恒大再造“新恒大”

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舉報 2021-06-14

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雷達財經出品文|李亦輝編|深海

“今天的恒大已經不是過往的恒大。”中國恒大董事局主席許家印多次強調，恒大已是“多元產業+數字科技”的綜合性企業集團，并由此衍生出一個新概念“新恒大”。

然而，在恒大“大象起舞”的過程中，也出現了一些質疑。6月7日，恒大發布聲明，稱公司生產經營一切正常，對惡意造謠者，將依法追究法律責任。

實際上，業績數據可還原一個穩健的恒大。今年前五月，公司銷售額2851.6億元，回款2507.4億元，核心造血能力強勁；目前可售住宅土儲面積超過2億平方米，貨值儲備充足。最重要的降負債問題，恒大也在短短一年多的時間里，有息負債降低了近3000億元，6月底實現一條紅線變綠，可謂成效顯著。

雷達財經梳理發現，恒大的確早已不再是單一的地產企業。目前，恒大集團旗下已擁有4大上市平臺，另有多項優質資產將陸續分拆上市，這給市場和投資者帶來了巨大的想象空間。

恒大的正面回應和一系列舉措，獲得了國際投行的力挺。6月8日，摩根大通發布研報稱，恒大發布聲明、回購股份等一系列動作極大提振了市場信心，同時公司銷售持續強勁也消除了市場的擔憂，上調評級至“增持”，目標價15港元。

前五月權益銷售額2727.5億元位居行業第一

針對近日個別網絡不實言論，恒大在其官網發布一則聲明。恒大在聲明中強調，目前公司生產經營一切正常，成立25年來從未出現借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。具體來看：

首先，近日恒大舉辦一年一度的“5·31購房節”，推出的階段性特大優惠措施，僅限于單棟去化率95%以上的尾盤，超大戶型、底頂樓層、商鋪等產品。所有常規產品的銷售價格、優惠折扣及付款方式沒做任何調整。

其次，針對個別項目公司存在極少量商票未及時兌付的情況，集團高度重視并安排兌付。

最后，聲明還稱恒大與盛京銀行開展的金融業務，均符合國家的相關法律法規。

恒大對市場傳聞作了針對性回應，不過市場該如何看待這份回應？不妨從一系列經營數據看清恒大的真實狀況。

對房地產公司而言，支撐未來營收的核心指標是銷售額，影響公司現金流的則是回款，只有銷售回款越強，公司才能獲得足夠的現金流進行再發展。

6月1日，恒大發布業績公告，5月當月實現銷售額638.6億元，銷售面積781.7萬平方米，銷售回款518.1億元。今年1-5月，恒大實現銷售額2851.6億元，較去年同期增長4.5%；銷售回款2507.4億元，較去年同期增長6.1%。

有業內權威機構對房企權益銷售額進行了統計，恒大前5月以2727.5億元位居行業第一。權益銷售越高，意味著歸屬于該公司的實際銷售金額越高，實際回籠的資金也越多。

從數據看，恒大1-5月回款率高達87.93%。簡單計算，每天回款約16.7億元，這表明公司造血能力強勁，銷售基本盤良好。持續向好的銷售和充足的回款數據，無疑是回擊謠言最有力的證據。

至于外界傳言的“打折回血”，其實只是恒大的一種常規營銷手段而已。去年疫情期間，恒大就率先全面推廣網上賣房，全國75折優惠，金九銀十期間更是7折大優惠。即便如此，2020年恒大實現合約銷售額7232.5億，同比增長20.3%，超額111%完成6500億元的年度銷售目標。

在恒大2020年業績會上，許家印宣布恒大2021新一年的銷售目標為7500億元。

對此，有業內專家認為，前5月份恒大業績持續向好，凸顯了公司戰略及產品的市場成效，也為完成全年銷售目標提供了強有力的保障。

“新戰略”降負債顯成效，月底至少一條紅線變綠

恒大業績在行業持續調控下依然保持穩步增長，與其頂層戰略密不可分。

2020年3月底，恒大提出全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。“高增長”是要延續銷售高速增長，“控規模”是指嚴控拿地節奏，“降負債”就是要加大力度降低有息負債水平。

自從去年“新戰略”實施以來，恒大嚴控土地儲備規模，按照目標未來三年每年將降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。這些可售住宅土儲，加上在寸土寸金的深圳、廣州有大量的舊改項目，今后恒大的利潤率還會提升。

即便拿地，恒大也很少參加高溢價的公開拍賣，主要以收購和舊改為主要土地來源。根據克爾瑞的前5月新增貨值榜單，恒大的新增土地貨值是213億元。

對土地投資趨于理性，這也解釋了為何在上半年各地的首輪集中供地中沒有恒大的身影。主動不拿而不是沒錢拿或拿地受限，有本質的區別。

此外，通過持續實施“降負債”戰略，恒大在短短一年多的時間里，有息負債降低了近3000億元。6月3日，在恒大舉行的一年一度戰略合作伙伴交流會上，恒大主席許家印稱，“本月底前恒大的有息負債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下，三條紅線至少實現一條變綠。”

其實在今年3月的業績發布會上，恒大就給出了未來3年降檔目標：2021年6月30日將凈負債率降至100%以下，2021年12月31日現金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求。

一位地產分析師認為，恒大一向狠抓銷售和回款，現金流穩定，當前減負步伐也一直在加快，完成降杠桿目標幾乎毫無懸念。

多元產業+數字科技，“新恒大”已露崢嶸

在地產主業穩步向好的同時，恒大還積極進行多元化戰略布局。

“今天的恒大已經不是過往的恒大。”許家印多次強調，恒大已是“多元產業+數字科技”的綜合性企業集團，并由此衍生出一個新概念“新恒大”。

“新恒大”定位為數字科技企業，產業生態覆蓋了衣食住行、文旅康養等領域，聯動新能源汽車、互聯網流媒體等8大產業平臺，為數億客戶提供一個全新的服務生態。

目前，中國恒大、恒大汽車、恒大物業、恒騰網絡已成功上市。其中，最受矚目的恒大汽車同步研發14款車型，已發布9款，預計今年四季度試生產，明年大量交付。恒大汽車通過兩次配售分別籌資260億和106億港元，未來的目標是世界龍頭企業。

去年底分拆上市的恒大物業，合約面積和在管面積預計今年底分別突破8億平米和6億平米，目標是“力爭成為全球最大綜合城市服務運營商”。

其他產業如房車寶、恒大冰泉、恒大童世界等也將陸續分拆上市，可進一步夯實恒大的資本實力。據悉，房車寶擁有全民經紀人會員2129萬，門店4.3萬家，預計今年交易規模將超過2萬億元。押注消費黃金賽道的恒大冰泉如今涵蓋礦泉水、糧油、乳業和生鮮四大板塊，業務分布在全國30多個省市，在全國擁有超50萬家銷售網點。

據恒大披露資料，恒大童世界的定位是互動文娛平臺，包括童世界主題樂園以及恒大海南海花島項目。有消息顯示，恒大童世界已邁出了分拆上市的步伐。天眼查信息顯示，今年5月，恒大將童世界和旅游資產裝進一家由境外公司全資控制的主體，這被視作分拆上市前的必要準備。

可以想見，通過堅定實施新戰略，以及一系列資本運作，“新恒大”的資本版圖正在逐步擴大，市場需要以全新視角去觀察這個不一樣的恒大。

值得關注的是，恒大在強力回擊謠言的同時，于6月7日斥資3.36億港元回購中國恒大2908.4萬股。有投資者稱，此舉不僅有力地提振了投資者信心，也充分顯示出公司對發展前景的看好，將成為恒大估值回歸的重要催化劑。

獲國際投行力挺，評級上調

恒大的正面回應和一系列舉措，獲得了國際投行的力挺。

6月8日，摩根大通發布研報稱，恒大發布聲明、回購股份等一系列動作極大提振了市場信心，同時公司銷售持續強勁也消除了市場的擔憂，上調評級至“增持”，目標價15港元。

摩根大通認為，恒大還有1.819億股的配額可以回購，預計公司還會繼續回購。此外，恒大的發展路線已經清晰，完成以民生地產為基礎的“多元產業+數字科技”轉型，無論是恒大物業、恒大汽車、恒騰網絡均已得到市場認可，房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等也將陸續分拆上市，一旦取得成功，這些資產的價值將會進一步顯現。

摩根大通表示，恒大降負債遠超預期。從去年3月份開始，通過實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，恒大的有息負債大幅下降近3000億。許家印在日前透露，本月底前恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下，三條紅線至少實現一條變綠。

6月9日，銀河聯昌發布研報稱，“總體而言，恒大流動性不足的可能性不高。”

該行分析，2021年1-5月，恒大錄得預售回款約2500億元人民幣；其土地開支同比下降 50至60%；恒大集團管理層此前曾表明，集團總負債從2020年底的7000億人民幣降至2021年上半年少于6000 億人民幣；預計其凈負債率將從2020年的153%降到2021年上半年的120-130%左右，并在2021年底進一步降至100%以下。

銀河聯昌對恒大財務狀況保持積極看法，認為目前的整體財務狀況與其去年8月比已有大幅提升。并表示如果近期恒大股價下跌，可能是買入其股票的好機會。

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