受土地價格上漲、房價受限等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步壓縮。市場研究機(jī)構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，純地產(chǎn)開發(fā)獲得的盈利已大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模增長遇到瓶頸，當(dāng)前國家的大多重點(diǎn)城市已由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場。

在市場的變化下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已開始尋求新的利潤增長點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)成為轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。萬科在回復(fù)《商學(xué)院》記者采訪時表示，萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快，營運(yùn)凈收入率（NOI）勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“未來房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新戰(zhàn)略將與市場和政策方針進(jìn)行更緊密的連接，弱化對土地和資本等局限資源的依賴度。”以住宅地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)緊縮疊加市場疲軟，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出應(yīng)對市場風(fēng)險的能力更強(qiáng)的趨勢，成為行業(yè)發(fā)展的新風(fēng)向標(biāo)。

無論是消費(fèi)者還是開發(fā)商，市場紅利期已過，未來存量市場才是常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)如何在存量中發(fā)現(xiàn)增量？

房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場

“從房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和市場情況看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了高速發(fā)展期，現(xiàn)在處于成熟期后的轉(zhuǎn)型階段，行業(yè)發(fā)展紅利消失，市場不但要與同行激烈競爭，還要與二手房市場競爭，房地產(chǎn)‘躺贏’時代結(jié)束。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評論員王赤坤提出。

王赤坤說，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量市場的表現(xiàn)有：新房銷售規(guī)模總量增速低于5%；二手房銷售數(shù)量超過新房銷售數(shù)量；房地產(chǎn)市場份額不再是共同增長，而是此消彼長；多個房地產(chǎn)公司特別是房地產(chǎn)頭部公司出現(xiàn)銷售下降；新建存量房庫存消化期超過12個月。

在房地產(chǎn)行業(yè)的總體增長方面，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬億元，比上年增長4.4%；銷售額完成方面，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告，2021年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，且有逾8成企業(yè)未完成全年業(yè)績目標(biāo)。

在行業(yè)環(huán)境變化下，房地產(chǎn)企業(yè)在投資端更為謹(jǐn)慎。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告，盡管多城集中土拍，但溢價率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)并不佳，市場熱度較2022年4月出現(xiàn)下滑。

據(jù)2022年6月15日國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1～5月，全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%，其中住宅銷售面積下降28.1%；商品房銷售額48337億元，下降31.5%，其中住宅銷售額下降34.5%。

在樓市疲軟的背景下，積極的貨幣政策出臺。2022年5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)：一年期LPR（貸款基礎(chǔ)利率）為3.7%，與上月持平；五年期以上LPR為4.45%，較4月下調(diào)15個基點(diǎn)。這是自LPR報(bào)價機(jī)制改革以來，首次單獨(dú)下調(diào)5年期品種。

同時，早在5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）顯示，LPR下調(diào)20個基點(diǎn)，首套房貸款利率下調(diào)至4.4%。疊加兩次下調(diào)，首套房利率最低降至4.25%。

安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝認(rèn)為，這一輪的利率調(diào)整比較大，目前的利率處于歷史低位，有助于提振市場信心，但對房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)刺激還是有限。而且地產(chǎn)調(diào)控“一城一策，因城施策”，也要看各個地方差異化政策的出臺。就降息空間而言，因?yàn)橐呀?jīng)處于歷史低位，所以不排除繼續(xù)往下降，但空間也不大。

結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年5月商品住宅銷售價格變動情況來看，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢，但降勢趨緩。全國新建商品住宅的銷售價格小幅回升，二手住宅的銷售價格繼續(xù)下行。

湯哲輝認(rèn)為，從2021年末開始，從中央到地方，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管松綁的政策一直陸續(xù)發(fā)布。我們既要堅(jiān)持“房住不炒”基本原則，也要強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長”，如果首付比例能夠調(diào)減的話，對刺激銷售將是實(shí)質(zhì)性的。目前降利率是一方面，如果還有其他政策出臺，銷量可能會回升。

王赤坤說，從房地產(chǎn)的金融邏輯看，房地產(chǎn)的紅利逐漸消失，投資收益和資金安全下降到安全邊界以下。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了一個循環(huán)，即房地產(chǎn)下行-應(yīng)收盈利下降-融資能力減弱-降價銷售回籠資金-低于周邊房價-房價被迫參照降價房子定價-房價下降-房地產(chǎn)公司進(jìn)一步困難。

在存量市場環(huán)境下，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式是新時期對傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)提出的挑戰(zhàn)和必然要求，更是解決新市民住房問題的最直接方式，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要路徑。

房企搶灘商業(yè)地產(chǎn)

北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超分析，由于城市核心土地增量和老百姓剛需購房減少，改善性購房沒有大面積鋪開等造成新增購房數(shù)量急劇減少，這就要求傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型升級。

不過，轉(zhuǎn)型不等于轉(zhuǎn)行。據(jù)北京商會對數(shù)千家房地產(chǎn)公司調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)不愿意轉(zhuǎn)行，因此，為了生存，傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)為商業(yè)運(yùn)營商或物業(yè)管理企業(yè)等實(shí)為無奈之舉，畢竟是同類行業(yè)，有相通之處。

據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，目前領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)依舊保持以住宅銷售為主導(dǎo)的營收模式，但其戰(zhàn)略目光已逐步轉(zhuǎn)向租賃及物管等運(yùn)營型業(yè)務(wù)。十家領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)占比在三年內(nèi)平均增長18.1%，業(yè)績平均增長率高于開發(fā)銷售收入的26.6個百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，如何尋求增量？仲量聯(lián)行認(rèn)為，部分領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行從開發(fā)商到運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變，積極深化商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局，包括城市綜合體、長租公寓、工業(yè)地產(chǎn)等板塊，同時推進(jìn)資產(chǎn)證券化，達(dá)成房地產(chǎn)生態(tài)全域化發(fā)展。

一線房地產(chǎn)企業(yè)為保持平穩(wěn)著陸也開辟了其他多元化戰(zhàn)略部署，如城市功能新區(qū)建設(shè)、綠色建造、不動產(chǎn)生態(tài)等，不斷進(jìn)行積極嘗試。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，萬科率先轉(zhuǎn)型。萬科方面接受《商學(xué)院》記者采訪時表示，萬科董事長郁亮在提及公司價值思考時指出，萬科已從“三好住宅供應(yīng)商”延展為“城市配套服務(wù)商”。

萬科方面表示，萬科經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)收入過去十年復(fù)合增速超過30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，萬科商業(yè)運(yùn)營平臺印力集團(tuán)近五年復(fù)合增速為20%，2021年萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億元。

同時，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。萬科以REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）為代表的不動產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營類資產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)提供了資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬科廣場項(xiàng)目為例，萬科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億元的利潤。再如，2021年，萬科旗下萬緯物流通過增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價。除此之外，招商局集團(tuán)尋求商業(yè)、辦公樓、科技園管理；萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營；華潤集團(tuán)發(fā)力商業(yè)、長租公寓等領(lǐng)域，都是房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對的舉措。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜建議，一要向國內(nèi)市場找結(jié)構(gòu)性增量，也就是隨著經(jīng)濟(jì)與人口轉(zhuǎn)移而帶來的地區(qū)間市場變動產(chǎn)生的增量市場，如都市圈、一二線核心城市等；二是尋找養(yǎng)老、康養(yǎng)、度假等因?yàn)橄M(fèi)升級而產(chǎn)生的市場；三是要向如東盟等境外快速發(fā)展的地區(qū)拓展增量市場。

米陽建議，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過進(jìn)一步深化商業(yè)地產(chǎn)布局，達(dá)到銷售型和運(yùn)營型物業(yè)協(xié)同互補(bǔ)的收益平衡，形成“雙輪”驅(qū)動，強(qiáng)化現(xiàn)金流穩(wěn)健性，提高精細(xì)化管理水平。

中國文化管理協(xié)會鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會副秘書長袁帥認(rèn)為，無論是住房地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，新發(fā)展模式探索的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè)的基本面。房地產(chǎn)企業(yè)商要強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營能力，從商業(yè)管理、職業(yè)能力、物業(yè)管理、社區(qū)治理、城鄉(xiāng)更新融合、智慧樓宇、數(shù)字信息化等領(lǐng)域布局挖掘新的增長極。

要轉(zhuǎn)型，就難免有風(fēng)險。如何規(guī)避風(fēng)險？黎乃超認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要杜絕之前靠資金優(yōu)勢盲目進(jìn)入不熟悉的領(lǐng)域，期望占領(lǐng)屬于別人的市場做法。房地產(chǎn)企業(yè)要有自己獨(dú)特的經(jīng)營服務(wù)理念和過硬的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，摒棄原來快進(jìn)快出的開發(fā)思維，真正為城市更新與美化提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式絕非一蹴而就。破舊立新，這是一個長期系統(tǒng)性工程，袁帥認(rèn)為，“房住不炒”的總基調(diào)不會改變，“十四五”時期，中國新型城鎮(zhèn)化將不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要穩(wěn)定心力、扎實(shí)根基、調(diào)整認(rèn)知，中國房地產(chǎn)行業(yè)中長期的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)空間是具備潛力和值得期待的。（以上來源：《商學(xué)院》雜志 記者：胡嘉琦 石丹 新社匯·全媒體矩陣轉(zhuǎn)載發(fā)布）

中國文化管理協(xié)會鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會副秘書長袁帥表示，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)依然發(fā)揮著舉足輕重的作用，對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范有著重要的系統(tǒng)性影響。面對城市建設(shè)和治理發(fā)展，首當(dāng)其沖的便是房地產(chǎn)的問題。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，與生產(chǎn)、投資、消費(fèi)緊密相關(guān)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式在多項(xiàng)重要政策中被頻繁提及，說明這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，也是新時期對傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)提出的挑戰(zhàn)和必然要求。我國目前正處于城市化的加速時期，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、數(shù)量不斷增加、以城市人口增長為標(biāo)志的城市化率穩(wěn)步提高。伴隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，貧困問題、公共安全管理問題、資源短缺問題、城市化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)問題、城市特色危機(jī)等問題也隨之出現(xiàn)，這些復(fù)雜的問題交錯在一起，不僅會阻礙我國的城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程，也會帶來一系列的更深層次的社會問題。

過去20多年的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展主要依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”雙輪驅(qū)動模式以迅速擴(kuò)大市場份額，這樣的場景已經(jīng)一去不復(fù)返。隨著存量開發(fā)的逐漸萎縮，城市更新、老舊小區(qū)改造等存量需求更大程度釋放出來，形成巨大的市場空間。探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式是新時期對傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)提出的挑戰(zhàn)和必然要求，更是解決新市民住房問題的最直接方式，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要路徑。房地產(chǎn)探索新發(fā)展模式背景下，當(dāng)前各地仍注重“因城施策”支持合理住房需求，金融支持也在持續(xù)加碼，房企則要順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，做好重點(diǎn)區(qū)域布局的同時努力向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

商業(yè)地產(chǎn)還是住房地產(chǎn)，新的發(fā)展模式探索實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)回歸產(chǎn)業(yè)的基本面，面對著我國住房供應(yīng)模式的重構(gòu)，對于地產(chǎn)商而言，必須開展經(jīng)營模式的改變和多元領(lǐng)域持續(xù)深入的布局。我個人認(rèn)為，地產(chǎn)商的經(jīng)營管理效率和信用獲取能力將是未來重點(diǎn)關(guān)注要素，以及要延展服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營能力，從商業(yè)管理、職業(yè)能力、物業(yè)管理、社區(qū)治理、城鄉(xiāng)更新融合、智慧樓宇、數(shù)字信息化等領(lǐng)域布局挖掘新的增長極，開拓第二增長業(yè)務(wù)曲線。

探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式絕非簡單的一蹴而就，破舊立新，這是一個長期系統(tǒng)性工程，我認(rèn)為，“房住不炒”的總基調(diào)是長久不會改變的，但是面對著十四五時期，接下來的我國新型城鎮(zhèn)化不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要穩(wěn)定心力，扎實(shí)根基，調(diào)整認(rèn)知，我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)空間是具備著潛力和值得期待的。