清空地產(chǎn)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老！海航投資"租房養(yǎng)老"引發(fā)監(jiān)管關(guān)注

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舉報(bào) 2020-12-22

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雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品文|李萬(wàn)民編|深海

12月22日，深交所向海航投資下發(fā)關(guān)注函，要求說(shuō)明公司擬租賃資產(chǎn)被抵押、查封或凍結(jié)的主要原因，涉及借款的具體對(duì)象、借款金額、借款期限，交易對(duì)方是否具備解除抵押等情況。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，此前在12月18日，海航投資公告，旗下全資子公司北京養(yǎng)正投資有限公司（下稱(chēng)北京養(yǎng)正）擬與同屬于海南省慈航公益基金會(huì)旗下的四家企業(yè)簽訂協(xié)議，租用后者持有的海南康樂(lè)園海航度假酒店、杭州華庭云棲度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店部分區(qū)域15年。整體租賃費(fèi)用為8.26億元，租金按年度支付，年租金5508萬(wàn)元。

此次擬簽約的四家酒店中，海南康樂(lè)園海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店的部分土地及房產(chǎn)被相關(guān)方實(shí)施了查封與凍結(jié)（該查封為資產(chǎn)保全性質(zhì)）。

值得一提的是，今年12月4日，海航投資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行清盤(pán)。

從2014年至今，海航投資在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上持續(xù)加碼，但回報(bào)仍不明顯，北京養(yǎng)正去年凈利潤(rùn)虧損達(dá)1649.45萬(wàn)元。繼續(xù)進(jìn)軍普遍虧損的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，海航投資能"守得云開(kāi)見(jiàn)月明"嗎？

清空地產(chǎn)，全面轉(zhuǎn)向金融、養(yǎng)老

12月18日，海航投資公告，旗下全資子公司北京養(yǎng)正擬與海南興隆溫泉康樂(lè)園有限公司（下稱(chēng)海南興隆溫泉）、杭州華庭云棲度假酒店有限公司（下稱(chēng)杭州華庭云棲）、昆明揚(yáng)子江置業(yè)有限公司（下稱(chēng)昆明揚(yáng)子江置業(yè)）及蘇州飯店有限責(zé)任公司（下稱(chēng)蘇州飯店）簽訂租賃合同，租賃四家公司分別持有的海南康樂(lè)園海航度假酒店、杭州華庭云棲度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店部分區(qū)域。

公告透露，本次租賃的租期15年，整體租賃費(fèi)用為8.26億元，租金按年度支付，年租金5508萬(wàn)元。根據(jù)租賃協(xié)議約定，協(xié)議生效后北京養(yǎng)正需一次性支付4家酒店首年租金5508萬(wàn)元,租賃保證金5508萬(wàn)元，裝修保證金2100萬(wàn)元。同時(shí)，由于四家公司與海航投資屬于同一實(shí)際控制人海南省慈航公益基金會(huì)間接控制的企業(yè)，本次交易還構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

公告顯示，海南康樂(lè)園海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店的部分土地及房產(chǎn)被抵押、查封或凍結(jié)，杭州華庭云棲度假酒店被抵押，現(xiàn)階段處于暫停運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店均處于停工尚未開(kāi)業(yè)狀態(tài)。其中，《海航投資集團(tuán)擬了解康樂(lè)園酒店一期至三期、杭州云棲酒店、蘇州飯店、昆明皇冠假日酒店租金市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告》顯示，蘇州飯店的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第8025097號(hào)土地及66,207.93平方米的在建工程被抵押，2014年6月至評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘探日2020年11月13日，一直處于停工狀態(tài)。

深交所要求說(shuō)明，上述資產(chǎn)被抵押、查封或凍結(jié)的主要原因，涉及借款的具體對(duì)象、借款金額、借款期限，交易對(duì)方是否具備解除抵押、凍結(jié)或查封的能力和具體安排，如不能按期解除抵押、凍結(jié)或查封可能對(duì)本次交易和未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響，公司擬采取的應(yīng)對(duì)措施，是否有利于維護(hù)上市公司和中小股東合法權(quán)益。

深交所還要求說(shuō)明，部分酒店處于暫停運(yùn)營(yíng)或停工狀態(tài)的具體情況和原因，恢復(fù)運(yùn)營(yíng)或開(kāi)業(yè)尚需滿(mǎn)足的條件和預(yù)計(jì)時(shí)間，未能及時(shí)恢復(fù)運(yùn)營(yíng)或開(kāi)業(yè)對(duì)租賃起始日判定、未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面的影響，公司擬采取的應(yīng)對(duì)措施，是否有利于維護(hù)上市公司和中小股東合法權(quán)益。海南康樂(lè)園海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、蘇州飯店、杭州華庭云棲度假酒店是否存在其他為關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保以及與關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)等情況。

資料顯示，北京養(yǎng)正是海航投資搭建的醫(yī)養(yǎng)投資和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，目前主要以"和悅家"品牌運(yùn)營(yíng)旗下持有的北京石景山養(yǎng)老項(xiàng)目-和悅家國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)，此次租用4家酒店部分區(qū)域，也是用于養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。海航投資稱(chēng)，公司此次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，順應(yīng)政策導(dǎo)向，符合市場(chǎng)趨勢(shì)，將憑借自身優(yōu)勢(shì)將公司養(yǎng)老業(yè)務(wù)駛?cè)肟燔?chē)道，有助于公司未來(lái)持續(xù)發(fā)展。

海航投資的前身為主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的億城股份，2013年8月，海航資本以16.1億元從上市公司原第一大股東乾通實(shí)業(yè)手中接過(guò)2.87億股股份，持股比例上升至19.98%，成為上市公司第一大股東，并將公司簡(jiǎn)稱(chēng)相繼更改為"億城投資"、"海航投資"。

海航系入主后，確立了轉(zhuǎn)型金融投資平臺(tái)的目標(biāo)，對(duì)公司原本的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，拿下渤海信托32.43%股權(quán)、華安保險(xiǎn)19.64%股權(quán)，進(jìn)入公募、私募基金領(lǐng)域，還成立北京養(yǎng)正，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資上進(jìn)行開(kāi)拓。

2014年7月，海航投資成立北京養(yǎng)正之后，在養(yǎng)老領(lǐng)域開(kāi)始不斷出手，2015年6月，出資設(shè)立天津海航東方養(yǎng)生堂養(yǎng)老服務(wù)有限公司，推出天津東方養(yǎng)生堂持續(xù)照料社區(qū)；2016年12月，旗下的石景山養(yǎng)老項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)，同時(shí)創(chuàng)立了名為"和悅家"的自有養(yǎng)老品牌，作為獨(dú)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌用于在全國(guó)拓展中高端養(yǎng)老項(xiàng)目；2017年12月，又與歐洲最大、世界第二的養(yǎng)老康復(fù)集團(tuán)——法國(guó)歐葆庭旗下歐葆庭(上海)企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司簽署合資經(jīng)營(yíng)合同，擬聯(lián)合成立養(yǎng)庭（上海）企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司，為大中華區(qū)護(hù)理機(jī)構(gòu)的管理和經(jīng)營(yíng)提供顧問(wèn)、咨詢(xún)和管理服務(wù)。

今年12月4日，海航投資全資子公司天津億城山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“億城山水”）與百年人壽共同簽訂了《億城堂庭項(xiàng)目（虹都中心/虹都名苑）不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售協(xié)議》，約定由百年人壽保險(xiǎn)股份有限公司購(gòu)買(mǎi)億城山水開(kāi)發(fā)建設(shè)的億城堂庭項(xiàng)目剩余寫(xiě)字樓、集中商業(yè)、商鋪、酒店式公寓及車(chē)位。

海航投資稱(chēng)，本次擬銷(xiāo)售資產(chǎn)為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最后的尾盤(pán)，銷(xiāo)售完成后將直接促進(jìn)了對(duì)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尾盤(pán)的去存化，對(duì)上市公司2020年業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極影響。

加碼養(yǎng)老，值不值？

海航投資所鐘情的轉(zhuǎn)型方向，并沒(méi)有能給公司帶來(lái)業(yè)績(jī)上的提升。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，自從海航系2013年入主之后，公司的業(yè)績(jī)已經(jīng)每況愈下。從2013年至2019年，營(yíng)收從25.92億元降至2.13億元，降幅達(dá)91%；歸母凈利潤(rùn)從2.14億元降至2999.2萬(wàn)元，降幅達(dá)86%。

公司主要靠甩賣(mài)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目維持業(yè)績(jī)。從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2019年末，來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的收入占比仍然高達(dá)80.15%,來(lái)自于基金管理費(fèi)及養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的收入不足20%。從盈利能力來(lái)看，2019年年報(bào)顯示，公司當(dāng)年度歸母凈利潤(rùn)同比下降的主要原因，是報(bào)告期內(nèi)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的投資收益較上年同期下降所致。

什么樣的"股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資收益"？2018年年報(bào)中顯示，主要是上海前灘項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)現(xiàn)投資收益約4.56億元。這個(gè)項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓之后，剩下的主要存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，僅余天津億城堂庭項(xiàng)目。2019年，海航投資沒(méi)有把天津億城堂庭項(xiàng)目的股權(quán)給賣(mài)掉，僅銷(xiāo)售了該項(xiàng)目中的部分公寓，投資收益出現(xiàn)直線(xiàn)下降，當(dāng)年度投資收益為6218.43萬(wàn)元。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，從海航系入主海航投資之后，自2014年至2019年，公司的扣非歸母凈利潤(rùn)均為負(fù)，主要靠非經(jīng)常性損益來(lái)扭虧（其中2016年歸母凈利潤(rùn)也轉(zhuǎn)負(fù)）。其中，2014年，出售北京西海龍湖置業(yè)有限公司65%股權(quán)；2015年，出售3家地產(chǎn)公司、1家物業(yè)公司股權(quán)；2017年，出售大連3家房地產(chǎn)公司股權(quán)；2018年，出售礦業(yè)公司、石油陶粒制造公司、上海前灘項(xiàng)目公司股權(quán)；2019年出售股權(quán)投資基金公司等股權(quán)。

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被不斷剝離，僅剩的天津億城堂庭項(xiàng)目銷(xiāo)售也接近尾盤(pán)，截至2020年上半年，公司基金管理及養(yǎng)老業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比上升至64.75%，依然虧損。2020年前三季度，公司歸母凈利潤(rùn)虧損達(dá)3348.68萬(wàn)元，海航投資再次祭出股權(quán)出售大招，將僅剩的天津億城堂庭項(xiàng)目公司股權(quán)以12.73億元出售給百年人壽。行業(yè)人士認(rèn)為，此舉可能扭轉(zhuǎn)今年的虧損局面。

資金轉(zhuǎn)而繼續(xù)投資在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。根據(jù)最新公告，海航投資子公司北京養(yǎng)正租下四個(gè)酒店部分區(qū)域，每年的租金達(dá)到5508萬(wàn)元，是去年2999.2萬(wàn)元?dú)w母凈利潤(rùn)的1.84倍，15年整體租賃費(fèi)用達(dá)到8.26億元。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個(gè)好生意嗎？融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾表示，"這是個(gè)巨大但很難做的行業(yè)，找不到合適的商業(yè)模式。" 盈利仍是擺在整個(gè)行業(yè)面前的難題。海航投資2019年年報(bào)也顯示，公司用于進(jìn)行醫(yī)養(yǎng)投資和運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)——北京養(yǎng)正虧損達(dá)1649.45萬(wàn)元。、

如今，地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)清空，還要繼續(xù)進(jìn)軍"燒錢(qián)"的養(yǎng)老行業(yè)，海航投資能否"守得云開(kāi)見(jiàn)月明"？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

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