從1978到2018，你想不到的中國地產40年（一）
時間就是這樣，總是走的很快 。四十年彈指一揮間，可以讓一棵樹苗成為參天巨木，可以讓孩提成長到鼎盛之年，可以讓一個行業發生翻天覆地的變化。
今天，就讓我來說一說中國房地產這40年來的變化和你不知道的歷史。
【1978—1998年 改革開放20年拉開中國房地產發展的序幕】
Ⅰ.
◆改革開放和市場經濟為中國房地產提供了發展的土壤◆
新中國成立是中國近代史上最濃墨重彩的一筆。成立后的新中國百廢待興，科技、經濟、民生等諸多問題接踵而來。
彼時中國的經濟模式是參考前蘇聯的模式修正實行的，也就是大家所熟知的“計劃經濟體制”。
計劃經濟就是國家在生產、資源分配以及產品消費各方面，都是由政府或財團事先進行計劃，然后按計劃實施。
具體到現實生活中最直接的表現就是：買什么都得有“票”和“證”。
計劃經濟時期各種票券
當時全國的商品票證分為“吃、穿、用”三大類。吃的除了各種糧油票外，還有肉、蛋類票、各種糖票、豆制品票和各種蔬菜票等。
總之，大多數商品都是憑票供應，買什么商品用什么票，沒有票就不能買，商家也不會賣給你。
人們排隊憑票購買商品
對于當時的老百姓來說，住房問題是不靠票解決的，而是靠國家或企業的“福利分房”。
在很多電視劇里會看到彼時的畫面，比如某某工廠職工按工齡、職位、貢獻、公分等排號，分撥分批的等待工廠的福利分房指標。
電視劇中“單位分房的畫面”
那么問題來了，這樣的制度看起來很美好，為什么要改革呢？實際上國家和企業在解決職工的住房問題上背負了沉重的包袱。
下面的一組數字也許可以讓你有更直觀的感受。
1949-1978年城鎮人口增長與住房建設增長及相關數據
有問題就得解決，有弊端必然要改革。中國歷史上不乏改革強國的例子，比如秦國商鞅變法、清朝攤丁入畝等等。
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這一次，歷史走到了1978年這個時間點，這一次，中國改革強國的帶頭人叫“鄧小平”。
改革開放的“總設計師”鄧小平
1978年，鄧小平在十一屆三中全會上發表《解放思想、實事求是，團結一致向前看》的講話，明確了“把高度集中的計劃經濟體制改革成為社會主義市場經濟體制”。
這位后來被西方媒體和政界稱為“20世紀重要政治偉人”的老人，帶領中國走上了“改革開放”的道路。
鄧小平在十一屆三中全會上
當時的經濟體制改革涉及的方面也比較多。比如稅務制度改革、國企體制改革、住房制度改革等等。其中，住房制度的改革奠定了中國住房商品化的基礎。
Ⅱ.
◆中國的住房制度改革之路◆
中國的住房制度改革主要包括3個部分。
第一是將“福利分房”向“住房分配貨幣化”轉變，也就是我們常說的住房商品化；
第二是建立并完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，用白話講就是商品房和經適房要共同發展；
第三是發展住房金融，培養規范住房交易市場。
房改漫畫圖
任何改革都不是一蹴而就、一帆風順的，中國的房改之路亦不例外。大抵來說經歷了3個比較大的階段：
?第一個階段（1978年—1986年）：“三三制”開啟房改探索試點。
“三三制”，是我國早期的一套房改方案，和當下大家出去吃飯“AA制”有點像，只不過對象變成了政府、企業和個人三部分。即由政府、企業和個人各承擔1/3。
政策先在鄭州、常州、四平、沙市四個地區試點。在實施過程中，由于老百姓購買熱情不高和租買比價不合理等問題的出現，最終該方案以失敗結束。
“三三制”失敗之后，政府從中吸取了經驗，轉向租金制度改革的研究和設計。
房改漫畫圖
同年選定煙臺、唐山、蚌埠進行房改試點，試行“提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革”的方案。
這次試點比較成功，國家、企業以及職工之間的利益關系得到調整。這兩次嘗試，為后續找到妥善合理的房改方案提供了借鑒。
?第二個階段（1987年—1997年）：“兩次制止和四份文件”，房改取得較大進展。
鑒于第一階段房改的成果，國務院分別于1988年和1991年發布了三份文件：《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》、《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》和《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》。
這三份文件傳達了國家房改的方向和目標。第一，實施提租補貼、租售結合；第二，實施購買公有住房標準價；第三，逐漸從福利分房向貨幣化分配轉變。
彼時單位福利分房的點房大會現場
政策不可謂不細致，考慮的也不可謂不到位，但在正式實施過程中都出現了“低價售房”或者“抬高優惠”的情況，隨后沒多久國務院就制止了這種行為。
1994年7月，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，確定了房改的根本目標和基本內容。概括起來就是：住房要貨幣化，同時建立住房公積金，保障低收入家庭的居住需求。
住房公積金漫畫圖
《決定》出臺后，各地紛紛制定本地區的房改實施方案，在建立住房公積金、出售公房等方面取得較大進展。
到1998年6月，全國歸集住房公積金總額達980億元。1997年底，35個中等城市的公房租金有了較大提高，平均為1.29元/㎡。到1998年中，全國城鎮自有住房比例已經超過50%，部分省市已超過60%。
?第三個階段（1998年至今）：告別福利分房，開啟中國商品房時代
由于前幾年的順利過渡，老百姓逐漸接受了住房貨幣化的引導，政府各相關部門也更有經驗，1998年成為中國房改初見成效的一年。
1998年5月9日，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房。
同年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。強調要建立完善的以經濟適用房為主的多層次住房供應體系，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。
至此，中國正式進入商品房時代。
1978-1998年房改進程圖
Ⅲ.
◆鄧小平的三次講話和南方視察對中國房地產的巨大影響◆
鄧小平這三個字，對于中國來說分量極重。他的“改革開放”和“一國兩制”的政策理念，改變了20世紀后期的中國，更影響了世界。美國《時代》周刊曾8次將鄧小平列為封面人物，其中兩次將其評為“年度風云人物”。
《時代》周刊封面人物鄧小平
中國房地產的起步和發展與這位智慧的老人有著密不可分的關系。
?“解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；在長期規劃中，必須把建筑業放在重要位置。”
?“住房改革要走商品化的路子”。
這是鄧小平在1978年和1980年房改工作會上的兩次講話，正是這兩次表態為中國揭開了住房制度改革的大幕。
他對中國房地產影響最深的一次講話，不僅徹底激活了房地產的發展熱情，更影響、成就了一代中國地產人，就是歷史上著名的“鄧小平南方視察”。
1992年1月17日，88歲的鄧小平坐在南行的列車上，開始視察武昌、深圳、珠海、上海等地并發表重要講話。
鄧小平南方視察
中國從1978年改革以來，先后設立深圳、珠海、汕頭、廈門、廣東、海南等經濟特區，至鄧小平南巡之前，各地特區或多或少都出現了一些社會問題，比如有些人擔心大搞合資企業就是資本主義等等。
基于這樣的歷史條件下，鄧小平的南巡講話才顯得意義非凡。不僅堅定了中國改革開放的決心，更為改革再提速。
鄧小平相關講話
他的講話影響了中國一代人的命運，同時更成就了一代中國地產人。
拒不完全統計，1992年鄧小平南巡講話之后，國務院修改和廢止了400多份約束經商的文件，辭官下海者12萬人，投身商海的人總數超過1000萬。
其中大名鼎鼎的馮侖、潘石屹、黃怒波就是這個時期開始進入房地產行業。由于有了這樣的特殊歷史背景，這一年投身商海的人被稱為“92派”。
除了人的變化，這一年的海南，也因為這樣的機遇吸引了大批的中國房地產人前來掘金。其中，就有被稱為“萬通六君子”之稱的潘石屹，馮侖，易小迪等人。
“萬通六君子”合影
這個總人數不過160萬的海島，一夜之間竟然出現了2萬多家房地產公司，且僅1992年，海南全省房地產投資達87億（1989年為3.2億），占固定資產總投資的一半,僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平米,地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。
據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計,1988年,海南商品房平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/㎡,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達到7500元/㎡的頂峰。短短三年,增長超過4倍。
海南1988-1993年下半年房價趨勢圖
在瘋狂的市場增長下，中國房地產的第一次泡沫產生了，當時流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”。房產泡沫在急劇膨脹后陷入了崩塌，海南樓市崩盤。這就是著名的“海南炒房事件”。
崩塌的海南樓市
有人會問，萬通六君子也被陷入泡沫了嗎？還真沒有。潘石屹，馮侖，易小迪等人早早的嗅到了危險的氣息，拿著在海南挖到的第一桶金返回了北京，踏上了屬于他們的征途。
“萬通六君子”合影
【本章總結】
從1978年改革開放開始直至1998年，中國經濟發生了翻天覆地的變化。這也為中國房地產行業的發展奠定了基礎。隨后的5年間，中國涌現出了一批優秀的地產人，出現了一批優秀的地產項目。至此，中國房地產正式登上歷史舞臺，并邁開了急速發展的步伐。
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