MobTech觀察 | 流量如金的時代如何打造爆款商業綜合體？
這個五一最紅的，除了各個景區外，莫過于人擠人排隊幾萬號的文和友，網友們紛紛評價它“時尚包裹著復古，復古透著煙火氣，煙火氣又蒸騰出時髦感”。這些來自五湖四海的年輕人，不僅趨之若鶩，還變成"自來水"，積極在各個平臺打卡，甚至很多明星還“自發”為文和友“代言”。
文和友（圖片來源于：網絡）
這種曝光量累計超過60億次的網紅商業綜合體雖然不易復制，但是很多地處黃金位置、坐擁巨大人流量的城市中商業綜合體由于諸多原因，對消費者的吸引力日漸下降，且核心競爭力日趨減弱，和文和友這類新型商業綜合體形成鮮明反差。作為曾經的淮海路最風光的第一百貨以及華亭伊勢丹，在經歷幾十年的輝煌后，也因為跟不上新一代消費者的喜好漸漸被遺忘。但經過大刀闊斧的改造和蛻變后，一躍變為年輕力中心，改造后的TX淮海首創策展型零售概念，客群面向年輕化、時尚化轉型，用青少年社群經濟代替品牌經濟，致力于成為下一個全球潮流目的地，聚集了陳冠希的潮牌開始、專門賣寵物衣服的品牌、室內滑雪的專業體驗創新空間、vintage集合店……不僅吸引了無數潮人大咖打卡，還一度被稱為“魔都最好拍商場”、“堪比美術館的商場”。
改造后的TX淮海（圖片來源于：網絡）
綜上種種，不難看出，商業綜合體改造并不只是簡單翻新，除了賦予舊建筑新的功能與價值之外，還需要提升項目的運營水平，改善經營狀況，真正讓舊商業綜合體起死回生。因此做好一個商業綜合體的運營離不開項目客流分析、消費者偏好分析，并基于數據分析不斷加強綜合體與周邊客戶群的匹配度，不斷地進行業態調整，打造爆款商業綜合體。
那么如何打造爆款商業綜合體呢？先來回答這三個問題：
商業綜合體周邊都有誰？
想要了解所在項目周圍人口數量，需要的目標數據有常駐人口、居住人口和工作辦公人口等。傳統方法有物業摸排和人口推算等方法，這些方法存在明顯的缺點——消耗的時間和精力非常大且準確率存疑，現在通過地理圍欄（等時圈）對客群評估更為高效及精準。
全球領先的數據智能科技平臺MobTech袤博科技深耕大數據處理及應用多年，基于商業綜合體場景提供專業的地產大數據解決方案，針對這一問題，MobTech商業地產分析師通過地理圍欄，對該商業綜合體周邊客群數據進行采集，分別進行畫像、分布地、消費偏好、業態滿足度分析。了解并圈定了該商業綜合體的輻射目標人群后，才能進一步對目標人群做分析洞察。商業綜合體周邊客群畫像
比如，在近期的一個商業綜合體改造中，MobTech袤博科技通過分析得出：X市的某商業綜合體周邊步行 15min 的客群女性和已婚群體更多，年齡集中在 25-34 歲，收入較多的分布在 6-12K；公交 30min 的客群年輕化群體相對較多，人群的收入水平更高；駕車 30min 的客群客群的收入水平相對均衡一些，老年群體和學生小孩群體相對較多。通過對該項目周邊潛在消費者類型細分，MobTech袤博科技得出：周邊客群整體以小康家庭和經濟族居多；行業分類上政府單位從業者、白領、醫生這類職業人員相對較多。
他們愿意把錢花在哪里？
從MobTech袤博科技對此綜合體的分析中可見，周邊的餐飲熱度較高，但供不應求市場不飽和；而零售的熱度由于近些年受到電商的沖擊，其熱度有所降低但市場供應依舊較高。對于三個等時圈來說，客群除了餐飲和零售，休閑娛樂的偏好度也相對較高，而餐飲中普遍偏好休閑餐飲和中式餐飲，并且對于火鍋也展現出較高的喜愛度。同時，周邊客群也很喜歡文體用品和服裝服飾，其次是家具家居和化妝品。不僅如此，兒童服務和兒童游樂項目也很受周圍客群歡迎。
客群消費偏好
怎么影響他們？
知道了該商圈附近覆蓋了哪些人，他們喜歡什么，進一步就想知道怎么觸達這些人？通過熱力圖的方式，其可視化表達更精準直觀，客流來源反應更準確。以步行15分鐘等時圈范圍內客群為例，經過大數據計算和分析，居住人口較多的分布在的東南側，其中占比最多的小區為棕北錦苑；工作人口占比最多的寫字樓為華宇蓉國府寫字樓。居住地TOP20和工作地TOP20的客流擴大到公交30分鐘等時圈范圍內客群，居住人口和工作人口分布較為均勻，人群工作地分布多沿著地鐵沿線居多。這些數據的參考價值極大，舉例來說，如果后續該綜合體需要業態調整、招商或者想做一些營銷活動宣傳，通過在地鐵和地鐵沿線區域就進行廣告投放，效果可能更佳。
他們需要什么樣的商業服務？
從以上種種分析，不難看出，周邊潛在客群的畫像、需求、喜好等逐漸清晰，而針對這樣的人群，應該開設怎樣的商業綜合體，商業綜合體的業態結構和分布也有跡可循。基于有效地數據分析后做出的商業體規劃將可以讓該商業綜合體更好地定位和有針對性地進行業態布局、規劃、招商、宣傳、營銷等一系列動作。
商業綜合體在經營過程中不可避免地要進行調整，依據消費變化適時調整能夠保持項目經營活力和領先優勢，行業里說的“一年一小調，五年一大調”也說明了只有千錘百煉、接受變化的商業綜合體才能更貼近消費者。MobTech袤博商業地產解決方案通過大數據、AI算法等技術幫助商業綜合體洞察定位、招商運營、業態調整等全業務流程中的關鍵環節，為商業地產行業發展持續輸出數據價值。
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