新城控股銷售失速：連續兩個月銷售額跌超30%，未能完成年度目標
雷達財經出品 文|孟帥 編|深海
1月8日，新城控股發布2021年12月經營簡報，公司12月份實現合同銷售金額約208.09億元，比上年同期下降32.99%。而公司11月實現合同銷售金額約200.56億元，比上年同期下降30.99%。至此，新城控股已連續兩個月銷售額降幅超過30%。
根據新城控股發布的數據，2021年12月，公司累計合同銷售金額約2337.75億元，比上年同期下降6.85%。
雷達財經注意到，在2021年3月29日，新城控股舉行2020年線上業績會上，新城控股公司管理層在業績說明會上官宣：2021年的銷售目標為2600億元。
據此判斷，新城控股未能2021年銷售目標。
下半年銷售加速“墜落”
2019年7月3日，新城控股因突發的黑天鵝事件對外宣布董事長王振華被刑事拘留，其子王曉松接任董事長一職。2021年5月19日，新城控股前董事長王振華被上海市第二中級人民法院判處犯猥褻兒童罪，被判處有期徒刑五年。
在王曉松的帶領下，新城控股整體較為平穩，但一些指標在2021年上半年已出現了“惡化”。
2021年8月27日，新城控股發布2021年半年度報告。報告顯示，新城控股上半年實現營業收入791.05億元，同比增長109.63%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%。
營收按業務細分，上半年新城控股在房地產開發方面的營業收入為742.67億元，同比增長115.6%；在物業出租及管理的收入為36.4億元，同比增長67.53%。
新城控股表示，營收增長主要因疫情影響的房屋交付逐步恢復正常，物業交付收入同比增加所致。同時，上半年的營業成本也同比陡增127.9%，達到635.92億元，系報告期內結轉交付面積增長導致。
雖然上半年新城控股整體營收及歸母凈利潤兩項指標均實現增長，但毛利率、凈利率方面卻呈現出下降的趨勢。
上半年新城控股的毛利率為19.6%，同比下降6.4個百分點；凈利率為6.1%，同比下降了4.1個百分點。其中，房地產開發銷售業務毛利率為17.11%，同比下降6.32個百分點；物業出租及管理方面毛利率為70.58%，同比下降1.11個百分點。
究其原因，上半年新城控股銷售、管理、財務等方面的費用均有所增加，同比分別增長43.52%、22.69%、46.80%，主要因報告期內職工薪酬和銷售傭金較上年同期有所上升，公司人員數量有一定幅度增加，及借款余額較上年有所增長導致利息支出增加。
對此，新城控股董事長王曉松表示，以目前的整個大趨勢來看，未來行業的超高回報很難再出現。但隨著三條紅線、集中供地等政策的推進，行業集中度會進一步提高，頭部企業機會增多。
王曉松還表示，2020年至2021年因新城控股低毛利項目的持續消化，這兩年公司處于結算利潤率的底部區域。但隨著2020年以來銷售利潤率的改善，近兩年新城控股在拿地過程中對投資紀律的堅守，以及結算結構中商管收入所占比重的持續增長，未來公司結算利潤率有望提升。
報告顯示，新城控股上半年實現合同銷售金額1176.64億元，同比增長20.65%；實現合同銷售面積1086.96萬㎡，同比增長23.87%。
在被問及能否完成此前定下2600億的目標時，新城控股表示下半年計劃推新增供貨1800億元左右，合計下半年可售貨值2900億元，公司有信心完成全年銷售目標。
然而，進入下半年，新城控股銷售額加速墜落。
其中，7月份公司實現合同銷售金額約168.88億元，比上年同期下降19.40%；8月份公司實現合同銷售金額約177.39億元，比上年同期下降13.91%；9月份公司實現合同銷售金額約185.17億元，比上年同期下降22.74%；10月份公司實現合同銷售金額約221.02億元，比上年同期下降20.50%。
此外，公司11月和12月連續兩個月銷售額降幅超過30%。至此，公司全年銷售額2337.75億元，僅完成年度目標的89.91%。
已開業吾悅廣場達115個
雖然整體未能完成年度目標，但公司商業地產表現相對較好。
早期，新城控股以房地產開發及銷售主營業務，2012年，新城控股孕育出旗下的“吾悅”商業品牌。隨著新城控股對該品牌的不斷打磨和升級，此后公司的經營戰略逐漸過渡為“住宅+商業”雙輪驅動。
新城控股也曾多次公開表示，公司自2020年起，已經將輕資產作為新城商業發展的重要組成部分，實行輕重并舉的發展戰略。
2021年中報顯示，新城控股集團在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已覆蓋全國上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等130個大中城市，達到174座，開業及管理輸出的吾悅廣場達105座，商場開業數量位居境內外上市公司首位，日均客流、日均銷售均已超2019年水平。
上半年，新城控股著力發展的商業品牌吾悅廣場，仍有多個地區的經營狀況并未達到預期，如成都武侯吾悅廣場、淮北吾悅廣場、蚌埠吾悅廣場等項目的出租率都跌破90%以下。
新城控股對此表示，公司將根據各個廣場的具體情況制定經營提升方案，通過不斷擴大輻射半徑、培育消費習慣、增加營銷活動、打造廣場優勢業態、以用戶思維招調適銷品類等方式提升經營水平。此外，新城控股還將重點開展星光品牌計劃，帶領廣場重點商戶提升銷售業績。
對于未來在商業方面的規劃，新城控股稱將根據市場環境及自身實際情況，理性獲取符合公司投資理念的綜合體項目；預計2021年新開業及拓展吾悅廣場均為30座左右（含輕資產），商業運營總收入目標為85億元；預計2025年實現全國8萬方以上商業綜合體約3500個左右。
根據公司在1月8日披露的數據，截至2021年12月31日，公司持有的已開業吾悅廣場為115個，管理輸出的已開業吾悅廣場為10個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期，收入暫不納入公司統計范圍。
2021年，公司商業運營總收入為86.39億元，而2020年度公司商業運營總收入為57.21億元，同比增長達50.95%。
現金流惡化、多位重要股東減持
隨著國家對于房企的進一步管控，“三道紅線”成為各房企重點關注的指標，新城控股也不例外。
2021年上半年，公司先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元人民幣；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。
截至6月末，公司有息負債1014億元，整體平均融資成本6.60%，較2020年6月末下降25個bp；剔除預收賬款后的資產負債率為75.45%,凈負債率為60.48%，現金短債比為1.44。依照數據來看，新城控股仍踩中三道紅線中的其中一條，報告期內被歸為黃檔。
對于何時轉綠，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬表示，未來公司將結合自身實際情況和央行要求，穩步降檔，預計在2023年6月末之前降至綠檔。
截至三季度末，公司總負債4810.7億元，同比增長1.51%。整個前三季度，公司現金及現金等價物減少175.66億元。
雷達財經注意到，業績不佳的新城控股還遭到重要股東減持。
據東方財富數據顯示，目前新城控股十大股東中排在第三位的是香港中央結算有限公司，后者在2021年一季度、二季度和三季度分別減持了新城控股的303.98萬股、638.66萬股和157.52萬股。至三季度末，香港中央結算有限公司的持股比例下降至1.72%。
此外，十大股東中的招商銀行股份有限公司-交銀施羅德新成長混合型證券投資基金、中國農業銀行股份有限公司-交銀施羅德精選混合型證券投資基金也在去年前三季度進行了減持。
對于新城控股的后續發展，雷達財經將繼續關注。
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