久沒更新了。
沒有新對手，沒有混戰，一切增長仿佛全靠對手差異化和自身地段，這像不像曾經西安看賽格國際購物中心、鄭州看丹尼斯大衛城的感覺？
當然，這背后的城市能級和背景支持不同，但相同的是，歷史帶來的紅利，也總會或早或晚被時代帶走。
圖源小紅書
2024年，廣州新開的項目并不夠扎眼，更強烈的感受，是一種變革前的蓄力。
火熱了兩年的東山口迎來租金高峰，結果就是品牌潮和人流潮雙降，北上廣深的被追捧新開品牌，如BYREDO、Aēsop，也如SALOMON、HOKA，終于都首進廣州。
2024年，在開發端，更多是一種期待，2個華潤萬象系商業；
2個新鴻基商業，以及2個太古和1個K11，增量聚集在了白鵝潭和長隆。
到底哪里是核心商圈呢？
廣州這樣的能級，早該有勢均力敵的多個商圈出現了，不管是零售還是其他，廣州不會缺乏消費力，更不缺乏來往人流的活力，大灣區是助力還是分流吸力，也看打鐵自身強不強。
圖源小紅書youlightuptheroom、白鵝潭CBD建好了嗎、房二娃故事會
2、武漢
華中混戰在2024年上下半場，漢江兩岸都有重磅炸彈：上半年25萬方武漢武昌萬象城開業，下半年武漢SKP帶來的戰爭，一時間本地保衛戰和行業升級戰同時打響。
先說武昌萬象城。
2022年底，華潤置地正式全盤接手原屬華夏幸福的武漢長江中心項目，武漢第二座「萬象城」購物中心也正式落戶武昌濱江商務區。
武漢武昌萬象城“落日劇場”，圖源小紅書云笙
數品牌真的已經麻了，對這個項目最大的印象，一定有那個超2000平方米的屋頂“巨型天幕”，天然光線構建的戶外空間，誰不曾欣賞江水落日蔓延。
這不禁讓我想起，同樣是不在最激烈的商圈，而選擇景觀腹地自成一方，同樣是體驗內容升級，但消費堅持大眾的路線，武昌萬象城的未來，和長沙北辰三角洲大悅城的故事是否會有重疊？又或者有更好的想象？我們也很期待。
武漢SKP活動現場，圖源小紅書小魚兒whu乖乖
再說全球店王SKP。
武漢SKP開業直接引爆的最直接的商戰，用奢侈品折扣搶份額，也是成為國內乃至全球奢侈品市場罕見的消費嘉年華（雖然很快被品牌總部叫停）：包括LOUIS VUITTON、DIOR綜合折扣力度達到83折-85折左右，全國富婆和代購殺到武漢買貨，成為2024年最戲劇化一幕。
這個故事我們不展開，但它反映的問題，其實也是很多商家對于武漢市場又愛又恨的根源——本地與外來商業斗爭嚴重，無限商圈卻只能開有限的店，進入這個市場的隱性成本太高，不如放一放。
南京Ifc商場，圖源小紅書Derekwen Foto
3、南京
南京和德基廣場幾乎成了一個捆綁的奢侈品故事，商圈集中，消費集中也是這座江浙滬隱身富豪過去長期的標簽，隨著2024年南京國金中心商場（后文簡稱：南京ifc商場）的開業，會不會有格局的變化呢？
作為業內視角，首先我們會思考市場份額，南京就這么多人，再打造一家頂級定位的商業項目有沒有必要，增量從哪里來；
其次，就是消費者的行為習慣和沉淀，需要多長時間培養商圈，更多的帶動又會出現在哪里？
新鴻基地產作為行業頭部開發商，不管是徐家匯國貿中心（ITC）強勢加入的上海徐家匯商圈戰斗，還是此次南京ifc商場的亮相，我們都能看到新地產時代商業操盤所缺乏的優點：有手腕有經驗，還有耐心有遠見。
上海 ITC 徐家匯中心（左）南京ifc 商場（右）
圖源小紅書asdn321、Derekwen Foto
從2016年宣布的ICC定位，到如今十年磨一劍的奢侈品同步開業南京ifc商場，各種已經覆蓋了行業變遷和時代心境更改，那么一座商業的責任僅僅是帶來多少品牌體驗和消費嗎？
或許對于南京來說，更需要的是破局和重組，是從商業消費的活力中，找回江蘇省省會城市的自信和格局。
開局者先行，永遠有實干者緊隨其后，從IFC到萬象天地，到未來的金陵中環，我們相信，市場的活躍永遠是交響曲而非獨奏。
二、西安、廈門、長沙，走出舒適商圈，
新格局迎來新升級
1、西安
西安的洗牌其實這次算第二波。
第一波洗牌是2019年前后，曾經的霸主西安中大國際，隨著西安SKP的進入，西安大悅城的“空降”，5年間，開始大家都很難過，漸漸地大家都逐步找到了自己的角色和商圈份額。
我們看到，西安消費的格局變了，但似乎從業者的心態、商圈的格局還沒完全變。
西安萬象城，圖源小紅書
2024年，西安萬象城又來了，這個不在西安傳統核心商圈的項目，卻投入了華潤大量的心血，光是40億的投資額，以及華潤置地30年年會助力就讓市場看到了用心，近200家區域及城市首店、城市旗艦店，概念店級別店鋪入駐：MUJI西安首家生活主題店、梵幾西安首店暨咖啡融合店、COS西北首店、GROTTO西北首店、Peet's Coffee形象旗艦店等......
大家都很期待，它會不會像上海的前灘太古，會不會慢慢地，徹底地改變西安固有的商業格局？
GROTTO西北首店（左）、Peet's Coffee形象旗艦店（右）
圖源品牌
其實，開始的品牌組合和內容并不一定是最終拉開差距的點，核心還是看兩端的人：
一端是消費者，西安和成都有類似號令一方的虹吸能力，陜甘寧的朋友們12月初可能都聚在了西安，就像是云貴川的富婆都在成都掃貨；
另一端是從業者，本地內循環的人才同樣需要外來者的刺激，從本地到全國連鎖，到頭部重奢港資，這些代表標準傳承迭代的企業進入，勢必能看到一場新的混戰搏殺，最好，行業功夫的成長早已不在山洞閉關，而在左右互搏。
在這場共同成長中，人的變化，也能刺激已經占據了好位置的各大商圈商業，更上一層樓.
西安萬象城生命之樹
一切答案，都藏在設計里。
這次西安萬象城的生命之樹，邀請Heatherwick Studio 創始人兼設計總監托馬斯·赫斯維克（Thomas Heatherwick）設計，其標志性的創新和趣味性，也契合了項目希望帶給西安市場的核心價值。
不是當初SKP奢侈品全系列的一站式富豪賣貨，而是生活理念及新鮮眼界的提升，是新時代的品質生活價值探索。
2、廈門
2024年的廈門，大悅城的開業算是一次勇敢地突破。
很長一段時間，這個500萬人口的城市，負擔了超越其體量的旅游盛名，大多數時候，廈門給人的印象就是文藝小而美。雖然有本地霸主SM商業不斷開拓，廈門萬象城商圈提升，但氣質始終保持清新，以及在整個福建商業也很難去形成虹吸。
圖源小紅書
原因，我們曾經也提過，詳見文章《下個商業時代的答案，可能在廈門》。
一方面是街巷文化的根植以及人口增速的緩慢，導致標準化高速復制在這里沒有土壤；
另一方面是本地消費者日常生活需求，和對于時代網紅快消的期待之間存在理念差距，導致廈門消費的沉淀和魅力，更多沉淀在了不同的品牌，而非大一統的商業。
廈門街頭，圖源小紅書吳季川
2024年開業的廈門大悅城開在了“島外”，定位“濱海文藝浪漫地標”。
很大程度上打破了廈門島內外商業布局的不平衡，成為島外商業崛起的重要里程碑，撬動了新一輪集美新城活力升級。
在籌備期，這個項目也遭遇到很多的質疑，畢竟長期廈門的消費都在島內完成，甚至還有特殊時期會有封閉島內外交困的傳統風險，大悅城怎么去做的呢？
制造新鮮感，不是全部身家討好新鮮品牌，而是真的思考島外消費者要什么。
圖源小紅書Q.Luna、舉個
在這個社交媒體讓世界扁平化的時代，品牌、各種首店滿足的是“匯報材料”，而不一定真的帶來多么爆的效應。
本地沒開，網上沒有嗎？網上吃不到的，3小時飛機還不吃不到嗎？
廈門大悅城抓住了其最擅長的IP內容運作，帶來了另一種新鮮感最快的刺激，來自迪士尼的女明星玲娜貝兒來到鷺島，商業空間正逐步成為文化和娛樂的載體，不僅為城市帶來更多元的消費體驗，也為品牌提供了更廣泛的文化傳播平臺。
3、長沙
長沙商業難做，是商業人的共同話題之一，原因可能有三個：太集中，太便宜、只吃不買。
長沙街頭，圖源小紅書做一個愛拍照的貓
長沙10年人口增長100w，剛剛破千萬，說是省會但人口一直被長三角和珠三角瓜分，所以完全沒辦法形成虹吸。
其次除了三一重工這樣的工業企業，沒有更多的高科技前沿大企業，一個娛樂產業衍生的服務行業只能換來更多低收入年輕人，因為低房價低消費留下來，未嘗不算溫水青蛙。
長沙很網紅，來旅游的人很多，但來了都是吃，更可怕的是，多半是吃小吃。
其實這個情況曾經的重慶和成都也都遇到過，但各家解題思路也有不同，這里就不展開了，不過長沙第二商圈例子，或許也能帶來一些參考。
德思勤四季匯美食節與24小時書店，圖源小紅書澎小亮、蔣不聽
在長沙客流第二的紅星商圈，帶給市場驚喜的并不是高舉高打的星城，反而是穩扎穩打的德思勤四季匯。
在喧囂網紅標簽盛行的不夜城長沙，這個本地運營商一早就看到了客質和黏性的重要性，既做酒吧宵夜美食街，也做24小時書店，書店不必叫誠品或者蔦屋，但處處都是本地生活的服務細節和品質關愛的思考。
以豐富換客流，以運營換客質，之后，高客流維護收入基本盤，優客質發力頭部品牌銷售，最后基本盤穩定的情況下，有了足夠的談判空間，再以頭部銷售提升新的生態格局。
三、成都、上海，常態化探索創新商業，
關注真實社區和社群深耕
成都和上海，這一年講的故事太多了，分析項目或者品牌首店，似乎在此刻都沒什么新鮮感，品牌總是先開上海，或者獨愛成都，各種前沿和悠閑愛生活的標簽被貼上去，又不斷因為商圈競爭和過度包裝呈現大的起伏。
其實，成都和上海的活躍度，更像是一場消費者和行業的共襄盛舉。
成都和上海街頭，圖源小紅書周六、Oceansilence
消費者的參與度，其實看這兩座城市就知道，本質上與收入無關，與消費力有關，而消費力和生活基礎成本，以及生活追求的理念有關。
這樣分析下來，收入和基礎成本擺在那里我們無法掌控，我們更多想去聊一聊2024年上海和成都商業項目，以及它們帶給我們的驚喜理念和趨勢。
成都麓湖CPI、CyPARK，圖源小紅書
1、成都
成都麓湖CPI和此地CyPARK（后文簡稱：CyPARK）是一個代表，社群、開放、自然小而美是最直接的觀感，全城網紅打卡過后留下的是社區感的日常經營。
一部分人先富起來是買奢侈品的時代敘事，一部分人先脫掉長衫，一部分人先和自己和解，一部分人先關注當下，才是這些商業能夠存在和生長的緣由。
這兩個項目就是新時代的兩種配套敘事：
CyPARK的社交餐飲加上克制的審美、垂類零售和社群，是成熟住宅和商務區配套支持中又加入了碎片減壓自留地概念；
麓湖CPI的生活方式氛圍感，是高端住宅區基礎生存滿足后的精神社區，是開放又聚焦的小眾社群，也是獨立又呼應的麓湖dessert板塊。
圖源小紅書設計師的純游攻略、一只圓圓熊
2、上海
再看上海，今年考察項目的同行們都在聊，如果非要說今年最喜歡的一個項目是什么，票數最多的果然是Gate M西岸夢中心，這個項目占盡了天時、地利、人和。
天時，恰好的時代消費情緒到了，回歸生活本質不追求奢侈了，金碧輝煌膩了要回歸自然生態，商務精致風趕不上戶外運動健康管用；
地利，首先西岸夢中心只能在上海，其次雖然西岸不是傳統商圈，但在鋪墊完五大新城大闊步發展之后，上海很久沒有召喚過大而美了，那么西岸至少是可達性不錯的選擇；
人和，是所有事情的基石，決定上線也決定下限，團隊不用多介紹，更重要的是行業人和消費人的共同心聲。寵物、單人、運動、藝術、反精致、反標準、反連鎖，這些西岸已經形成并身在其中的角色，促成了這場共謀。
圖源小紅書設計師的純游攻略
講到這里，我想就夠了。
如果你非要問我冬天里的CPI和西岸夢中心的生意好不好，那我只能反問你，今年和明年的收入還有沒有參考和預期？
后記
最后我想說，在這個變化的時代，其實最珍貴的是堅定地選擇，是持續的堅持，是往前走還揣著初心，是停下來也不放下夢想。
緩增時代才剛開始，沒有離場的從業者們，一定都經過了很多掙扎，又找到了希望。
“愛你恨你，問君知否，似大江一發不收。轉千灣，轉千浪，亦未平復此中爭斗。
圖源小紅書daidai
作者公眾號：感性城市Scity（ID：zoffzuo）
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