蛋殼公寓，從急速擴張到極速衰亡

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舉報 2021-08-06

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對于大多數企業來說，盈利關乎著企業的生存，是擺在首位的問題。對于大多數企業家來說，讓企業上市是盈利后的追求。而有一種企業，它們不掙錢也能上市，例如蛋殼公寓。本文就詳細講一講，蛋殼公寓這家企業是怎么在虧損幾十億的情況下發展上市的，又是怎么走向衰亡的。

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蛋殼公寓為什么要虧錢做增長

蛋殼公寓2017年到2019年虧損金額從2.72億元擴大到了34.37億元。掙錢不容易，虧錢其實也很不容易。蛋殼哪里來的幾十億供它虧損呢？

首先，要從近幾年的投資風口說起。在政府“大眾創業萬眾創新”的號召下，近些年涌現出了一批以創新為核心的創業公司。其中大都是互聯網或“互聯網+”公司，例如滴滴、美團、字節跳動等。

互聯網以及相關的行業有兩個很重要的特征。首先，很多互聯網企業只有做到一定規模才能盈利。比方說抖音如果只有一萬用戶，那么它掙的錢一定遠遠低于它的開發運營成本，但是如果它有了一億用戶，那么它一定能賺的盆滿缽滿。美團外賣、滴滴也是如此，它們在做大了之后，才能讓更多的用戶有點外賣、用網約車的習慣，進而才能實現盈利。其次，一個互聯網行業往往只能容下一到二個巨頭。比方說，聊天工具領域，除了微信和QQ，其他產品很難有一席之地；短視頻領域，快手和抖音占據了市場份額的絕大部分；短博客領域，最終只剩下新浪微博一枝獨秀；外賣行業，有規模的也只剩下美團和餓了么。

這就使得這些互聯網企業必須迅速地進行擴張，一方面這些企業只有在擴張到一定規模以后才能盈利，另一方面，如果自己不飛速擴張而市場份額被其他的競爭者搶去，那么將來會面臨被淘汰的風險。

而這些企業如何融資呢？在獲得啟動資金后，這些企業用這些資金進行擴張來搶占市場份額，擴張意味著必須獲得營收規模或者用戶規模的增長，企業的估值也會隨之增長。之前的投資者的賬面財富就會倍增，進而會吸引更多的投資者進行投資，只要投資者們相信這家企業有朝一日會賺錢，那么投資就會持續不斷。而這些企業在占據了很大的市場份額后，就可以去美國上市（在中國需要先盈利才能上市），在上市后，企業能融到更多的錢，用這些錢來進行更進一步的擴張，從而完成翻盤、扭虧為盈。例如滴滴、美團、拼多多、嗶哩嗶哩，它們的發展史就是一部企業燒錢史。

蛋殼公寓也一樣，它的發展，很大一部分就是在依靠投資人在背后不斷地進行燒錢。而蛋殼也讓這些投資人相信，在不久的將來，這個蛋殼中可以孵化出一個美好的企業。

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蛋殼公寓擴張的資金從哪里來

先燒錢擴張后盈利的商業運作模式是沒有問題的，滴滴、嗶哩嗶哩等成功企業的案例已經說明，這是互聯網行業里一種相對成熟的運作模式。但是長租公寓行業又有所不同，房價高、租金貴、長租公寓的運營成本同樣高昂，這需要企業具備更強的抗風險能力，更強大的資金實力。所以除了從投資者獲得資金支持，蛋殼公寓還選擇了從用戶中再撬動更多資金。

分散式長租公寓的運營模式，是先從房東那里簽訂合同，用現金收來大量的房屋，然后再進行裝修、管理等配套服務的建設，進而將打造出品牌的成品租給租客，長租公寓的主要利潤空間來自房東收到的租金與租客支付的租金之間的差價，減去成本和損耗。這里最大的損耗就是房屋空置問題，對于長租公寓來說，房屋空置意味著一邊要給房東錢，另一邊卻不能從租客那里拿到錢，同時還要支付管理人員的工資。空置率越高，意味著損耗越大，對現金流的壓力越大。通常情況下，長租公寓的空置率要控制在5%以內才有可能實現盈利。

長租公寓附加金融杠桿的核心是租金貸模式的“長收短付”。即誘導租客向銀行借貸，一次性付清長期的房租，而另一方面，長租公寓將從銀行收到的租金貸款按月支付給房東。“長收短付”模式會讓企業經手大量本應直接支付給房東的現金，而這些現金可以被用于業務擴張，在業務擴張后利用新業務中租金貸收來的大量現金填補之前挪用資金留下的窟窿。

利用租金貸的錢，蛋殼公寓完成了飛速的擴張，從2015年12月31日到2019年9月30日，蛋殼公寓經營的房間數從2434個增加到406746個，增加了超過166倍。

在如此飛速的擴張中，蛋殼的"租金貸"暗藏著難以控制的金融風險。一旦遇到租客大面積退租或其他意外，企業就可能遭遇資金鏈斷裂，無法向房東支付房租。而拿不到租金的房東只好將租戶“掃地出門”，租戶們既要重新找房支付新的租金，又要為了避免影響征信繼續向金融機構償還分期貸款。最終，租戶成了"租金貸"最大的受害者。

作為監管部門的住建部，也發現了“租金貸”背后的風險。

住建部在2019年12月發布的《住房和城鄉建設部國家發展改革委公安部市場監管總局銀保監會國家網信辦關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》中，明確提出“住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。”

在住建部發布文件之前，蛋殼公寓也已經在逐漸降低租金貸所占的比例，在2017年，蛋殼公寓有91.3%的用戶使用了租金貸，2018年和截至2019年前9個月，這一數字分別為75.8%、67.9%。雖然67.9%依舊是政府規定的兩倍以上，按照每年降低15%的速度，到2022年年底，蛋殼公寓是可以把租金貸所占的比例降到30%以下的。只要在背后有投資人不斷進行投資燒錢、只要能不斷進行擴張撬動更多的資金，蛋殼公寓的前景依舊光明。

總而言之，憑借龐大的規模、高額的估值、不小的市場占有率和看似光明的前景，蛋殼公寓在2020年年初走向了紐交所。

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疫情之下的沉重打擊

2020年1月，蛋殼公寓在紐交所上市，在上市時，在場的每一位高管臉上都洋溢著喜悅，但是他們萬萬沒想到，人算不如天算。對于蛋殼公寓來說，這才是悲劇的開始。

對于蛋殼的模式來說，現金是最重要的，只要企業的賬戶中還有充足的現金可以流動，那么一切都表現得風平浪靜、欣欣向榮，但是一旦遇到小概率的“黑天鵝”事件，那么蛋殼就會資不抵債，一夜崩塌。

突然間，一場將被永遠載入人類史冊的瘟疫席卷全球，全球經濟走向了停滯。蛋殼公寓的房源大量空置，難以回籠投入的資金，只好開始使用各種“騷操作”來節省開支，例如向房東要求免租金但是不向租客免租金、取消了保潔服務但是依舊收取保潔費、拖欠員工薪水等等，這使得各種關于蛋殼公寓的負面輿情開始爆發。6月，創始人兼CEO高靖因涉及6億國有資產的流失而被調查。最終在年底，蛋殼資金鏈徹底斷裂，無力向房東繼續支付房租，從而暴雷。

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金融杠桿導致的極速衰亡

站在事后的角度來評價蛋殼公寓的發展史，是“成也蕭何敗也蕭何”。

蛋殼公寓依靠“長收短付”的租金貸模式撬起了大量的資金，進而實現飛速地擴張、融資、上市。但是，這樣的金融模式也大幅度降低了蛋殼公寓的抗風險能力，讓蛋殼公寓在新冠疫情的沖擊下，塌陷出巨大的資金窟窿，完全無法填補。相比之下，蛋殼公寓的主要競爭對手自如在租金貸的占比保持在25%以內，其負債水平和投入水平相對良性，這是自如能扛過疫情的艱難時期的重要原因。

蛋殼公寓給我們留下的最深刻的教訓，就是企業不要盲目地追求擴張、不要盲目地加入金融杠桿。蛋殼公寓所在的長租公寓行業，雖然需要強大的現金流來支持企業運營，但同時每月向房東支出的租金也對現金流有著極大的壓力，一旦現金流斷裂，那么便會發生各種連鎖反應讓企業迅速滅亡，而留不下任何緩沖的時間，這與其他行業是不一樣的。

舉一個例子，如果是一家游戲研發公司研發進度緩慢導致現金流中斷，只要研發的進度還在，只要有新的投資進入，它就可以枯木逢春、重新煥發生機。如果一個工廠廠房、機器都建好了，只是因為買了太多機器導致現金流斷裂買不起原料，那么只要現金到位、原料買好、付得起工資，工廠就可以繼續開工。

但是，蛋殼公寓做的是“二房東”的中介生意，同時服務著房東和租客雙方。房子空置沒人租，問題尚且不大，但如果房子租出去了卻付不起房東房租，就會激化矛盾直接暴雷，從而讓整個企業急速走向衰亡，就算蛋殼公寓有著大量的固定資產、有著較大的市場占有率、有著美好的愿景，只要拿不出給房東的錢，就沒得商量。

所以，企業在加杠桿之前，一定要想好，自己的企業現金流斷裂的風險有多大？后果是什么？如果是研發、生產類的企業，現金流斷裂只是讓研發或生產停止；但是如果是中介類、服務類的企業，現金流斷裂往往意味著立刻死無葬身之地——等不到新的資金注入，企業的業務、商譽就已經歸零了。

另外，雖然新冠疫情的突然出現對蛋殼公寓的業務和現金流造成了劇烈的沖擊，但是倘若蛋殼公寓租金貸的比例能像自如一樣控制在25%以內，說不定還能撐到明年春暖花開的時候。以及，雖然蛋殼公寓在招股書寫道，因為規模效應和不斷提高的成本控制能力，蛋殼公寓堅信他們會在擴張中扭虧為盈。但是2017年至2019年，蛋殼公寓的營收從6.57億元增長至71.29億元，營業收入增長近65億元，增長幅度為985.08%;但是在營業收入高速增長的同時，虧損金額也在與日俱增，虧損金額從2.72億元擴大至34.37億元，虧損金額增長接近32億元，增長幅度為1163.60%。蛋殼公寓虧損的增長幅度要遠高于營收的增長幅度，按照這樣的比例發展下去，蛋殼公寓的虧損只會越來越大，如果沒有強有力的改革，很難實現扭虧為盈。

（圖為蛋殼公寓招股書）

不過，這些都是蛋殼公寓的“可能性”。今年的一場疫情，讓蛋殼公寓失去了所有的可能性，成為了在疫情中衰亡的眾多實體企業中的一個。

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為什么蛋殼公寓被道德批判

雖然我們可以對于蛋殼公寓的衰亡表示理解，商場如戰場，勝敗乃兵家常事，一個企業因為經營不善走向衰亡是很正常的事情，但是這并不意味著蛋殼公寓的行為本身就無可指責——蛋殼公寓的倒閉傷及了大量無辜者。

蛋殼公寓的租客因為蛋殼犯下的錯誤，一邊被房東掃地出門，另一邊還要繼續償還銀行的貸款。蛋殼公寓的房東如果出于善心不把租客掃地出門，那么他也會白白損失很多租金。

蛋殼在發展與擴張的過程中，最過分的事情就是，利用金融杠桿把暴雷的風險轉移到了無辜的房東和租客身上，讓既無辜、也不應當承擔責任的租客與房東為自己可能的失敗買單。蛋殼公寓的創始人當初不一定想得到他的公司會有一天走向崩盤，也一定預料不到會有一場載入人類史冊的大瘟疫橫插一腳，讓事態徹底失去控制，但是他的行為終究傷害到了很多無辜的人。

租金貸杠桿模式的惡在于，如果模式最終跑通，成就是蛋殼公寓這一家企業，但是如果最終這個模式沒有跑通，那么要承擔失敗的代價的不僅僅是蛋殼公寓，還有無數租客和房東。

高靖并不是懷著“圈錢跑路”的目的去創立蛋殼公寓的，這些年來蛋殼公寓的正常運作與他的投資人都可以證明這一點。但是無論如何，蛋殼公寓的所作所為，在客觀上損害了社會對整個長租公寓行業的信任，讓無數年輕人無緣無故背負了不小的債務與生存壓力。

我們可以從商業模式的角度，理解蛋殼公寓因為擴張的壓力，不得不選擇激進的運營策略，但是站在人文關懷的角度，蛋殼公寓讓無數租客被迫為它的失敗買單，這是難以被原諒的。

作者：lusenhuang123

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