丁祖昱：房地產進入無增長時代 新賽道首選物業（附十大預測）
雷達財經 文|李萬民
2020年，房地產行業遭遇重重挑戰，未來還有哪些發展機會與機遇？2020年末在上海新靜安體育中心舉行的"2021挑戰未來——丁祖昱評樓市年度發布會"上，易居企業集團CEO丁祖昱總結中國房地產行業2020年的發展情況，對行業發展趨勢進行了分析和研判。
丁祖昱表示，當前房地產成交金額依然在增長，但2016年至2020年，房地產銷售面積基本上都穩定在16億平方米左右，幾乎沒有增長，未來大致預計成交面積很難有大幅度的突破，行業將步入無增長時代。在行業增長瓶頸出現，尋找第二曲線的時候，物業成為首選。
成交金額增長，成交面積原地踏步，行業步入無增長時代
丁祖昱認為，整個行業將進入無增長時代。從2016年至2020年，由于房價的增長，以及過去兩年間一二線城市的成交占比的提升，房地產成交金額從14萬億元達到17萬億元，不斷上升。但是從銷售面積來看，2016年至2020年基本上都穩定在16億平方米左右，幾乎沒有增長，未來大致預計成交面積很難有大幅度的突破。
據克而瑞數據顯示，2020年的土地市場火爆，金額再創新高，其監測的300個城市土地成交金額達7.38萬億元，其中上海以2830億元成交額，同比53%的增幅排在首位，而在三四線城市之中，佛山以1200億元土地出讓金額排名第一。
全國城市總土地成交額中，排名前30位的城市占據了50%的成交金額和29%的土地面積。300個重點城市平均樓板價達2613元/平方米，其中全國城市成交總價榜和成交單價榜中，北京和上海在單價榜中各自占據五席。地價創出了十年新高，城市分化加劇。
從房地產銷售上來看，一線城市全面趨好。其中上海的表現搶眼，其銷售金額位居全國首位，同時在最高價項目上也遙遙領先，占據了最高總價和最高單價項目，分別為1.9億元和32萬元/平方米。另外，單價10萬元-15萬元/平方米豪宅成交套數中，上海是所有城市總和的三倍；單價15萬元/平方米以上的豪宅成交套數中，上海是所有城市的10倍；總價一千萬以上各段成交量，上海所占比重也不低，其在高端市場的表現突出。
北上深的房價依然較高，"上車"較難。深圳最低單套總價191萬元，成交最低單價2.7萬元/平方米，上海最低單套總價也要達到140萬元，對于剛步入社會的年輕人來說，依然還是天價。
"今年均價的漲幅比我們想象當中要大，我想接下去幾年，整個的銷售額可能還會繼續增長，但是整個的銷售面積在過去的三年當中和今年、在未來可能都會維持在16億平方米左右。"丁祖昱表示，2020年三大指標后續增長乏力，無論是一手房銷售月度成交指標，二手房月度成交指標，還是土地市場月度成交指標，三季度末、四季度開始沒有進一步的向上攀升。
除了成交面積難以獲得突破，丁祖昱還指出，隨著今年"三條紅線"的出臺，很多房企拿不到更多的資金。過去房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，如果沒有更多的資金加入，整個行業再繼續往上走的動能會被大大削弱。
尋找第二增長曲線，新賽道首選物業
"行業增長瓶頸已經出現，特別是成交面積很難再往上走，從房企角度來說如果沒有更多的資金的加入，未來增長難度也越來越高，因此要尋找第二曲線。"對于新賽道的選擇，丁祖昱認為，首選還是物業。
目前，物業企業在城市深耕上還遠遠不足。物業企業布局城市數量最多已經超過350個，但是單城市產能最低的只有1160萬元，單城市管理面積最低為41萬平方米，單城市項目數量最低平均只有2.5個。另外在坪效方面基礎收入過低，代表性企業平均物管收入1.84元，相當于過去兩年每年漲一分錢，物業公司生存艱難，基礎物業費急需改革。
"物業公司更要做好城市的集中度，只有在一個城市深耕做大之后，規模效益、運行效能才能體現出來。"丁祖昱認為，物業公司在做大、做廣的情況下，先要把城市做深、做精，把城市做大，這里面有巨大的機會。
丁祖昱認為，非住是行業的一大趨勢。物業當中非住的拓展在加速，2020年上市的物業公司，特別是市盈率更高的一些物業公司，主營業務就在非住宅領域。另外，縱向服務要不斷深挖潛力，如智能化改造、業主的增值改造，醫療教育等，一定要擺脫單一的物業管理費收入。
相比基礎物業費，增值服務的差異非常大。從幾家代表性企業來看，坪效最低的1.1元，最高達到9.9元，后者是前者的9倍，空間很大。尤其是疫情之后，各種創新服務層出不窮，物業可以送快遞、上門服務、生鮮配送，都能為客戶所接受。
2020年，國內物管行業規模已經達到1.2萬億元，同比增長達20%，要比房地產行業整體的增速快得多。另外，在管面積也在不斷增長，丁祖昱預計為350億平方米。
"從營收情況來看，應該說增值服務的收入已經超過了25%，而且它的利潤率非常的高，占到了整個營收當中利潤的40%。營收只占25%，但是利潤達到了45%。"丁祖昱認為，增值服務已經是物業當中必不可少的一項特別的利潤。
丁祖昱2021年10大預測
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