焦點|助力城市建設房地產發展新模式外延再拓展

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舉報 2022-05-21

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于2021年底中央經濟工作會議首次提出之時，房地產“探索新的發展模式，堅持租購并舉”即已透露出明顯的民生信號。

如今，在同樣與民生需求息息相關的城市建設與治理中，房地產發展新模式再次被提及，并被認為是滿足人民物質文化需求，提高城市生活品質的重要一環。

日前，銀保監會發布《關于銀行業保險業支持城市建設和治理的指導意見》（以下簡稱“《意見》”），就城市人居需求、城市功能完善以及增強城市發展動能等方面提出多條支持措施。在指導思想以及基本原則之后，探索房地產發展新模式作為聚焦人民物質文化需求的一項舉措被率先提出。

“城市建設和治理發展，首要的便是房地產的問題。”中國文化管理協會鄉村振興建設委員會副秘書長袁帥接受《中國經營報》記者采訪時表示，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，與生產、投資、消費緊密相關，探索房地產發展新模式在多項重要政策中被頻繁提及，說明這是一項系統工程，也是新時期對傳統地產業提出的挑戰和必然要求。

圖片來源：互聯網

加強金融支持

“黨的十八大以來，我國城市建設取得重要成就，城市面貌獲得巨大提升。黨中央、國務院高度重視城市高質量發展工作，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標綱要》對轉變城市發展方式、推進新型城市建設、提高城市治理水平、全面提升城市品質提出了明確目標。這就對銀行業保險業更有針對性地服務好城市建設和治理、更高效地在人民城市發展中配置金融資源提出了更高要求。”銀保監會有關部門負責人如是介紹《意見》出臺的背景。

以人民為中心，提高群眾獲得感、幸福感和安全感被擺在重要位置，《意見》在具體措施方面首先即是聚焦人民對物質文化需求。其中提到，探索房地產發展新模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

“工業化、城市化和現代化是現代社會歷史發展過程中三個相互影響、相互作用的重要因素。”袁帥表示，我國目前正處于城市化的加速時期，城市規模不斷擴大、數量不斷增加、以城市人口增長為標志的城市化率穩步提高。

在城市化建設取得矚目成就的同時，袁帥還表示，伴隨著我國城市化進程的推進，貧困問題、公共安全管理問題、資源短缺問題、城市化與產業結構不協調問題、城市特色危機等問題也隨之出現，這些復雜的問題交錯在一起，不僅會阻礙我國的城市化和現代化進程，也會帶來一系列的更深層次的社會問題。

“房地產發展的新模式，除了開發，也強調運營，強調關注存量。而存量運營過程中又要關注綠色低碳發展、社區治理、經濟可循環高質量以及人們參與等各個方面，于是就有了《意見》中這些要求。”中國房地產數據研究院院長陳晟則表示，新的開發模式還有新的存量改造模式一起構成了新的城市建設模式，同時也就對目前的金融支持提出了更高的且不同以往的要求。

“房地產業對國民經濟依然發揮著舉足輕重的作用，對經濟金融穩定和風險防范有著重要的系統性影響。”袁帥表示，對房地產新模式的探索是一項系統工程，新舊模式的轉換是一個漫長而痛苦的過程。同時，探索房地產發展新模式是新時期對傳統地產業提出的挑戰和必然要求，是房地產轉型發展的重要路徑，更是解決新市民住房問題的最直接方式。

支持城市更新項目

強調滿足購房者合理住房需求之外，圍繞綠色、智慧，提高城市建設和治理水平，此次《意見》還提出要支持基礎設施建設，助推城市功能提升。

為此，《意見》提出，要引導銀行保險機構依法依規支持城市更新項目，鼓勵銀行保險機構為城鎮老舊小區改造等民生工程以及現代化物流體系、便民生活圈網點、步行街改造提升、城市停車設施等提供金融支持，保障優化生產、生活、生態空間。

“重申這些要求，在城市建設中將起到很重要的作用，特別是新型的金融支持方式以及針對城市更新的支持方式非常重要，可以有效推動老舊小區改造，包括城市基礎設施的進一步更新，解決資金循環的問題。”陳晟表示，當前金融支持城市建設過程中還面臨一些新的問題，比如老舊小區、舊廠房、舊商業、舊住宅等權屬規范、規劃突破等問題都需要政策引導和金融支持，而金融支持則應主要考慮如何能兼顧民生以及資金的可循環，各地成立的房地產基金包括城市更新基金將會在此過程中起到重要作用。

財經評論員張雪峰也表示，城市的老小區往往存在多部門共管、權責不清等現象，老小區管理較為復雜，地方部門在進行城市更新項目時，可能會面臨與其他部門的協商，這樣會增加小區改造的經濟成本和時間成本。

另一方面，隨著存量開發的逐漸萎縮，城市更新、老舊小區改造等存量需求更大程度釋放出來，形成巨大的市場空間。

“因此各地成立的房地產基金，包括城市更新基金就很重要，在金融支持城市更新過程中可以起到較大作用。同時這個過程也需要探索出一個跨區域、跨企業、跨資金以及跨業態的新發展模式。”陳晟稱。

注重風險防控

在要求金融支持城市建設的同時，《意見》還提出要嚴守風險底線，要督促銀行保險機構持續加強風險管理，堅持審慎合規經營，按照風險可控、商業可持續原則，支持與當地經濟發展水平相適應、經過科學規劃論證的項目。堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

“風險防控是保障金融企業以及城市建設良性運轉的第一要務。在支持城市建設和治理相關業務過程中，必須要持續加強風險管理，嚴守風險底線是最根本底線原則。”袁帥表示，我國房企由開發商向服務商轉型是必然趨勢，房企亟須尋找第二增長曲線，這一過程離不開科學合理的金融支持，同時也要做好風險防控。

袁帥認為，房地產探索新發展模式背景下，當前各地仍注重“因城施策”支持合理住房需求，金融支持也在持續加碼，房企則要順應政策及行業趨勢，做好重點區域布局的同時努力向服務商轉型。

此外，為避免城市低水平盲目發展和重復建設，《意見》還提出要堅決遏制新增地方政府隱性債務，嚴禁銀行保險機構配合地方政府通過新增隱性債務上新項目、鋪新攤子。

“要針對實際情況補短板，包括基礎設施、老舊小區、低碳設施、雨水收集、管道等，針對有效需求進行實質的產品供應，避免相應的低端建設和重復建設。”陳晟也表示，在金融支持城市建設過程中，要避免過度金融化、唯金融為方向，要避免純粹的不可循環以及不可持續，更要兼顧經濟生態和社會治理等各方面要求。

實際上，這也是房地產探索新發展模式的應有之義。

“新的發展模式探索實質上就是房地產回歸產業的基本面，首先要遵循兩個原則，即房地產不能脫實向虛以及資本不能無序擴張。”陳晟認為，房地產業要支持新增的實體經濟發展，支持科創園區、戰略發展區域新增空間的建設等，并對存量住宅和園區等，進行生活服務業等方面的提升與賦能，因此房地產業新發展模式的探索應圍繞實體經濟而非過度金融化來展開。

來源：中國經營網記者：莊靈輝盧志坤北京報道新社匯·全媒體矩陣轉載發布

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