焦點|上市紅利漸退物管行業(yè)加速重構(gòu)

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舉報 2022-03-26

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隨著越秀服務(wù)集團有限公司（6626.HK）發(fā)布上市物企今年的第一份年報，3月，物企開始陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績報告。在目前超過15家物企發(fā)布的年報或盈利預(yù)告中，有營收首度突破百億的頭部物企保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司（6049.HK），也有發(fā)布盈利預(yù)警，凈利腰斬的佳兆業(yè)美好集團有限公司（2168.HK）。

3月10日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司（0816.HK，以下簡稱“金茂服務(wù)”）成功登陸港交所，而此前，龍湖智創(chuàng)生活有限公司（以下簡稱“龍湖智創(chuàng)生活”）已向港交所主板提交上市申請。不難發(fā)現(xiàn)，在2021年房地產(chǎn)銷售額前十的企業(yè)中，有九家物業(yè)公司均已上市或正遞表沖擊IPO。

伴隨著行業(yè)估值回落、集中度提高，各物業(yè)公司持續(xù)從規(guī)模擴張、業(yè)務(wù)多元、領(lǐng)域延伸等方面發(fā)力。頭部物企也正抓住機遇，對出現(xiàn)流動性問題房企的物業(yè)開展收并購，行業(yè)格局加速洗牌和重構(gòu)。

上市門檻提高

3月10日，金茂服務(wù)正式登陸港交所。作為2022年第一只上市的物管股，金茂服務(wù)沒有二度遞表，上市之路比不少物企更順暢。不過，金茂服務(wù)上市首日破發(fā)，在3月16日國務(wù)院金融委會議發(fā)聲提振房地產(chǎn)市場信心后，金茂服務(wù)股價迎來首次拉升。

實際上，隨著成功上市的物企數(shù)量下滑、物企股價下挫，物業(yè)板塊的估值從2021年下半年開始進入新常態(tài)。據(jù)克而瑞物管方面分析，2020年物企上市首日平均PE（TTM）達到47.3倍，進入2021年這一數(shù)值降至24倍。2020年末，物業(yè)板塊平均PE為36.9倍，而目前物業(yè)板塊平均PE僅為17.5倍，相較2020年降幅52.6%。

“資本市場不太可能會再像前幾年給予一個高倍估值。”我愛我家研究院院長蔡宗翰分析稱，地產(chǎn)公司開發(fā)、銷售的地產(chǎn)項目是增加物業(yè)公司營業(yè)額的重要來源，也是資本市場以往給予其較高估值的來源，但由于新房開發(fā)市場開發(fā)量、銷售量整體下滑，物企估值也快速降至低位。

估值進入調(diào)整期的同時，港交所提高了上市門檻，或為物企上市抬高門檻和難度。去年，港交所公告稱，自2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%。三年營業(yè)期的盈利要求中必須符合包括最近一個財年盈利不低于3500萬港元，前兩個財年累計不低于4500萬港元，即三年累計應(yīng)不低于8000萬港元。

由于眾多中小型物業(yè)盈利并不高，新規(guī)是否會將它們拒之門外？諸葛找房數(shù)據(jù)分析師陳霄認為，港交所提高赴港IPO企業(yè)的門檻，對中小物業(yè)企業(yè)來說上市的難度加大，也會提升行業(yè)整體水平，變相地引導物業(yè)企業(yè)更加重視完善內(nèi)部經(jīng)營以提高盈利。

克而瑞指出，今年港交所新規(guī)正式實施后，一方面對中小物企來說上市難度加大，上市時間延長。另一方面，中小型企業(yè)IPO路徑封堵之后，行業(yè)并購熱度或再次升溫。

去年新規(guī)出臺后，物企或許想抓住赴港上市的窗口期，遞表的數(shù)量明顯增多，但成功者寥寥。《中國經(jīng)營報》記者留意到，去年5月至今，遞表或二次遞表的物企26家，而成功上市的只有北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司（2210.HK）、德商產(chǎn)投服務(wù)集團有限公司（2270.HK）和金茂服務(wù)三家。

母公司“舍小保大”

隨著房企債務(wù)危機加劇，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)解困，物企上市融資似乎并非最快、最優(yōu)解。據(jù)Wind 數(shù)據(jù)，2022年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額高達273.25億美元。陷入債務(wù)危機的房企們將出售相對優(yōu)質(zhì)的物管業(yè)務(wù)作為眼前的最優(yōu)解。

例如，2022年1月，央企華潤萬象生活有限公司（1209.HK，以下簡稱“華潤萬象生活”）半個月內(nèi)先后兩次出手欲收購禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司，以及江蘇中南物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“中南服務(wù)”）。2月14日，碧桂園服務(wù)控股有限公司（6098.HK，以下簡稱“碧桂園服務(wù)”）宣布，擬收購中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（以下簡稱“中梁百悅智佳”）約93.76%股權(quán)。其中，中南服務(wù)、中梁百悅智佳均已過會，而后放棄了上市。

此前招股書顯示，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管項目291個，在管總建筑面積約3320萬平方米。完成該筆收購后，碧桂園服務(wù)的在管面積或?qū)⑼黄?0億平方米大關(guān)。而碧桂園服務(wù)曾表示，預(yù)計2025年面積超過18億平方米。

值得一提的是，就在華潤萬象生活上述兩筆收購官宣之后，華潤置地控股有限公司（1109.HK）和華潤萬象生活在1月25日與招商銀行簽訂了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，分別獲得招商銀行200億元和30億元并購融資額度，專用于并購業(yè)務(wù)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2021年初開始，物業(yè)行業(yè)“大魚吃大魚”的收并購案例持續(xù)不斷，其中碧桂園服務(wù)斥資上百億元大手筆收并購。2021年2月，四川藍光嘉寶服務(wù)集團股份有限公司以48.47億元估值轉(zhuǎn)讓64.62%股權(quán)予碧桂園服務(wù)，成為“第一家港股摘牌的物企”。9月份，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱以不超過100億元收購富力物業(yè)。

中物研協(xié)和克而瑞物管日前聯(lián)合發(fā)布的《2021年度物企上市公司并購研究報告》顯示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達366.88億元，交易所付總代價為2020年同期94.30億元的3.77倍。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜預(yù)計，接下來行業(yè)內(nèi)的收并購案還持續(xù)增多，這主要緣于兩個原因:一是規(guī)模較大、業(yè)績較好的物管企業(yè)基本都已上市，剩下的未上市的物管企業(yè)獨立上市難度較大，而被收并購則是它們一個比較好的選擇；二是房企母公司目前現(xiàn)金流和流動性壓力依然較大，房企為了改善母公司的現(xiàn)金流，還會出售旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊。

多賽道破增長困局

在提升規(guī)模保證實力的同時，如何減少對房地產(chǎn)的依賴，開辟獨立穩(wěn)定的增長渠道成為物企思考的議題。記者梳理發(fā)現(xiàn)，物企已開始紛紛布局商管、城市服務(wù)等非住宅業(yè)態(tài)。

龍湖智創(chuàng)生活招股說明書顯示，從2019年到2021年9月，公司住宅及其他非商業(yè)物管服務(wù)對收入的貢獻率從89%下降到了77.4%，商業(yè)運營及物管服務(wù)對收入的貢獻率則從11%提升至22.6%。

具體來看，截至2021年9月，龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)運營服務(wù)在管建筑面積為570萬平方米，同比上升18%。而自2020年到2021年9月，其商業(yè)購物中心平均管理費也由13.2元/月/平方米上升到14.6元/月/平方米，寫字樓的平均管理費由6.84元/月/平方米上升到8.09元/月/平方米。

華潤萬象生活作為商管龍頭，在各中心城市深耕布局，從“社區(qū)管家”轉(zhuǎn)型為“城市管家”，探索智慧物聯(lián)和城市運營服務(wù)。華潤萬象生活2021年中期報告顯示，公司2021年上半年實現(xiàn)收入同比增長42.3%；實現(xiàn)毛利率32.2%，同比增長8.1%；其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率較去年同期增長2.4個百分點，而商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)毛利率較去年同期增長17.4個百分點。

在城市服務(wù)的布局上，頭部企業(yè)從不同角度切入、深耕。據(jù)克而瑞物管整理，保利物業(yè)城市服務(wù)的主要對象為特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括市容市貌協(xié)管、環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾清運等，以招投標形式獲取項目，已開展的典型項目如嘉善大云鎮(zhèn)、上海的特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

萬物云城市服務(wù)的主要對象為一二線城市新區(qū)，與母公司城市布局相契合。碧桂園服務(wù)則以環(huán)衛(wèi)服務(wù)作為城市服務(wù)的突破口，區(qū)域布局方面以三四線城市為主，同樣與母公司布局相仿。

“物業(yè)正在順應(yīng)時代要求，不斷拓展新的業(yè)務(wù)邊界。”鄉(xiāng)村振興建設(shè)委副秘書長袁帥認為，物業(yè)管理行業(yè)正處于高速變革的時期，行業(yè)早已突破社區(qū)服務(wù)的范疇，從服務(wù)“小社區(qū)”起步，到探索城市“大物業(yè)”，甚至演變?yōu)榉?wù)社會基層治理的一個實踐單元。（以上內(nèi)容來源：中國經(jīng)營網(wǎng) 記者蔣翰林趙毅深圳報道新社匯·全媒體矩陣轉(zhuǎn)載發(fā)布）

圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)

中國文化管理協(xié)會鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會副秘書長袁帥認為，對“人”的服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直以來關(guān)注的重點，隨著城市建設(shè)的發(fā)展、科學技術(shù)的變革、人們生活水平的提高，物業(yè)管理行業(yè)正處于高速變革的時期，物業(yè)管理行業(yè)早已突破社區(qū)服務(wù)的范疇，在內(nèi)涵和外延上有了更為豐富的內(nèi)容，甚至演變?yōu)榉?wù)社會基層治理的一個實踐單元。

物業(yè)正在順應(yīng)時代要求，不斷拓展新的業(yè)務(wù)邊界，從服務(wù)“小社區(qū)”起步，到探索城市“大物業(yè)”，全生命周期服務(wù)逐漸成為升級主流，新時期的物業(yè)呈現(xiàn)：新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價值的“四新”發(fā)展路徑。

新科技：提升企業(yè)運營管理效率，做到服務(wù)個性化，引入數(shù)字信息技術(shù)和算法系統(tǒng)，實現(xiàn)更為高效，精準點對點服務(wù)，讓數(shù)字技術(shù)賦能物業(yè)管理，降本增效的同時升華服務(wù)體驗。

新服務(wù)：以人為本，愈發(fā)注重綜合性、高素質(zhì)人才的培養(yǎng)，人才是行業(yè)升級轉(zhuǎn)化的根本源動力，擁有人才才能做新增值服務(wù)，做寬業(yè)務(wù)市場。

新生態(tài)：圍繞業(yè)主、圍繞商業(yè)和城市居民，打造多元的生活和商業(yè)合作模式，如社區(qū)新零售、社區(qū)電商、銀發(fā)經(jīng)濟、親子教育等。

新價值：把社區(qū)增值服務(wù)常規(guī)化，在提升居民資產(chǎn)價值、社區(qū)人文價值的同時，增強幸福指數(shù)，精神價值。

十四五是鄉(xiāng)村振興時期，以城帶鄉(xiāng)，消費幫扶，村城聯(lián)動實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，社區(qū)將是排頭兵，更加是中流砥柱，而這同時給予了物業(yè)新的服務(wù)和市場機遇。“鄉(xiāng)里產(chǎn)，城市買，物業(yè)營！”從田間地頭到百姓餐桌，打通農(nóng)產(chǎn)品上行“最后一公里”，暢通“腸梗阻”推動消費幫扶提質(zhì)升級，實現(xiàn)共同富裕。發(fā)揮物業(yè)在社區(qū)的中堅服務(wù)力量和綜合優(yōu)勢，打通社區(qū)線上線下聯(lián)系，以數(shù)據(jù)化驅(qū)動用戶精細化運營，加強業(yè)主與社區(qū)，社區(qū)與農(nóng)產(chǎn)品源產(chǎn)地，社區(qū)居民與種養(yǎng)殖農(nóng)民的信任關(guān)系，打造便捷的消費體驗，形成社區(qū)消費生態(tài)閉環(huán)，持續(xù)打造流量池，形成訂單農(nóng)業(yè)，讓鄉(xiāng)村地區(qū)的產(chǎn)品真正在村城體系間流動起來，打造高效暢通的村城間產(chǎn)品供應(yīng)鏈，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品從田間到餐桌的市場經(jīng)營性的全鏈條聯(lián)動，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)的良性增長。

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