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作者：俞斯譯
原標(biāo)題：房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)啥好消息，那潘石屹在得意什么|2015年輕化系列

年輕人比煤老板重要啊。

潘石屹運(yùn)氣不錯(cuò)。這一年，他趕了一個(gè)時(shí)髦，吸引了好多目光，可能還躲過(guò)了一堆麻煩。

今年做地產(chǎn)生意的公司日子都不好過(guò)，但是潘石屹現(xiàn)在是個(gè)租房子的。不光是自己蓋的房子，還有很多別人的。

他如今的名聲和創(chuàng)業(yè)大潮連在一起。在和媒體的餐會(huì)上，記者問(wèn)他的問(wèn)題除了常規(guī)的房地產(chǎn)公司之間的事兒，還有北京和上海創(chuàng)業(yè)熱各自都有什么特點(diǎn)。聊著聊著，他扭頭問(wèn)坐在身邊的助理：“誒，前兩天給望京 SOHO 專門(mén)寫(xiě)了個(gè)稿子的媒體是哪家來(lái)著？”

潘石屹自己這個(gè)“創(chuàng)業(yè)”項(xiàng)目叫做 SOHO 3Q。北京望京、銀河、中關(guān)村和光華路，上海復(fù)星、外灘和虹口，每一個(gè)名字都跟著 SOHO 3Q 字樣……這些建筑以前上媒體，可能是因?yàn)樵す系隆②裱形徇@樣的建筑師，但現(xiàn)在是因?yàn)樾〖t書(shū)、美團(tuán)、Uber 這樣的公司，它們都是入駐各個(gè) SOHO 的明星公司，有這些名號(hào)在前面，會(huì)有更多創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)前來(lái)，在這些擺著北歐風(fēng)沙發(fā)的玻璃大樓里尋找屬于自己的辦公桌。

一個(gè)工位，一周的價(jià)格是 700 元。從 2015 年 2 月開(kāi)張起，SOHO 3Q 已經(jīng)在北京和上海擁有 10 個(gè)辦公空間，總計(jì) 6600 個(gè)座位，出租率維持在 90% 以上。類似光華路 SOHO 之前是商場(chǎng)，如今也全面改造，變成聯(lián)合辦公空間。潘石屹說(shuō)，2016 年總座位數(shù)量要達(dá)到 4 萬(wàn)個(gè)，這是商業(yè)化的初步規(guī)模。

SOHO 3Q 中的開(kāi)放區(qū)域和獨(dú)立辦公室

創(chuàng)業(yè)、聯(lián)合辦公、多元化團(tuán)隊(duì)……這些如今是提高地產(chǎn)附加值最有用的名詞，正如上一波“創(chuàng)意園區(qū)”熱潮一樣。

論老化程度，房地產(chǎn)行業(yè)可能是中國(guó)各個(gè)行業(yè)里的翹楚。潘石屹說(shuō)，將近 10 年，這個(gè)行業(yè)里沒(méi)有出現(xiàn)新的、優(yōu)秀的大型開(kāi)發(fā)商，甚至連項(xiàng)目公司都很少見(jiàn)。管理者基本上都是 50、60 后，關(guān)于年輕人到底需要什么，他們很少去思考。

拿地依然是這個(gè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，然而之后的模式罕見(jiàn)變化，無(wú)論是蓋起來(lái)的樓、賣(mài)樓的銷售方式還是團(tuán)隊(duì)管理模式。截至 2015 年 10 月底，中國(guó)商品房待售面積達(dá)到了 68632 萬(wàn)平方米，但這一年 1 至 10 月的商品住宅銷售面積卻只有 3713 萬(wàn)平方米。供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，而那些拿來(lái)的地賣(mài)完了，就沒(méi)有然后了。

潘石屹有個(gè)外灘 8-1 項(xiàng)目，這個(gè)案子壓了他 3 年，半個(gè)月前剛剛解決。他說(shuō)“就算我把那塊地賣(mài)出去，50% 交了稅，剩下的錢(qián)北京、上海人任何一塊好點(diǎn)的地我都買(mǎi)不到了。不說(shuō)地價(jià)漲了，是（好的）地沒(méi)有了。”

壓了潘石屹三年的“外灘 8-1”地塊

“如果從空間利用的角度，三口之家即使只有一套三室一廳的房子，其中空余的那間房間使得利用率只有 66.7%，而不是 100%。如果這樣算的話，中國(guó)住宅的空置率遠(yuǎn)不止 50%，辦公室空置率更大，商場(chǎng)能有 10% 利用率就不錯(cuò)了。”潘石屹告訴《好奇心日?qǐng)?bào)》，“與其勞命傷財(cái)花幾十億買(mǎi)一塊地，還不如通過(guò)技術(shù)手段，把（房子）利用率提高。”

他的確更愛(ài)談 Uber、airbnb 這樣的“共享經(jīng)濟(jì)模式”。對(duì)于過(guò)去房地產(chǎn)那一套，他露出了一種痛定思痛的表情，而眼下手上的新業(yè)務(wù)則不是，看起來(lái)他還沒(méi)有完全摸清這個(gè)游戲規(guī)則，里面新奇的、年輕的東西讓他的眼神雀躍起來(lái)。

愛(ài)談 Uber 的不止潘石屹一個(gè)人，還有那個(gè)他口中那個(gè)“已經(jīng)退休六七年”的王石——他最近是沒(méi)空談這些概念了，寶能、萬(wàn)科和安邦的事情已經(jīng)沒(méi)有給他留太多喘息的空間。但就在今年 8 月哈佛深潛班的最后一次分享中，他還在熱情地介紹 Uber：如何激活存量以及塑造強(qiáng)大的后臺(tái)支撐，如何在諸多領(lǐng)域，都各自打造一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。

最近“有點(diǎn)煩”的王石是 Uber 的粉絲之一

如果把這些話里面的浮夸名詞擠掉，它的內(nèi)核是年輕群體遠(yuǎn)未被滿足的需求。這種需求從住家到商用都廣泛存在。我們可以把限購(gòu)、每平米 20 萬(wàn)、房本上寫(xiě)誰(shuí)的名字、宏觀政策、房貸之類的概念放在一邊，探討另外一個(gè)問(wèn)題：現(xiàn)在的年輕人，到底想在什么樣的空間里生活、工作、娛樂(lè)呢？

“不用看房、不用裝修，搬進(jìn)去就能工作”，這是創(chuàng)業(yè)公司會(huì)考慮聯(lián)合辦公室的重要因素。但對(duì)于 SOHO 中國(guó)來(lái)說(shuō)，大體量還有一個(gè)好處：以靈活的姿態(tài)滿足不斷變化的創(chuàng)業(yè)公司的辦公需求。2015 年 10 月，小紅書(shū)進(jìn)行了它們兩年來(lái)的第四次搬家，它們租下了 400 多個(gè)座位，成為了 SOHO 3Q 在上海最大的客戶。一年之內(nèi)，小紅書(shū)團(tuán)隊(duì)從 50 人擴(kuò)張到 200 人，快速解決辦公室問(wèn)題，顯然能提高不少工作效率。

400 個(gè)座位是上海復(fù)興 SOHO 3Q 的一整層，小紅書(shū)只坐滿了一半，“還是為了給未來(lái)擴(kuò)張預(yù)留空間。看起來(lái)多花了一點(diǎn)錢(qián)，但算起來(lái)是值得的。”小紅書(shū)公關(guān)負(fù)責(zé)人牛千告訴《好奇心日?qǐng)?bào)》。

為了給小紅書(shū)騰出一整層的區(qū)域，有 11 家原本在這里的創(chuàng)業(yè)公司搬到了 3 公里以外的東海廣場(chǎng) SOHO 3Q。

做移動(dòng)招聘的“哪上班”就是搬家的 11 戶之一。創(chuàng)始人韓冰告訴我們，當(dāng)初公司希望拓展上海市場(chǎng)，但同時(shí)員工數(shù)比較少，就希望找一個(gè)聯(lián)合辦公空間。看中復(fù)興 SOHO 3Q 一是地理位置好，二是創(chuàng)業(yè)公司都在一起，“比較熱鬧”。在哪上班入駐時(shí)，SOHO  3Q 還有租三個(gè)月送兩個(gè)月的優(yōu)惠活動(dòng)。

過(guò)曉茜是一家名為“特贊”（Tezign ）的創(chuàng)業(yè)公司的 COO，它們也是復(fù)興 SOHO 3Q 最早的租戶。“我們團(tuán)隊(duì)都是年輕人，有不少海歸，這里整個(gè)環(huán)境比較硅谷，就選了這里。”過(guò)曉茜自己是建筑出身，加上團(tuán)隊(duì)本身做的是對(duì)接設(shè)計(jì)師和公司客戶的事，她對(duì)于辦公室的裝修有更多的要求。

特贊是 SOHO 3Q 最早的租戶之一

特贊邊上是一家叫 Ping++ 的移動(dòng)支付工具開(kāi)發(fā)公司，主要為一些創(chuàng)業(yè)公司提供移動(dòng)支付模塊。公司大部分技術(shù)團(tuán)隊(duì)都在郊區(qū)的科技園中，但創(chuàng)始人金亦冶依然在 SOHO 3Q 租下了位置提供給市場(chǎng)部人員，一方面是方便出去見(jiàn)人，或者接待客戶，另一方面它本身做的就是創(chuàng)業(yè)公司的生意，身邊的這些鄰居就有可能成為潛在的客戶，“鄰居”特贊和樓下的小紅書(shū)已經(jīng)是它的客戶了。

“這些年輕人啊，中午出去吃飯就帶個(gè)手機(jī)，錢(qián)包電腦都留在桌上！”潘石屹說(shuō)這是他印象深刻的事情之一。

他常來(lái) SOHO 3Q，不是檢查工作，是“做活動(dòng)”。比如和 Uber 上海總經(jīng)理搞個(gè)對(duì)談，或者和誰(shuí)再聊聊互聯(lián)網(wǎng)。SOHO 的團(tuán)隊(duì)把這個(gè)定義為活躍社區(qū)氛圍，順便也可以增加媒體曝光。市場(chǎng)部人數(shù)不多，但活動(dòng)必須“一天一個(gè)”，有時(shí)候在里面工作的人會(huì)覺(jué)得他們被打擾了。工程師吳彥（化名）曾經(jīng)在北京望京 SOHO 3Q 租了一間獨(dú)立辦公室，經(jīng)常會(huì)有工作人員來(lái)敲門(mén)，詢問(wèn)是否要參加活動(dòng)，“他們會(huì)說(shuō)’我們潘總來(lái)了，你要不要出來(lái)看看’。我心想，你們潘總是誰(shuí)啊，我為什么要見(jiàn)？”

潘石屹身穿美國(guó)隊(duì)長(zhǎng)制服為 SOHO 3Q 租戶送餐

潘石屹對(duì)此無(wú)所謂，他要的是社區(qū)多元化。在這個(gè)剛剛進(jìn)入聯(lián)合辦公行業(yè)的人心目中，多元化就等于社區(qū)價(jià)值。“以后 SOHO 3Q 按照座位賣(mài)，我們要在網(wǎng)上開(kāi)放預(yù)訂，一個(gè)小時(shí)一個(gè)小時(shí)賣(mài)，你根本不知道自己旁邊會(huì)坐著誰(shuí)。”潘石屹對(duì)《好奇心日?qǐng)?bào)》說(shuō)，有可能，一伙人預(yù)約了地方，開(kāi)了會(huì)就走了。這是他心目中最靈活的出租方式。

在過(guò)去的 3 年里，潘石屹辭退了所有的銷售團(tuán)隊(duì)——“這些都是當(dāng)年跟著我打江山的人啊”。離開(kāi) SOHO 之后，這些銷售精英進(jìn)入了別的房地產(chǎn)公司，而潘石屹聘請(qǐng)?jiān)瓉?lái)高德地圖的技術(shù)總監(jiān)負(fù)責(zé)包括 3Q 項(xiàng)目在內(nèi)的整個(gè) SOHO 中國(guó)技術(shù)開(kāi)發(fā)，這個(gè)技術(shù)部門(mén)在今年被改名為了聽(tīng)上去更加時(shí)髦的“SOHO Lab”，每個(gè)月都要推出一個(gè)新產(chǎn)品。

SOHO 3Q 從 10 月起采取了眾包銷售，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)人都可以成為 SOHO 3Q 的銷售員，成功介紹租戶可以提取傭金。根據(jù)潘石屹提供的數(shù)據(jù)，一個(gè)月時(shí)間里有超過(guò) 3000 人注冊(cè)，完成了 1300 多萬(wàn)的銷售額。

在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，潘石屹競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不能更多。它們都不是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然，也有靠這個(gè)旗號(hào)拿地的。 2015 年 3 月，從萬(wàn)科高級(jí)副總裁位置離職的毛大慶，把新的創(chuàng)業(yè)方向也定在了聯(lián)合辦公空間。他創(chuàng)辦的優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)在北京進(jìn)行了 10 多處選址，裝修還沒(méi)有完全建好，就完成了一筆 2 億元的 A  輪融資。

一個(gè)由外資基金前高管創(chuàng)辦的“WE+”空間，今年要在北京、上海開(kāi)出五家店。創(chuàng)始人雄心勃勃地表示，到 2018 年底要變成 200 家店，同時(shí)表示自己比起潘石屹的優(yōu)勢(shì)是更低的價(jià)格。

像這樣的項(xiàng)目在過(guò)去一年出現(xiàn)了幾十個(gè)，其中不少項(xiàng)目都在這輪資本寒冬中拿到了令人艷羨的投資額和估值。無(wú)論是投資人還是創(chuàng)始人，都認(rèn)為這種模式代表未來(lái)。

由兩個(gè)美國(guó)年輕人創(chuàng)辦的聯(lián)合辦公空間 WeWork 估值已經(jīng)達(dá)到了 100 億美元

這僅僅是年輕人的辦公需求。你肯定也能從地鐵和樓宇廣告里知道，類似 YOU+ 國(guó)際青年公寓、小豬短租以及鏈家這樣的公司，正在發(fā)掘年輕人對(duì)住家的需求。我們會(huì)在另外的文章里談及其中的市場(chǎng)情況，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這些生意相比房地產(chǎn)整個(gè)大盤(pán)，還處于非常初級(jí)的階段。

當(dāng)然還有商業(yè)地產(chǎn)。比如萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在全國(guó)十幾處地點(diǎn)布局了文化和旅游地產(chǎn)，青島東方影都開(kāi)業(yè)時(shí)，還請(qǐng)來(lái)一堆好萊塢明星造勢(shì)。還有不斷崛起的各類 shopping mall 和度假村，這其中的泡沫，又是另外一個(gè)話題。

話說(shuō)回來(lái)，即便把現(xiàn)有的 SOHO 3Q 面積擴(kuò)大 10 倍，也只有 SOHO 中國(guó)剛剛賣(mài)掉的“上海地王”外灘 8-1 地塊一塊地規(guī)劃建筑面積的三分之一。對(duì)于潘石屹來(lái)說(shuō)，賣(mài)一幢樓的收入也遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)一年 SOHO 3Q。這個(gè)在潘石屹看來(lái)老朽不堪的市場(chǎng)，其實(shí)沒(méi)有本質(zhì)變化。

但這些項(xiàng)目會(huì)為它們贏得更多關(guān)注。潘石屹說(shuō)，這些關(guān)注來(lái)自政府，也來(lái)自設(shè)計(jì)師。他似乎又可以像當(dāng)年吹噓自己裁掉 300 個(gè)銷售精英那樣引領(lǐng)一次潮流了，只不過(guò)這回，他想替別人做這些空間的銷售。“就連任志強(qiáng)都說(shuō)，你趕緊把我那樓也拿去租了吧！”潘石屹說(shuō)。

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