開店必看的選址秘籍，優秀品牌都是這么選址的！
門店的選址對一家店面來說至關重要，好的地址，就是一個天然的客戶流量池。
選址是開店眾多考慮因素非常綜合性的環節，一家店選址錯誤，90%也就沒得救了。
一、店鋪選址和什么因素有關？
我們先來看一個營業額公式：營業額 = 客流量 × 客單價 × 消費頻次。
客單價和消費頻次比較好理解，但這需要做好用戶運營，這在以后的文章中我們會說到。
客流量 = 門口人流量 × 轉化率。 進店轉化率取決于你的店招，人流量就取決于你的選址。
選址錯誤，客流量就會減少，那么最終的營業額也就會減少，也就會導致無法賺錢。
二、如何選址？
那么，到底該如何選址呢？ 做好選址工作，首先要考慮的是開店的布局，這也是順著商圈布局的延續，所以一定要關注產品品牌定位與商圈的匹配度。
先要明確一個概念：有效客流。 我們都知道，客流量越大帶來的生意就越好。
因此，這種類型鋪位，租金也相對較高，比如城市商業中心的臨街鋪位等。商場的一樓比二樓有較大的客流，社區門口比邊緣有較大的客流優勢。
但這種的地址方式，鋪位在數量上比較稀缺，同時也有眾多品牌在這里觀望，更不用說本身還有高昂的租金成本了。
當然，有一些品牌賠本也要在這里租鋪位。那是為了做出數據，為以后的招商加盟做引子，這種“戰略性虧損”我們另當別論。 每家生意的好壞，取決于有效客流。
幾乎所有的商場和地鐵站的門店招租信息都會說，我們這邊每天的流量是多少多少，只要抓住1%就發財了。 但現實卻是，地鐵站經常有旺鋪轉租的信息。
原因很簡單，路過地鐵站的人群，都是趕地鐵或者出站的人群，很少有時間停下來買東西的。即使買，大部分也都是可以打包的商品。對于大部分店鋪來說，雖然地鐵站的人流量很大，但是有效客流卻很少。
同理，在菜場開奶茶店的，也都死翹翹了。
一家店的業績，還取決于店面的轉化率。文章前面說的這個和店招有很大的關系，確實，我們必須要非常簡單直接的告訴消費者我們是賣什么的，我們的特色是什么。在1秒之內就給消費者一個選擇的理由，這在后面的文章中，會詳細的來說。
客流量 = 門口人流量 × 轉化率。轉化就是通過門口的人流量能夠捕獲多少的客戶，人流量越大，捕獲客戶的數量越多。進店的人數與門口總人流量的比值，就是轉化率。
因此，店招決定了轉化率，選址決定了店鋪門口人流量。
有了這個概念之后，我們在選址的時候，要想保持高的轉化率。自然的會選擇與我們的品牌節奏相關的地址，也會選擇客流量大、捕獲率高的地址，而不是會被各種的招商廣告給忽悠了。
比如：
a、方便客流到店的位置，比如走10分鐘就能到達的。
b、客人哪個方向來的位置，如順著消費者方向，范圍應在20~40米左右的。
c、交通流量方便的位置，交通樞紐旁、公司聚集地、商圈+步行街、高校附近。
等等 ......
也因此，有了關于選址的打油詩：
金角銀邊垃圾腰，死角店鋪不能要；
天橋隔擋與車道，擋財擋運賺不到；
門前最好平街面，店前有梯要減分；
人流不等于客流，旺街不同于旺鋪；
低租高轉能經營，高租低轉思后行；
社區門店要中心，陰陽街道需分清；
店鋪產權要明晰，轉租原因需摸清；
西曬鋪面且慎重，考察前世與今生；
門前遮掩不可用，低于兩米需慎重；
簽約確定問房東，安全保障生意隆。
三、定選址方位
通過上面，已經大致的明確的選址的方位。方位選址好了，接下來，就是再確定具體要選址哪里。
有了具體的位置，在選址之前幾乎就能預判生意的好壞。那這到底要這么做呢？最簡單的辦法就是：數人頭。
在看好地址的方位，找一家和自己的用戶結構差不多的店。一個一個數人頭，計算一小時內，有多少的客流量，計算出這個店的轉化率。
這是最真實的反應這個地方人氣和價值的指標。
四、競爭業態下的選址方式
每一個商圈都有自己的業態，具體的選址的時候也會有各種各樣的情況。
比如遇到同品類的時候該怎么選擇呢？不同品類的該怎么選址呢？
1、同品類聚集
說到同品類聚集選址，肯德基和麥當勞這對“歡喜冤家”是一個典型案例。
有人曾專門對中國區域內的肯德基和麥當勞進行了數據統計，在肯德基5012個門店和麥當勞2176個門店中，近55%的麥當勞店鋪附近500米的地方都有肯德基的存在。
如果你的產品和同品類有比較明顯的差異化，同時和競爭對手相比，顧客也有選擇你的理由。
那么，可以考慮同品類扎堆的選址方式，因為競爭對手已經幫你做了市場的驗證。
2、不同品類聚集
最常見的就是咖啡、西餐、茶飲、中式快餐、烘焙等的聚集地。 它的好處是，經過合理的搭配，可以為商圈增加豐富度、成熟度和新鮮度，從而為商圈帶來更加多元化的客群和更廣的市場空間。
不同品類聚集，需要滿足一點，就是要滿足同類人群的目標與需求，格調相似，品類互補，最好服務有差異化。比如蛋糕店旁邊開奶茶店。
3、同品牌聚集
如果看過7-11創始人鈴木銘文《零售的哲學》這本書的話，對同品牌聚集選址應該會有深刻的理解。
就是在同一區域內集中開店，形成區域內品牌化優勢。 這可以大幅的縮減配送成本、管理成本和后勤成本，顧客也會覺得這是當地的知名品牌，降低消費者的決策成本。
所謂“開店越多，成本越低”，就是這個原因。
五、百度地圖選址
這里還有一個簡單的選址方法，就是通過百度商圈熱力圖選址。
如上圖所示，這是三張百度商圈熱力圖的截圖。以上海為例，從地圖上，我們可以清晰看的看到商圈的分布圖，以及哪里的商圈有消費潛力。
如果不是大品牌，為了打品牌效益的，不是太建議在紅色的一級商圈密集區開店，不然營業額可能都抵不上房租。
大品牌在這里開店也不一定賺錢，但人家要的是品牌實力的顯現，要的是信任背書和溢價加持。
如果只是普通的開店選址，可以選址相對不是太密集的或者稍微遠一點的商圈。
如上三種圖中間圖所示，不一定要在上海的繁華地段，比如奉賢、松江、嘉定一些的二級商圈，也是非常不錯的選擇。
人多租金壓力小。
其次，還有一種二級商圈的選址方式。如上第三張圖所示，把大的商圈熱力圖放大，在商業中心地段會存在一些邊緣地段。
比如圖上的“新天地廣場”周邊，橙色和黃色地段，相對租金壓力也會小很多。這些地方，也是不錯的待選擇階段。
一般情況下，如果不是大品牌或者有資本追求品牌效益，我們都應該按照正常的選址線路去規劃。即使是星巴克，也有一套自己的選址策略。
對大部分人來說，門店的租金成本與水電稅費的總和，這些固定成本，最多占營收的30%，不然就會陷入為房東打工的狀態中。
那么，控制在30%以為的固定成本，怎么去選址合適自己的地址呢？相信，你一定不會拍著腦袋去決定！
好了，關于選址的內容我們就說到這里。如果還有跟選址有關的話題，歡迎加入社群詳聊。
六、比拓客更重要的是留存與復購
對于大部分商家來說，微信的運營，成了我們的重中之重。假如你的微信好友5000人滿了，其中有4000人是客戶。
營業額 = 客流量 × 客單價 × 消費頻次，只要把這4000人的消費頻次給提升上來，就是一個厲害的收入。
關注我，我們一起提高客流量，我們一起做好私域流量和社群的運營，讓客戶重復消費，把營業額提升上來。
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