互聯網大廠為何熱衷當“地主”?
雷達財經出品 文|李宏晶 編|深海
互聯網大廠掀起當“地主”熱潮。
1月22日，上海土地交易市場發布公告稱，上海信樂彼成文化咨詢有限公司以底價約81.18億元競得楊浦區定海社區地塊，資料顯示，該公司法人為B站法定代表人鄭彬煒。
日前，快手也在招股書中披露，將斥資約28億元在北京購買11.42萬平方米的物業。去年6月份，該公司斥資30億元在成都打造快手電商總部。
除此之外，騰訊、阿里、美團和京東等互聯網大廠都熱衷于買地建總部，每次出手都是幾十億到上百億，規模毫不遜色與房地產公司。
對于這一現象，著名經濟學家宋清輝告訴雷達財經，互聯網公司購地自建寫字樓，在租金成本方面或會更低；此外還能享受物業和地皮的增值，尤其在一線城市，而國家政策也在這方面持肯定態度。
互聯網大廠熱衷買地買樓
頻頻出圈的B站，這次引發關注的是其大手筆買地。據了解，B站81億元競得的這塊土地出讓面積近13萬平方米，建筑面積36萬平方米，由上海信樂彼成文化咨詢有限公司拿下。
天眼查顯示，信樂彼成股東包括上海大魚之家文化及上海小卡文化，兩家公司股東均為B站董事長兼CEO陳睿和B站COO李旎。
該地塊出讓條件規定，引入企業需具有新經濟產業領域國際知名性、且定位為企業的總部。由于這些條件限制，B站得以底價競得，并將于2月2日最終出售。
財報顯示，B站資金并不寬松，截至2020年三季度，B站可用貨幣資金只有10億，前三季度總營收為81.6億元，凈虧損21.8億元。
據了解，目前B站整租于上海市楊浦區五角場凱德·國正中心一棟辦公樓，以及其中聯合辦公區間C3的一部分，是這里的最大租戶。當時搬入時，還被網友曝出請道士在新辦公區域做法。
巧合的是，2020年11月，B站隔壁地塊被美團斥資65.41億元拿下，這也是美團成立10年來第一次購置如此大規模的不動產。
在互聯網圈，美團素有勤儉持家的企業文化，其北京望京超30萬平方米總部都是租來的，分布在恒基偉業、望京研發園、啟明國際大廈、數碼港大廈等區域。
與同在望京片區的阿里巴巴相比，美團在租辦公室方面也有務實精神，其選擇似乎更傾向具有性價比的產業園和乙級寫字樓。而美團創始人王興據說至今沒有自己的獨立辦公室，這一說法還得到了美團員工證實。
美團雖然總部在北京，但其合并的點評成立于上海，后組建的美團點評在北京和上海設立雙總部運營。對于最新摘得地塊，美團方回應證實，將用于建設新上海總部基地，還有6.5萬平方米自持商業，將積極引入首店和旗艦店。
正在登陸港股市場的快手，在招股書中披露，公司于2021年1月15日與北京首農信息產業投資有限公司訂立框架協議，擬用內部資金約28億元購買總建筑面積約11.42萬平方米的若干物業，及租賃約11.95萬平方米的若干物業和停車位。
這不是快手第一次投資物業，2020年6月24日，快手就宣布，“快手直播電商總部項目”落戶成都，總投資30億元。
作為一家迅速成長起來的短視頻巨頭，快手西二旗工位不足曾引發職場人發帖吐槽，為了解決廁所排隊過久的問題，公司甚至安裝了坑位計時器。
快手的對手抖音母公司字節跳動拿地也非常“兇猛”。2020年6月，字節跳動花10.82億拍下深圳”網紅街道“粵海街道的一宗商業用地，和騰訊、阿里做起了鄰居。2020年11月，字節跳動啟用了北京海淀區方恒時尚中心作為一處辦公地點，這是字節跳動的首個自有產權辦公樓，購置成本約50億元。
字節跳動曾有意花90億收購北京大鐘寺中坤廣場，該項目由“城市綜合體”轉變為寫字樓，但由于進程緩慢、產權復雜最終擱置。
BAT、京東、小米等巨頭也在多個城市持有物業資產。
2017年12月份，阿里云計算總部在杭州西湖區云谷開建，項目投資4億美元，規劃用地面積為19.82萬平米，總建筑面積為45萬平米。
阿里云計算總部建設實景圖
2019年動工、投資68.9億元的北京朝陽區電子城北區，建筑總面積達47萬平米，是阿里繼2016年結束北漂、扎根望京之后的新根據地。
2019年6月，阿里集團位于浙江杭州市余杭區的全球總部開工。項目總投資約67億元，總用地面積約398.5畝，總建筑面積約98萬平方米。2020年3月，阿里達摩院全球總部開建，位于余杭區南湖科學中心片區，規劃面積約3887畝，總投資約200億元。
除此之外，阿里還在成都、重慶、鄭州、西安等地設有區域總部，其中投資55億元的華中總部于2020年11月啟動建設。
騰訊最新的動作是2019年11月底，以85億元拿下寶安區大鏟灣一塊地，用以建設最新總部。據了解，騰訊在數十個城市有地產，早在2017年有統計顯示總價值近500億。其中比較特別的是2017年開建的廣州總部大廈，建成后將作為微信大樓，供常年在廣州的張小龍在此專注搞研發。
百度在北京、深圳、上海、陽泉、西安等城市持有房產。小米集團在武漢、深圳、北京均置辦產業，北京海淀區小米科技園于2019年9月開園，建筑面積34.8萬平方米、總投資約52億元。京東則在北京亦莊大興土木，先后三次通過招拍掛市場公開拿地，且三次均為底價成交，總計約60億元獲得14.4萬平方米的商業用地，用以建設辦公樓。
熱衷買地買樓還有美國互聯網巨頭，如蘋果投資50億美元，歷時七年打造了主體建筑酷似飛船的第二總部。有華爾街分析師認為，互聯網巨頭用一種防御的姿態到處買地，以保證自己在紐約、硅谷等地有足夠的空間，盡管自己目前并不需要這些地。
互聯網公司買地蓋樓有多重好處
有分析認為，互聯網公司正在變得越來越“重”，不管是物流、電商還是本地生活等方面，巨頭們對線下渠道的重視在增加，買地只是其擁抱重資產的一個縮影。
實際上，購地建自持物業對互聯網公司有多重好處。宋清輝認為，經濟效益方面，在寫字樓租金日益增長和互聯網企業規模指數級增長的態勢下，公司自建辦公樓的成本或會更低；同時還能享受物業和地皮的增值，尤其在一線城市。
最明顯的例子是搜狐，這家曾經的明顯公司如今市值只剩下6.8億美金，但其持有的辦公大樓價值不菲。據悉，搜狐旗下幾處辦公寫字樓總面積超過13萬平米。其中，位于五道口和中關村的搜狐網絡大廈和搜狐媒體大廈，保守估計市價已經超過了7億美金。
2020年2月份，韓國LG集團稱，為確保全球經濟不確定性背景下的流動性，以約合人民幣80.46億元將中國總部大樓LG雙子座大廈出售給新加坡政府投資公司(GIC)的全資子公司。
公開信息顯示，LG集團于2005年建成雙子座大廈，位于北京市朝陽區建國門外大街，該大廈由兩棟大樓組成，建筑面積約15萬平方米，總投資4億美元，以當時的匯率計算，折合人民幣約32.8億元。
顯然，在寸金寸土的北京核心商圈，不論大大小小的公司興衰成敗，如何搬來搬去，但腳底的土地的價值永遠存在。既然土地大樓價值頗高，與其繼續支付高昂租金，不如棄租轉買。
調查表明，《財富》500強企業的總資產中有1/3是不動產，國內一線城市辦公物業的企業持有率達到了70%左右(按建筑面積統計)。
此外，一座豪華氣派的辦公大樓還可以提升員工自豪感。艾媒咨詢集團創始人兼CEO張毅表示，自有產業可以幫助員工團隊增強歸屬感與腳踏實地的感覺。
政策層面，宋清輝對雷達財經表示，我國對企業購地建自持物業方面，總體上是持肯定的態度，各地也出臺了一系列相關優惠政策。從政府稅收的角度而言，企業在當地買地建設總部之后，稅費只能交給土地所在的地方政府，因此雙方達成了相關利益互換。
而且全面實施營改增以來，企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，通過購置不動產，能夠抵扣增值稅進項稅金并降低企業的不動產持有成本。
不能忽視的是，互聯網公司購入大量固定資產，通過減少一筆現金流，換來資本結構的改善和租金費用的減少，達到美化利潤數據的作用。
A股公司持有1.6萬億投資性房地產
除了互聯網大廠，我國一些A股上市公司歷來對投資房地產充滿熱情。根據iFinD數據，截至2020年三季度末，A股現有4173家上市公司中，持有投資性房地產的公司有2021家，較年初增長33家；持有市值16143億元，較年初增長6.14%。
持有市值最多的非房地產公司為美凱龍。資料顯示，美凱龍主營家居裝飾及家具商場運營，截至2020年三季度，公司持有投資性房地產達910億元，占總資產的69.63%。其次是中國平安和中國銀行，截至去年三季度末，兩者分別持有投資性房地產為514億元和219億元。
事實上，保險公司普遍對投資房地產表現出偏好。中國人壽、中國人保的房地產投資規模也在百億以上。有媒體調查發現，一些保險公司曾通過投資性房地產再評估、利用公允價值計量的方式，達到增加資本、提升償付能力水平的目的，呼吁監管關注。
有投資者表示，上市公司的投資性房地產主要為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有。但部分公司將“囤房”當作調節利潤、扮靚業績的主要手段。
2020年12月4日，前三季度利潤大幅虧損的東易日盛發布公告稱，為盤活資產，公司擬以4184.46萬元的價格，向北京大龍瑞洋商貿有限公司出售北京市朝陽區東大橋路的4套房產。經初步測算，本次交易影響2020年歸屬于母公司的凈利潤約為2800萬元。
2020年12月22日，東易日盛再次將北京市朝陽區東大橋15處房產出售，買家為北京仁和恒基投資管理有限公司，總價擬定8005.47萬元。按總建筑面積2668.49平方米計算，轉讓價格為3萬元/平方米。此次交易影響2020年歸屬于母公司的凈利潤約為5600萬元。
兩次出售19套房產合計套現1.22億元，將增加東易日盛2020年凈利潤8400萬元。
軍工企業烽火電子為了把房子賣出去，打了9折價。1月28日，烽火電子公告，公司掛牌轉讓部分房產，掛牌期間未能征集到受讓方。隨后公司將第二輪掛牌價下調為評估價的90%，最終全部房產及車位均完成了交易。
據了解，烽火電子出售的資產是位于西安、北京的30套房產、1個車位，評估值合計為6656.38萬元。該筆交易完成，扣除賬面凈值、各類稅費等，預計對凈利潤影響金額約為1700余萬元，遠大于去年前三季度公司凈利潤519萬元。
還有公司通過變更投資性房地產會計政策，來間接影響所有者權益及凈利潤等指標。2020年11月17日，東百集團公告稱，對投資性房地產的后續計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式，前三季度凈利潤由1.6億元變更為2.1億元。
有專家指出，隨著退市新規中用“扣非前后凈利潤孰低+營業收入”組合財務指標取代單一凈利潤持續虧損和營業收入指標，那些長期沒有主業、持續依靠非經常性收益保殼的上市公司，將不能通過賣房來維持上市公司地位。
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