世聯(lián)行放貸不順，轉(zhuǎn)型長租公寓巨虧，國資接手能否翻盤？

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舉報 2020-12-10

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雷達(dá)財經(jīng)出品文|李萬民編|深海

12月9日，世聯(lián)行公告，以2.55億元向天津瑞庭轉(zhuǎn)讓其持有的上海更贏31.4286%的股權(quán)，預(yù)計產(chǎn)生投資收益5100萬元，占2019年度經(jīng)審計凈利潤的62.24%。同時，向卓群創(chuàng)展轉(zhuǎn)讓全資子公司世聯(lián)小貸持有的信貸資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價款總額8.06億元。另外，使用不超過4億元的閑置募集資金暫時補充流動資金。其中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)、信貸資產(chǎn)相關(guān)情況引發(fā)深交所中小板關(guān)注，下發(fā)關(guān)注函要求公司說明相關(guān)情況。

這只是世聯(lián)行自救的一個縮影。世聯(lián)行是國內(nèi)最早一批從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的綜合服務(wù)商，2009年于深交所上市后，有感于房地產(chǎn)即將進入下半場，開始推進房地產(chǎn)集成服務(wù)，先后進軍小貸與長租公寓領(lǐng)域。長租公寓成為世聯(lián)行的"滑鐵盧"，進入多年仍難盈利，在原有業(yè)務(wù)增長滑坡后，公司整體在2020年陷入虧損，最終于7月份找來國資接盤。

國資接盤后，連番出手，更換財務(wù)總監(jiān)，合作格力電器，最新公告中又"三管齊下"增厚公司現(xiàn)金流和利潤。不過，是否能扭轉(zhuǎn)頹勢仍有待觀察。

房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)型放貸，金融業(yè)務(wù)最高毛利率達(dá)76.03%

世聯(lián)行的前身為世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)(深圳)有限公司，由陳勁松、佟捷夫妻于1993年4月創(chuàng)立，并于當(dāng)年7月份取得深圳市為房地產(chǎn)咨詢企業(yè)頒發(fā)的第一張批文，進入房地產(chǎn)評估與交易等專營業(yè)務(wù)。此后又進入房地產(chǎn)策劃代理業(yè)務(wù)，隨著景樺花園等一個個代理項目的成功，逐漸在行業(yè)中打響名氣。

經(jīng)過多年發(fā)展，世聯(lián)形成"顧問+代理"兩大支柱業(yè)務(wù)，于2009年8月28日在深交所掛牌上市，簡稱"世聯(lián)地產(chǎn)"，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。

上市之后，世聯(lián)地產(chǎn)不斷推進傳統(tǒng)的代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，代理銷售總額分別于2010年、2012年、2013年突破1000億元、2000億元、3000億元大關(guān)。

在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)推進的同時，世聯(lián)地產(chǎn)判斷房地產(chǎn)即將進入下半場，公司謀劃推進房地產(chǎn)集成服務(wù)，要做"中國世邦魏理仕"。

為了推進"集成服務(wù)"，世聯(lián)地產(chǎn)于2011年底控股青島雅園進入資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，2012年并購盛澤金融及其子公司世聯(lián)投資、世聯(lián)小貸的股權(quán)，將其作為一項資產(chǎn)整體進行運營，調(diào)整金融服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，于2013年推出"家圓云貸"，構(gòu)建起"資產(chǎn)服務(wù)+金融服務(wù)"業(yè)務(wù)版圖。

2014年，"世聯(lián)地產(chǎn)"更名為"世聯(lián)行"，以線下銷售團隊為"陣地"或"社區(qū)"，以為 C 端客戶定制的為交易鏈本身各環(huán)節(jié)的服務(wù)為"云"，推出"祥云戰(zhàn)略"，構(gòu)建新的O2M商業(yè)模式。金融業(yè)務(wù)得到迅速推廣，推出的"家圓云貸"2013年全年放貸1.5億元，2014年暴增至19.7億元。金融產(chǎn)品也變得"多元化"，以"家圓云貸"為核心，在資產(chǎn)證券化、財富管理、投資管理、P2P等方向進行嘗試。

據(jù)《人民網(wǎng)》報道，家圓云貸主要解決客戶在購房過程中快速補充家庭現(xiàn)金流短缺問題，貸款期限最短3個月，最長3年，額度分為50萬元以內(nèi)和50萬元-150萬元之間兩種。該產(chǎn)品的資金部分通過世聯(lián)行的P2P平臺——世聯(lián)集金來對接，其中鎖定期1年的理財產(chǎn)品預(yù)期年化收益達(dá)到9.5%。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，家圓云貸在世聯(lián)行合作的樓盤存在開發(fā)商補息優(yōu)惠，以廣州萬科某二期樓盤銷售為例，客戶向家圓云貸申請10萬元貸款，需付息2萬元左右，但同時可以享有2萬元左右的房款優(yōu)惠，抹平貸款成本。家圓云貸迅速成為爆款，即便年利率高于鏈家等的競品10個百分點，仍然讓客戶趨之若鶩。

世聯(lián)行年報顯示，金融服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率基本都處在60%以上，最高的2014年甚至達(dá)到76.03%。金融服務(wù)業(yè)務(wù)的營收主力是小額貸款業(yè)務(wù)，2014年占比達(dá)97.19%；小額貸款業(yè)務(wù)主要由家圓云貸構(gòu)成，2014年家圓云貸占金融服務(wù)業(yè)務(wù)營收的90.83%。"高毛利+爆品"，金融服務(wù)業(yè)務(wù)在家圓云貸的加持下蒙眼狂奔，占營業(yè)收入的比重從2012年的2.53%增長至2014年的8.18%。截至2014年，負(fù)責(zé)運營家圓云貸產(chǎn)品的世聯(lián)小貸實現(xiàn)凈利潤9874.22萬元，占當(dāng)年度歸母凈利潤的23.85%。

截圖來源：世聯(lián)行2014年年報

值得注意的是，2016年10月，深圳市稽查局清查了中介門店，有自媒體爆料在世聯(lián)行查出了"首付貸"問題。由于世聯(lián)行通過家圓云貸產(chǎn)品向購房者放貸，陸續(xù)有媒體質(zhì)疑世聯(lián)行違規(guī)發(fā)放"首付貸"，對于是否有"首付貸"問題，世聯(lián)行在回復(fù)媒體時進行了否認(rèn)。

轉(zhuǎn)型長租公寓，前三季度虧損6873.23萬元

隨著"祥云戰(zhàn)略"的持續(xù)推進，截至2016年，也就是"祥云戰(zhàn)略"落地的第三年，世聯(lián)行在傳統(tǒng)服務(wù)之外的新業(yè)務(wù)營收占比已經(jīng)從27%提升至接近50%。與2009年至2013年相比，2014年至2016年間的營收復(fù)合增長率從36.5%提升至37.67%，歸母凈利潤符合增長率從20.53%提升至37.67%。世聯(lián)行稱，發(fā)展符合預(yù)期。

接下來，世聯(lián)行繼續(xù)推進"祥云戰(zhàn)略"開拓新業(yè)務(wù)。適值國內(nèi)住房租賃剛性需求持續(xù)強勁，同時國家也出臺政策鼓勵住房租賃市場發(fā)展，長租公寓開始興起。世聯(lián)行認(rèn)為，長租公寓具備廣闊的發(fā)展空間，自己又在地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗，正是一個機會。于是，在2015年底推出 "世聯(lián)紅璞"的長租公寓品牌，確定了"聚焦整收，適當(dāng)涉入集中式散收"的長租公寓發(fā)展策略。此后，隨著長租公寓業(yè)務(wù)的持續(xù)推進，公司的業(yè)績卻走上了下坡路。

2016年7月，世聯(lián)行股東會通過了長租公寓建設(shè)項目的定增預(yù)案，擬進行定增募集20億元實現(xiàn)長租公寓業(yè)務(wù)從1到100的突破。這份定增方案于次年5月被撤回，但公司表示將繼續(xù)推動長租公寓項目的建設(shè)。之后于9月份，公司召開第二次臨時股東大會，變更募集資金投資項目，將顧問代理業(yè)務(wù)全國布局項目、O2M 平臺建設(shè)項目及補充流動資金剩余募集資金7.8億元變更為租建長租公寓項目。

截至2017年末，公司長租公寓全國簽約間數(shù)突破10萬間，布局29 城，在管運營房間約 3.5 萬間，平均出租率 81%，公寓管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入 2.08 億元，同比增加 387.64%。這是世聯(lián)行運營長租公寓間數(shù)最多的一年，年報顯示，這一年資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率為-21.64%。這也意味著，新業(yè)務(wù)的開展，其實是虧錢在做。深交所發(fā)問詢函向其詢問原因，公司回復(fù)稱預(yù)計盈利時間為第五年。

此后，世聯(lián)行的長租公寓運營間數(shù)沒有繼續(xù)上升，2018年和2019年分別為3萬間和超過3.3萬間；營收持續(xù)提升，分別為4.06億元和6.15億元；資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)毛利率分別為-65.94%和-47.19%。陳勁松在2017年發(fā)下的"100萬間目標(biāo)"宏愿，終未能實現(xiàn)。

就在世聯(lián)行投入資金、資源大力開拓長租公寓業(yè)務(wù)的同時，營收主力開始遭遇增長危機。

2018年，世聯(lián)行上市以來首次出現(xiàn)營收、歸母凈利潤"雙降"，分別同比下降8.26%、58.59%。2018年，第一大營收來源代理銷售業(yè)務(wù)營收同比下降12.26%至33.16億元，第二大營收來源互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)營收同比下降28.58%至16.81億元；2019年，代理銷售業(yè)務(wù)營收同比下降13.92%至28.54億元，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)營收同比下降28.01%至12.1億元，第三大營收來源金融服務(wù)業(yè)務(wù)也同比下降37.77%至4.77億元。

2019年"雙降"幅度進一步擴大，至2020年前三季度，歸母凈利潤已經(jīng)直接轉(zhuǎn)負(fù)為-6873.23萬元。期間于2019年1月，世聯(lián)行18年老兵、集團副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉離職，由另一位老臣史劍華接過長租公寓的指揮棒。據(jù)當(dāng)時媒體報道，世聯(lián)行已經(jīng)減少對紅璞公寓的投入，將重點轉(zhuǎn)移到辦公空間上。

國資接盤，開啟自救

進入2020年，疫情來襲，長租公寓的運營愈發(fā)艱難，開始排隊爆雷。蛋殼公寓爆雷后，幾十萬租客"無家可歸"，徒留一地雞毛。

世聯(lián)行運營長租公寓走過5年之際，預(yù)計中的"盈利"依然無望，反倒是公司整體出現(xiàn)虧損。

5月初，陳勁松做客e公司"財經(jīng)明星會"活動時曾表示，長租公寓二房東的模式有問題，世聯(lián)行沒什么太大問題，虧損主要是因為按照目前會計準(zhǔn)則要攤銷以前的裝修費用。紅璞公寓的整棟集中在疫情下受影響稍小，另外紅璞公寓主做中低端市場針對畢業(yè)的大學(xué)生，即使在疫情時業(yè)務(wù)都很不錯。

一邊"看好"，一邊已經(jīng)找國資"接盤"。7月，世聯(lián)行公告，控股股東世聯(lián)中國召開董事會，同意以5.65億元將手中持有的世聯(lián)行9.9%股份出讓給具備珠海市國資背景的珠海大橫琴；同時，另一位股東華居天下以3.79億元將手中持有世聯(lián)行股份總數(shù)的6.00%轉(zhuǎn)讓給珠海大橫琴。

完成后，珠海大橫琴以15.9%的持股比例躍居世聯(lián)行二股東。世聯(lián)中國將手中占公司股份總數(shù)14%的股份的表決權(quán)委托給珠海大橫琴行使，珠海大橫琴將成為公司單一擁有表決權(quán)比例最高的股東，公司實際控制人變更為珠海市橫琴新區(qū)國資委。

國資入主后，9月份，將原珠海大橫琴置業(yè)有限公司財務(wù)部經(jīng)理薛文聘任為公司財務(wù)總監(jiān)；11月份，與格力電器簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。

此外，積極處置小貸資產(chǎn)，最新消息是以8.06億元向卓群創(chuàng)展轉(zhuǎn)讓全資子公司世聯(lián)小貸持有的信貸資產(chǎn)，并使用不超過4億元的閑置募集資金暫時補充流動資金，還以2.55億元向天津瑞庭轉(zhuǎn)讓其持有的上海更贏31.4286%的股權(quán)，預(yù)計產(chǎn)生投資收益5100萬元，占2019年度經(jīng)審計凈利潤的62.24%。

有行業(yè)人士表示，國資接盤，并不意味著世聯(lián)行萬事大吉，公司想要翻盤，需要基本面發(fā)生改善。

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