蛋殼摔得稀碎，自如若何“自如”？
配圖來自Canva可畫
今年1月風(fēng)光上市的蛋殼公寓被曝出下架所有房源的消息在網(wǎng)絡(luò)上熱度居高不下，側(cè)面體現(xiàn)出長租公寓市場在今年的艱難。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至三季度，今年已有38家長租公寓公司陷入糾紛、資金鏈斷裂、倒閉的漩渦中。長租公寓市場問題頻發(fā)，疫情只是導(dǎo)火索，企業(yè)自身運(yùn)營模式存在的問題才是根本原因。
長租公寓市場動蕩之際，業(yè)界規(guī)模第一的自如也成了眾矢之的。
蛋殼唇亡，自如齒寒？
長租公寓平臺頻繁暴雷的重要原因是租金貸占比過高，牽一發(fā)而動全身。
在租金貸模式下，部分企業(yè)拿著銀行給的一大筆短期不需要兌付的現(xiàn)金去擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)張后再以同樣的方式獲得一筆期限錯(cuò)配的資金，再去擴(kuò)張……如同滾雪球一般，企業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，而在高收低租基礎(chǔ)上的資金窟窿也越來越大，資金鏈一斷，企業(yè)就得付出巨大的代價(jià)。
蛋殼的崩盤就是一個(gè)血淋淋的例子。
據(jù)公開資料，暴雷前平臺上選擇使用租金貸的租戶占比已達(dá)65.9%，涉及金額高達(dá)數(shù)十億元。而我國住建部在2019年印發(fā)的指導(dǎo)意見指出，我國房屋租賃企業(yè)的租金收入中，租金貸占比不得超過30%。蛋殼收入的租金貸占比已超過國家建議的一倍以上，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可想而知。
對此現(xiàn)象，自如稱其租金貸占比已不足20%，且在今年12月4日，也叫停了自身部分租金貸業(yè)務(wù)，海燕計(jì)劃下的自如分期付、輕松付等已經(jīng)暫停使用。自如作為非上市公司并沒有對外公開其租金貸具體業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，但若其說法屬實(shí)，則目前幾乎不會有太高的風(fēng)險(xiǎn)。
值得一提的是，在這個(gè)行業(yè)暴雷頻發(fā)的寒冬，自如并未曝出資金鏈方面的問題。
不僅如此，自如還有余糧針對蛋殼事件的受害者推出“暖冬計(jì)劃”。據(jù)計(jì)劃，蛋殼的房東和租客在與蛋殼解約后可直接與自如簽約，租客最高可免一個(gè)月房租，房東最高可免一年的托管費(fèi)，其他服務(wù)照常提供。
自如此舉不僅成功為品牌宣傳拉了一波好感，還提前鎖定了蛋殼的“優(yōu)質(zhì)遺產(chǎn)”，即優(yōu)質(zhì)的房源與租客。若能接盤成功，自如能省下大量的時(shí)間和資金，助力自己的進(jìn)一步發(fā)展。
警報(bào)解除，風(fēng)險(xiǎn)猶在
目前的自如雖然躲過一劫，但其隱憂仍在。
近年來，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于自如的負(fù)面新聞不少，且每條都是“重磅炸彈”。2018年自如房間暗藏?cái)z像頭一事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)；今年9月自如被曝出誤將中水接入租戶飲水系統(tǒng)導(dǎo)致一租客喝了七個(gè)月的“臟水”；12月自如又曝房屋甲醛超標(biāo)，自測合格報(bào)告遭懷疑。
日前，自如房東維權(quán)的新聞再次將其推上風(fēng)口浪尖。據(jù)媒體報(bào)道，從年初開始便有不少房東接到自如要求降租的電話，若房東不同意，自如居然就單方面進(jìn)行解約，賠償對方兩個(gè)月的房租，但要扣除裝修折舊費(fèi)用。
疫情影響下城市租房需求下降，房屋空置率和空置周期的升高難免也會對自如的資金鏈造成壓力。據(jù)悉，自如此次清理的多是前期高價(jià)拿下的房源，作為“高收低租”的禍根，確實(shí)有逐步清退的必要。
但是對于自如的解約方案，許多業(yè)主并不買賬，在網(wǎng)絡(luò)上聲討依舊。自如賠償?shù)膬蓚€(gè)月租金與房東需要支付的裝修折舊費(fèi)兩項(xiàng)相抵，持平算是好的情況，大多數(shù)業(yè)主還得倒賠它一筆錢。雖然自如此番也是為了降低成本，以保企業(yè)長期發(fā)展，但如此不顧吃相，是否也說明了企業(yè)隱含著未爆的流動性危機(jī)？
此外，這些負(fù)面消息也暴露出了自如目前在管理和服務(wù)上的缺失。據(jù)企查查信息顯示，自2017年至今自如的行政處罰信息高達(dá)109條，由此日積月累的“民怨”可不是小數(shù)目，如何進(jìn)行業(yè)務(wù)優(yōu)化和挽回口碑也是自如需要思考的。
另外，目前自如的主營陣地還在分散式公寓。從分散各地的房東手里收房，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后再統(tǒng)一租出。這個(gè)過程通常要耗費(fèi)大量的時(shí)間和資金，不確定因素高，業(yè)務(wù)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。
再有，從對貝克青年的收購到對蛋殼資源的“鎖定”，可以看出自如并沒有因?yàn)橐咔槎Ｏ聰U(kuò)張的腳步。然而分散式公寓的業(yè)務(wù)模式下，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，就會導(dǎo)致企業(yè)的周轉(zhuǎn)出問題，擴(kuò)張中的自如仍需警惕資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
如何自如？
長租公寓并不是什么洪水猛獸，其確實(shí)有效解決了傳統(tǒng)租房模式中存在的一些痛點(diǎn)。信息更透明、手續(xù)更便捷、價(jià)格更便宜、服務(wù)更周到是平臺的核心競爭力。
根據(jù)自如與新華網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》，中國目前城市租住人數(shù)已超過2億人，其中55%的是30歲以下的年輕人，26-30歲的租客占比達(dá)到31.48%。毫無疑問，住房是剛需，新一代的年輕人更是奉行“房子是租來的，但生活不是”的理念，他們需要的是有品質(zhì)、有保障的租房服務(wù)平臺。
任何行業(yè)的成熟都需要時(shí)間來試錯(cuò)和改進(jìn)，長租公寓也不例外。行業(yè)正從野蠻生長的舊時(shí)代走向更加專業(yè)、更注重服務(wù)的新篇章。
過去的一些玩家利用互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)那種燒錢擴(kuò)張的模式迅速占領(lǐng)市場，還為本就危險(xiǎn)的“高收低租”業(yè)務(wù)底盤注入資本的雞血，風(fēng)險(xiǎn)層層疊加，崩盤在所難免。
而正在積極改變，試圖扭轉(zhuǎn)行業(yè)困境的自如是令人欣慰的。目前，自如已經(jīng)向風(fēng)險(xiǎn)更低，更方便管理的集中式公寓發(fā)力。
11月20日，自如推出的集中式居住社區(qū)自如里正式入駐廣州。社區(qū)配備共享辦公空間、便利店、咖啡館等生活配套設(shè)施和社區(qū)服務(wù)，目前已開放500套房源，入住率高達(dá)97%。
11月30日，自如宣布并購貝客青年精品公寓。并購?fù)瓿珊螅匀鐚⒃?個(gè)城市擁有53個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。
此外，自如的多元化營收也收到正向反饋。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2020年自如一站式全包搬家服務(wù)的訂單與去年相比同比增長了67.48%；平臺上有37%的租客每月定時(shí)購買一次自如的保潔服務(wù)；平臺對外維修項(xiàng)目同比增長153.94%。
與其他同行相比，自如已擺脫一條腿走路的模式，平臺生態(tài)正逐步完善，朝著更專業(yè)、更全面的方向發(fā)展。行業(yè)的陣痛期終究會過去，希望自如今后仍能以審慎的態(tài)度精耕業(yè)務(wù)，為人們帶來更好的租房體驗(yàn)。
文/金融外參記者韓可馨，公眾號ID：jrwaican
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