魔方公寓沖刺IPO，長租公寓下半場怎么走？
談到長租公寓，或許你還未從蛋殼公寓、青客公寓暴雷事件中緩過神來，租客和房東的糾紛歷歷在目。時隔兩年之后，魔方生活（魔方公寓母公司）赴港沖刺IPO的新聞，再一次讓大眾關注到“長租公寓”。
2009年，魔方生活在南京開出第一家租賃公寓社區，截至2022年6月末，魔方生活擁有在營公寓數量，達到了76190套。在地域分布上，北京、上海和深圳等一線城市公寓數量占比，約為64%。在魔方招股書說明書中披露，其2021年實現凈利潤2.59億，凈利潤率達到20.1%。
沉寂已久的長租公寓行業的，魔方生活能否攪動新增量？放到更長的時間線上來看，長租公寓如何在我國一步步發展壯大，又為何深陷暴雷風波？在經歷暴雷跑路后，長租公寓產業又有了哪些新發展、新變化？下文，我也將逐個進行拆解。
起飛：三股勢力撐起一個新需求
從2010年起，伴隨著“互聯網＋”和“雙創”的熱潮，諸如魔方、You+等創業型公司先后啟動了自己的長租公寓。
長租公寓本身是極有想象力的產業，創始人描繪出在一、二線城市打拼的年輕人居住在老破小里，“忍受著房子設施裝修的老舊”、“無聊孤獨缺乏社交”、“隨時面臨租約到期”、“房租上漲而需要搬家遷移”等窘境，提出要建立一種新型的公寓租賃。
沖突越大，需求越大。
長租公寓企業針對性地為年輕人提供穩定、長期的居住服務，通過北歐、日式等流行風格的裝修設計讓租客的居住更加體面、溫馨，通過提供公共區域保潔、免費維修、管家服務等為年輕人帶來居住的安全感，同時在集中式長租公寓里，加入更多社群增值服務，如配備健身房、書吧等公共社交空間，將公寓打造成年輕人的避風港。
而在需求側，一線城市平均購房年齡為36-38歲，新一線城市平均購房年齡為33-36歲。而在購房之前，青年白領們有著可觀的可支配收入，也愿意支付更多租金來提升租房品質。小而美的長租公寓迎合了這種新興的需求，在大城市率先獲得發展。
從企業背景上看，長租公寓大致可被歸為以下三類：
·開發商系
2015年住房城鄉建設部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，支持房地產企業將其持有的房源向社會出租，同時積極推進房地產投資信托基金試點，這對房地產企業有很強的吸引力。
在政策的重重利好下，萬科、金地、龍湖等地產企業紛紛在長租公寓領域進行布局。其中較為知名的如泊寓，是萬科集團旗下的長租公寓品牌，截至今年六月，已布局全國33城，擁有房源16萬余間；還有冠寓，是龍湖集團旗下品牌，房源規模今年已突破11萬間。
房地產商下場做長租公寓具有先天優勢，首先其品牌效應顯著，更容易受到租客信任青睞，在業務上也更具有協同優勢，且擁有自持房源的獨特優勢。
·中介服務系
貝殼旗下的自如、我愛我家旗下的相寓，背靠中介平臺在租賃房源和客戶渠道上的便利性，在做二手房屋交易或租賃業務時，將房源與客戶資源引導到自身長租公寓業務。
由于中介服務系企業掌握的房源具有多樣性，其長租公寓業務的類型也更加廣泛。以自如為例，其可以提供分散式合租、整租、豪宅，以及集中式獨棟和社區的全品類租住產品，為市場提供了更加多元化的選擇。而作為二房東，中介服務系相較開發商系資產更輕，資金鏈也更加靈活。
·創業系
創業系是最早涉足長租公寓領域的企業類型，在運營管理和領域探索上經驗最為豐富，以You+、魔方公寓為代表的創業公司披上互聯網＋的外衣，將傳統的房屋租賃搬到線上，以數字平臺的身份走上一條依靠投融資快速擴張的進擊之路。
爆雷：行業的重大洗牌
在長租公寓之前，美團和滴滴等平臺型獨角獸的出現，已經讓資本相信“燒錢換市場”具有可行性，而以蛋殼公寓為首的長租公寓企業，打出的正是“以互聯網的方式改造傳統住房租賃市場”的口號。
資本市場也一直按照“數字化平臺”的預期，對長租公寓企業進行估值和投融資，長租公寓自身也樂于將自己的商業模式歸結為中心化（集中房東房源管理，分散出租）、標準化（統一的裝修）、在線化（通過APP線上完成看房、交易、增值服務全過程）這樣貼合平臺型企業的新詞。
然而在華麗的外表下，本質上長租公寓賺取的仍舊是二房東的辛苦錢。
平臺型企業最為關鍵的是擴張后邊際成本的降低，當平臺壯大，新用戶加入平臺的邊際成本近乎為零，同時給平臺內的所有用戶帶去潛在正收益。而對長租公寓來說，租房本身依舊需要業務員與房東和租客，進行一單一單的談判溝通，邊際成本并不低，同時每增加一個新房源，管理運營難度隨規模增大，邊際成本不降反升，這從理論上證明長租公寓平臺無法實現快速規模化。
為了實現快速擴張，獲得新一輪融資，長租公寓企業進入惡性競爭階段：通過高買低賣的方式搶占租客和房源，即以高于市場的價格，從房東手中快速吸納房源，而后又以低于一手租賃的價格，低價租給租客。因為長租公寓的用戶集中在一、二線城市，一、二線城市本身的房源也稀缺緊張，所有在這場零和博弈中，各個企業也紛紛跟進高買低賣的競爭策略，從而使市場爭奪更加扭曲、無序。
在這樣畸形的競爭策略下，借著互聯網金融的東風，部分長租公寓公司推出租金貸業務，租客與金融機構簽訂貸款合同，分期償還；而金融機構則一次性將數月乃至一年的房租一次性支付給長租公寓企業。如此一來，企業就沉淀出一個更大的資金池，繼續高價收房-低價出租-融資-高價收房的游戲。在這個游戲中，部分長租公寓企業僅支付了房東和租客間的租賃差價，就撬動起幾倍于此的海量資金。
然而這個模式本身風險極大，一旦企業的投資業務遭遇重大虧損或無法通過擴張和融資手段獲得新資金“借新還舊”，長租公寓企業資金鏈就業斷裂風險。
2020年，新冠疫情的爆發使租房市場需求銳減，企業“借新還舊”的模式再難持續，以蛋殼公寓為首的頭部平臺紛紛暴雷，青客公寓被破產清算、蘑菇公寓面臨巨額執行款，而更多中小長租公寓企業則攜款跑路，留下房東和租客相互爭執的一地雞毛。
回顧暴雷事件本身，它并不意味著長租公寓整體走向衰敗，應該更恰當的理解為行業的一次重新洗牌或自我凈化。讓企業和房東租客看清長租公寓的風險，從而警惕高買低賣的惡性競爭手段。
下半場，在支點上使力
阿基米德說，給我一根杠桿我就能撬起地球。許多企業也的確照做，在“杠桿”上瘋狂使力。然而我們要看到，在撬起地球的事業里，除了杠桿，更重要的是支撐杠桿的支點要堅實牢固；失去支點，所有杠桿也就都失去了著力點。
對長租公寓來說，支點正是服務好房東和租客的業務能力。長租公寓的下半場，企業核心競爭力在服務本身。相信你已經看出，長租公寓賽道本身并沒有那么光鮮亮麗，不僅投入大、回報周期長、對資金鏈要求高，賺取的也是二房東的辛苦錢，利潤空間有限。
在行業內部一直存在“三高一低”的說法，即長租公寓市場資產價格高、融資成本高、稅收負擔高，而收益率低。所有只有真正秉持長期主義，做好二房東事業本身，持續優化打磨自身運營管理能力的企業，才更有機會突出重圍。
從大趨勢上看，政策將長期利好長租公寓產業：
首先，在監管層面，政府著重打擊高風險的經營行為，對租金貸和資金池都進行了嚴監管，出臺一系列行業規范，禁止高買低賣行為；
在金融層面，去年七月國家發改委下發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金試點工作的通知》，為長租公寓企業融資提供渠道；
在政策層面，國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，多地鼓勵將存量房源轉化為保障性租賃住房，即長租公寓有望納入保障性租賃住房體系，獲得政府背書。
在需求側，中國的城鎮化未來仍將穩步向前發展。且在長租公寓重點布局的一、二線城市，年輕人口仍舊大量流入，規范、體面、以小戶型為主的長租公寓在租賃市場仍舊有較強競爭力。
在企業側，部分優質長租公寓企業將跑出一條更為健康的創收路徑。
例如在商業模式上，魔方生活正在講述一個不同于“蛋殼公寓”的故事。不同于從個人房東手里收房源，魔方生活從機構業主那里，一棟一棟地收房源，包括房地產沒賣出去的商住公寓、歇業酒店等。也由于房源集中的優勢，魔方生活能夠保證房源鎖定期，同時用戶在一棟樓內也可以設置諸如娛樂、辦公、休閑和健身等公共空間，方便策劃用戶社群活動，繼而提升用戶粘性。
在To B市場，魔方生活也面向企業推出群租服務，擺脫“靠資本搶房源，靠轉租吃差價”的單一模式，并提供企業與公寓間往返班車的服務，滿足企業在員工宿舍方面需求。
此外，魔方生活也嘗試“輕資產模式”，將精細化運營管理的功力整合成解決方案，通過加盟和托管的方式，對外輸出運營管理能力，為合作方提供從前期設計到后期管理的全流程服務，例如魔方生活作為管理輸出方，便在寧波與一家國企合作打造了一個租賃社區。
而背靠地產公司的大品牌，如今已成長為長租公寓的頭部品牌。萬科在2020年的業績發布會上，表示將長期、堅定地看好住房租賃賽道，同時也將長租公寓確定為主要的發展方向，旗下的萬科泊寓品牌截至2021年底，共運營管理長租公寓 20.87 萬間，較2020年上升12%。
已開業項目的年均出租率達 95.3%，客戶續租率高達 58%。依托萬科體系內的物業管理、商業管理等服務，泊寓在社群運營、租賃管理等服務中一直走在前列。
「擴張&負債」是一體兩面
如果說擴張是長租企業的A面，債務則是B面。走向下半場的長租公寓，仍需要解決“擴張&負債”的老大難問題。
正如魔方生活擁有“2021年凈利潤2.59億”的亮眼數據，利潤率超過華住、首旅和錦江酒店，為何會選在資本遇冷的當下沖刺IPO？這同樣得歸因于“擴張與負債”。
2017年，魔方生活創始人離職，并前后相繼出售了股份，而從魔方生活A輪跟到D輪的華平投資，順勢成為第一大股東。隨后，魔方生活開始了更為激進的擴張之路。截止2021年年底，魔方生活在營公寓數增長數幾乎翻了一倍，增長率為94.36%，系列收購動作也直接帶動了其規模和業績的大漲。
而與之對應的是，魔方生活流動負債凈額從2019年底的7.03億元，增長至2022上半年的15.43億元，總負債率達81.7％（2019年蛋殼公寓負債率為95.78%）。同期，魔方生活一年內償還的銀行及其他借款為10.49億元，資金缺口約4.26億元，未能覆蓋短期債務，這或許也是魔方生活急于IPO的主要原因。
但大舉收購擴張是一劑“興奮劑”，來得快，去得也快，魔方生活的增長勢頭在今年并未延續。2022上半年，魔方生活營收8.5億元，同比增長24.15%，期內利潤為41萬元，同比大幅下滑99.75%。如果用更具象的方式來描述，即擁有7.6萬多套在營公寓的魔方生活，每套公寓創造的盈利只有不到5.4元。管理層遭到“清洗”的魔方生活，一邊在講述不同于的“蛋殼公寓”的新故事，一邊也在面臨“利潤”與“負債”競跑的老問題。
從“機會主義”到“價值主義”
在中國，但凡一個領域火熱起來，一定會出現四個階段的演變：
（1）真正好的團隊會從不被關注到被賞識，直到獲得很多資源，并做出很多有價值的創新；（2）資本嗅到有利可圖，大舉進入。泡沫逐步形成，更多人涌進來，泡沫持續放大；（3）由于事物發展的客觀規律的存在，泡沫刺穿，盈利模式沒跑通的洗出去了，只想做短線的，自動撤出；
（4）行業回報均值回歸，大資源向真正留存的優秀項目靠攏。
長租公寓便用數年時間走完一輪周期，行業也逐步從“資本驅動”轉向“價值驅動”。價值回報不再是動機，而是“果”，它的“因”是滿足了年輕人對美好居住的向往。
市場需求的強勁決定了長租公寓賽道依舊大有可為。過去十年，共有7600萬大學生畢業，其中70%有租房需求，年輕且受過良好教育的青年群體，是長租公寓最直接的客戶群，他們代表行業具有廣闊的發展前景。
在長租公寓市場上，最稀缺的不是前景，而是時間與耐心，是向用戶交付的居住體驗。
內容作者：孫鴻順
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