接盤恒大、清債，自救的華遠地產能度過地產寒冬嗎？
文|熔財經
作者|星影
進入2021年的下半年，對于整個房地產行業來說，動蕩不安成了總基調。從恒大爆出負債1.97萬億，到佳兆業宣布無法償還短期債務。幾乎所有的頭部房企同時面臨著資金鏈斷裂的危機。昔日風光的地產企業，在政府土地政策調控和對商品房價格控制的雙重背景下，遭遇了前所未有的危機，如何保證現金流的穩定，清償債務成了不少房企的頭等大事。
就在這個背景下，有媒體報道，11月23日，原屬于恒大集團的廣東省佛山里水河村山塘工業區項目重新以公開競投的方式引入土地前期整理合作方。而這次拿下這個項目卻是長期深耕北方，較少在華南發展的華遠地產。據悉，華遠地產拿下上述舊改項目的土地整理權，享受50%增值收益。
成長型房企、小而美、小步快走是過去二十年里，業界對華遠地產的直觀印象。2020年華遠地產銷售簽約額達191.39億元，較2019年增長27%，但面臨著整個行業大調整的華遠地產，在對外宣布清債，并接盤恒大項目的同時，卻必須面對企業總體資產規模不到200億，凈利潤逐年下降，離頭部房企的目標漸行漸遠的尷尬現狀。未來的華遠地產將會是地產圈的黑馬，還是將繼續沉淪下去？
三條紅線全踩，華遠成為了紅牌企業？
簡單回顧一下華遠地產的歷史可以發現，創立于1983年之初，華遠就在北京西單核心地區成功開發“華威大廈”。開發項目從商業廣場到別墅住宅，地域也從京津冀到華南，幾乎遍布全國各地，且主打的高端住宅樓的華遠在京津冀地區尚有一定的口碑。
1996年在港聯所上市。2008年在A股上市，華遠地產搭上了房地產行業發展的順風車，背靠國資背景的華遠有著業內少見的強大資金運作能力。多年來，雖然體量一直不大，但總算在北方的地產界有了一席之地。2014年，任大炮丟下了混合制改革進行時的華遠集團退休走人。后任志強時代的華遠地產在2016年還一度以107.8億元的銷售額躋身全國百億房企之列，但在2017年這一數字已經跌落至77.2億元，后來的華遠地產基本淡出了頭部房企的第一梯隊。
2021年曾經擔任過北京西城區住建委主任的王樂斌出任華遠地產董事長。華遠地產的最大股東，即母公司華遠集團，是西城區國資委旗下全資企業，這基本從形式上確認了華遠地產的公司性質。
《熔財經》單看業績，進入2020年，華遠的凈利潤大幅下滑，毛利率和凈利率也大幅下跌。2021年中期財報顯示，華遠地產上半年毛利率和凈利率分別為15.22%和2.37%，與去年同期相比分別下降了21.66%和7.76%；凈資產收益率由去年同期的2.10%下降至0.66%。
多家機構數據顯示，2020年，華遠地產簽約銷售額雖同比增長27%至191.39億元，但恒大、萬科、碧桂園等頭部房企簽約銷售額均已超過7000億元，華遠甚至不及其他頭部房企的3%。
面對監管機構對房地產劃出的剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1這三道紅線。華遠地產在今年上半年也是三條紅線全踩，一度成為紅牌企業。
但相比恒大因土地儲備過剩而出現經營危機、佳兆業面臨上千億短期債務壓力，華遠地產的問題，主要還是來自于龐大的經營成本。專賣中高端樓盤的華遠，利潤率一直保持在行業前列，但近幾年政府出手調控房價過高的問題，華遠也深受影響。再加上疫情反復，樓盤建造周期被拉長，原料、用人成本都進一步提升，高端酒店業務受疫情影響遭受重創，華遠地產整體的凈利潤自然并不好看。
加快債務清償，由紅轉橙的華遠遭遇股價連跌
在三條紅線中，對華遠地產來說，最簡單的就是降低負債率。而華遠地產降低負債率的方式非常簡單粗暴——多收預收款+債務置換。
所謂預收款就是通過售賣期房的方式，盡快回籠資金，而債務置換則是通過把短期債務置換成長期債務的模式，但后續難免因為更高昂的利息面臨更大的營收壓力。
今年下半年，華遠地產加快了手里項目的施工進程，三季度完成517.48萬平方米，其中，新開工面積為37.74萬平方米，竣工面積為79.29萬平方米，同比增長441%。在這個基礎上增加預收款也變得順理成章。
從賬面上來看，華遠地產2021年前三季度，華遠地產營收、回款、凈資產也出現了回升。
前三季度，華遠地產累計簽約銷售額為92.8億元。華遠地產實現營業收入54.69億元，同比增長98.49%，營收大增主要來自于開發業務結算收入增加。同時，截至9月，華遠地產經營活動凈現金流為52.58億元，同比增長170.07%；累計回款121億元，同比增長57.1%。
《熔財經》對比年初的三條紅線，三季報顯示，截至2021年9月底，華遠地產剔除預收款后的資產負債率為74.68%，比2020年末降低4.74%；現金短債比為1.08，已達標；凈負債率為116.48%，較2020年末降低66.57%。由"紅檔"降至 "橙檔"，似乎預示著華遠地產的負債情況已經出現了好轉。
對于華遠地產的業主來說，公司財報的趨于穩定顯然是一個好趨勢。但對于華遠的股民來說并不算什么太好的消息。華遠三季度財報顯示，凈利潤同比下降了94.19%，股價立刻迎來了大幅度下跌。11月2日，華遠地產股價一度跌至1.77元，單日的跌幅超過2.21%。對此，華遠解釋為受到美元匯率波動等因素影響，但財報上難看的凈利潤顯然讓華遠的投資者們喪失了不少信心。
有地產自媒體指出，所謂的房地產行業的“金九銀十”，在華遠的三季度財報也沒有體現出來。雖然這輪清債讓華遠從紅牌轉到了橙色，但旗下豪宅盤的銷售、商業盤的空置率以及出售率等數據仍是未來華遠地產財務數據的重大變數。如何保持賬面的營收足夠償還債務，并且還有充足的資金流用以應對突發情況，在可預期的將來華遠的資金端仍要面對極大的壓力。
轉戰城區舊改開拓華東華南，有望逆境突圍？
就如本文開頭華遠地產接下的恒大舊改項目一樣，從2021年1月開始，華遠地產開始逐步增加城區舊改的項目，以拓寬自己的商業版圖。舊改項目涉及到動遷配套、居民安置以及后續的整體規劃，相較于新建住宅樓盤，復雜度更高。
舊改與新開發樓盤之間，有一個最大的不同就是樓盤的地理位置。主打京津地區的華遠地產，現在面臨的最大問題是已經沒有地可選。再在一個一線大城市開一個豪宅盤，最關鍵的就是地理位置和周邊配套，如果無法做到鬧中取靜，在土地空間日趨飽和的一線城市，再尋找一個配得上豪宅定位的地塊顯然將越來越困難。
而舊改類項目則可以在城區已有的住宅規劃用地上繼續開發，免去了選地的困難。未來，北京、上海等一線城市更新已列入不少政府的中遠期規劃，大量的老舊小區亟待開發商入局改造更新，對于這樣一片行業藍海，華遠此時入局舊改未嘗不是發展的新機會。
《熔財經》認為，對于華遠來說還有一個發展方向，就是走出原有的舒適圈，走向全國尋找新的機會。在拿地計劃方面，華遠地產2020年就在公告中明確表示“進一步深耕現有進入城市的同時，擇機進入華東市場”，拿地方式除了公開市場外，也將“繼續充分發揮國企優勢，通過政企合作、產業協同等方式擴充土地儲備。” 過去兩年里，華遠地產僅于西安、銀川、長沙花費15.5億元獲取3塊新地，地上建筑面積共計95.6萬平方米，貨值約為95.31億元。被指出發展京外步伐緩慢，而進入2021年，華遠地產拿下湖南長沙縣046號住宅用地以及佛山舊改項目的消息，顯示華遠京外發展的節奏已然重新進入軌道。
在全國房地產企業幾乎都面臨系統性危機的當下，華遠地產的國資背景可作為一個觀測市場動向較好的樣本。不僅因為它獲得資金的成本較低，更重要的關鍵的是其企業發展戰略和市場整體變動的相對應關系。
未來房地產企業的競爭力將更多體現在如何提升各自產品的溢價能力上，而在恒大、佳兆業等一批頭部房企的債權風暴過去之后，未來的房企如何提升自身造血能力與持續健康經營的才是整個行業可以繼續走下去的關鍵。三踩紅線的華遠地產通過清債重新獲得了發展機會，可見政府的監管并非目的，重點還是看企業是否能夠主動掌握行業發展節奏。
參考資料
1、 于見專欄《瘋狂清債的華遠地產，能否抵御這波地產寒冬？》
2、 每日財報 《老牌房企華遠地產為何落寞？凈利下滑超40%3年500億目標落空》
3、 每日經濟新聞《老牌房企華遠地產的“悲與喜”：凈利潤持續下滑，杠桿水平有所改善》
4、 一點財經《成長型房企生存樣本：華遠地產的小步疾行》
*本文圖片均來源于網絡
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