南京觀察：七年之癢環宇城
寫在前面：
商業世界是一個復雜的系統，一個混沌的系統，每一個細微因素的改變都會帶來結果的巨大改變。從這個角度講，每一個能夠在商業世界活下來的購物中心都有其獨特的成功之道，沒有一成不變的發展策略可供每一個購物中心移植使用。
商業世界的另一個特點是動態演化，在時間、空間多種維度上不斷發展和變化，這需要我們擁有包容的態度和不同的思考方式去觀察商業。從這個角度講，我們都是商業世界的學生，觀察、思索的過程比結果更重要。
接下來進入正題。
本期觀察：南京中海環宇城。
偏與小
地段，是商業項目成敗的關鍵。
南京環宇城的地段應該怎么形容呢？我并不同意很多人認為的偏僻。
偏僻的觀感主要來自于環宇城缺乏地鐵站，又靠近秦淮河，處在河西板塊邊緣。對于遠距離消費者不友好，但如果從一個社區商業的角度來看，那么環宇城的位置又是適當的。
南到莫愁湖、北到龍江的廣闊腹地提供了足夠的戰略空間，這一區域社區消費群的密度、消費力，以及社區商業的成熟氛圍，在整個南京來看都堪稱優質。
從數據上看，環宇城的體量也并不小，有近8萬平米。
為什么給人的觀感會??？首先和相對局促的外部空間有關，道路狹窄、廣場面積小。主要問題出在內部：B1與上層的空間連貫性不好，部分次動線造成不少的冷區，以及大店過多擠壓了品牌數量。
但在主動線上，環宇城給人的空間感還是很不錯的，中庭規模、挑空空間以及透明穹頂，提供了多樣性的空間感受。
尷尬之處在于，作為一個社區級購物中心，體量稍嫌大了一些，但作為一個區域級項目，則嫌小了一些。
快時尚
南京曾經是快時尚品牌進駐的重要陣地，在長三角僅次于上海、杭州，當然近年也經歷了一波快時尚大撤退，茂業的Forever 21、百家湖商圈的江寧金鷹ZARA、景楓KINGMO的H&M等等。環宇城的3大快時尚UNIQLO、GAP、H&M自開業至今一直堅挺，只是除了優衣庫，后兩者大抵狀態堪憂。且快時尚之外，其他的零售一直難覓亮點。
其實不止快時尚，環宇城開業時官宣的七大主力店 BLT、星美影院、玩具反斗城、H&M、GAP、UNIQLO 和湯姆熊，除了影院品牌幾經更迭，其他主力店均無變化?？梢娭髁Φ甑纳倘ζヅ涠容^高，有較強的消費黏度支持。
首店
環宇城對首店的吸引力是有的，歷年引入了不少省、市和區域首店品牌，頗有網紅氣質。江蘇首家“blt超市”、“西西弗書店”、“一條”和“點都德”……這個名錄還可以列出很多，尤其是餐飲。這一方面自然是因為商圈足夠優質，品牌瞄準廣大的高消費力客群，另一方面也依托于中海商業較強的實力，在全國范圍內進行跨區域資源聯動。更重要的是，環宇城著實下了一番功夫：研究客群、制定戰略、付諸行動，在項目發展的關鍵早期奠定了市場基礎。
據我的不完全觀察，環宇城在早期主要做了以下幾件事：
1、IP展。通過先后攜手海賊王、史努比、迪士尼、哆啦A夢、芭比娃娃等諸多重磅IP，豐富的展覽活動早已給年輕群體們留下了“金陵最潮”的印象。
2、明星營銷。積極拓展藝術、娛樂和流行文化類活動，更成為鄧超、黃磊、王寶強、陳偉霆、彭于晏等一線明星路演推廣的首選場所。
3、實體商業平臺化。這是一個越來越熱的概念，難得的是環宇城幾年前已經在進行這方面的探索，充分發揮強大客流引擎的帶動力，開放異業合作，構建互為彼此的跨界生態。
4、經營會員社群。環宇城較早地建立起了一套豐富全面的會員體系，并以公眾平臺為中心持續經營社群，智慧停車、無感積分等數字化手段也較為完善。
5、首店經濟。這一點上文也已述及，環宇城依然搶先南京業內一步，并作為明確的發展策略堅持至今。
這一系列動作，說穿了無非六個字：“強營銷、強運營”，但不管是哪一“強”真正做下去都并不容易。
商業是動態演化的過程，但演化卻不等于進化。
環宇城開業的當年，整個大河西板塊僅有萬達、新城市廣場等屈指可數的幾個商業體。幾年過去，河西的購物中心如雨后繁花，商圈勢力范圍重新劃分，另一方面消費升級與分級也帶來行業調整重構，對于精細化、差異化運營的要求更高了。
曾經的環宇城，即使缺乏地鐵依然能輕易地吸引到更廣泛區域的消費者，但現在不靈了。
進入開業的第7個年頭，項目早期的營銷力度、靈敏度，隨著時間的推移，也已經逐漸鈍化。
這也并非懶惰，更多的是社區型項目的現實選擇，客群基本盤無流失之憂，影響力外擴同樣被阻隔，躺平是自然的。
有亮點的零售和新業態少了，兒童業態占比多了；IP聯動、年輕化的營銷動作少了，取而代之以親子家庭活動為主。
早期以青年客群、年輕風潮為主的項目形象，變得更加家庭化。
那早期的環宇城就不“家庭”嗎？并不是。我相信家庭始終是項目的主力客群，只是早期環宇城呈現的狀態更新鮮、更“年輕態”，現在似乎“中年化”了。
“一條”線下店的引進，就展示了這一讓人糾結的過程。雙方的牽手，自然是瞄準消費升級下的“新中產生活方式”去的，當然也延續了環宇城一貫的首店策略。但一條自身在“往上走，還是向下沉”的問題上也并沒有很清晰的思路。
如今的環宇城同樣面臨這個問題。
商業市場的殘酷性在于它永遠向前看。
起步早不代表能夠持續領先，環宇城的發展路徑，就是一個不那么顯著的、緩慢的螺旋降級過程。這并不明顯，但應當引起項目足夠的重視。
“流量明星”要保持熱度很困難，而過氣卻是一瞬間的事。
七年，是一座購物中心從探索走向穩定的過程，也是從穩定走向下一段折騰的考驗。
坐擁龐大的客群基數，這就是環宇城最大的底氣。
擁有這樣的底氣，我們也希望環宇城在建立社區商業標桿上繼續努力，不斷進行多維度的創新嘗試，探索出獨到的商業進化之路。
你的努力都會被看見，反映到商業項目上也是一樣的。
（全文完）
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