蛋殼跌倒 自如吃飽？
雷達財經(jīng)出品 文|李萬民 編|深海
曾名噪一時的美股上市公司蛋殼公寓，正面臨雞飛蛋打危局。
據(jù)梨視頻報道，近日，網(wǎng)傳廣州蛋殼公寓一租客從18樓墜落。該租客剛畢業(yè)沒工作，貸款租房，遭遇蛋殼公寓暴雷，房東沒收到房租要求租客限期搬離，該租客"氣不過，點燒了房子"。
此前在11月23日，一位二十來歲的女孩站上了蛋殼公寓北京總部大樓的樓頂。最終，在眾人的勸說下才離去。
面對蛋殼危局，12月4日，自如在其App發(fā)布名為"暖冬守護"的計劃稱，愿意幫助在蛋殼公寓事件中利益受損的業(yè)主、租客共渡難關(guān)。即日起，已經(jīng)與蛋殼公寓解約的業(yè)主、租客，可以與自如聯(lián)系，自如將為雙方提供新的服務(wù)合約。自如稱該計劃將在上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武漢全面實施。
"自如和蛋殼都屬于二房東企業(yè)里面的重裝修流派，最大的成本是裝修改造，蛋殼出現(xiàn)暴雷最大的原因也是挪用租金改造裝修。" 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向雷達財經(jīng)表示，自如發(fā)布的通知引導(dǎo)租戶和業(yè)主與蛋殼解約進入自如渠道，對于自如來說，有巨大的利潤。
蛋殼跌倒，自如吃飽？
蛋殼公寓面臨雞飛蛋打
蛋殼公寓一直在虧損中擴張。
蛋殼公寓在2017-2019年的營收分別為6.57億元、26.75億元和71.29億元，呈現(xiàn)出爆發(fā)性的增長，然而與此同時，其歸母凈利潤卻連續(xù)虧損2.86億元、14.77億元和37.84億元。
2020年一季度，蛋殼公寓歸母凈利潤依舊凈虧損12.34億元，同比擴大51.2%。以此計算，2017-2020一季度，蛋殼已累計虧損63.13億元。
截至2020年一季度,蛋殼公寓的總負債達90.27億元,資產(chǎn)負債率高達97.06%。
雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，蛋殼之所以能夠在虧損中擴張，與公司大力推行的租金貸密切相關(guān)。
2017、2018和2019年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億元、2.8億元和7.9億元，從金融機構(gòu)獲得的租金預(yù)付款高達9.4億元、21.3億元和31.6億元。
以2019年前九個月為例，通過"租金貸"模式獲取的租金預(yù)付款，占蛋殼公寓租金收入的80%。而2017年和2018年，這一比例也高達90%和88%。
蛋殼公寓的發(fā)展模式飽受質(zhì)疑，最終質(zhì)疑成了現(xiàn)實。
10月14日，網(wǎng)傳蛋殼公寓財務(wù)跑路，公司面臨破產(chǎn)倒閉。對此，蛋殼公寓官方微博回應(yīng)稱，部分合作方因與本公司存在商業(yè)糾紛，散布“蛋殼跑路、倒閉”等相關(guān)不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。目前，蛋殼公寓經(jīng)營活動一切正常，同時也正在積極處理糾紛。
10月15日，雷達財經(jīng)前往蛋殼公寓北京總部探訪發(fā)現(xiàn)，包括合作商、業(yè)主、物業(yè)、租客等在內(nèi)的多方人員在蛋殼公寓公司門口集結(jié)，有供應(yīng)商敲鑼討債。
此后，維權(quán)陸續(xù)擴展至杭州、深圳等多個城市。
對于蛋殼暴雷，景暉智庫創(chuàng)始人胡景暉并不意外。早在2018年8月17日，胡景暉就在電話會議中對媒體表示，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源的行為嚴(yán)重違背市場規(guī)律。
胡景暉在電話會議中預(yù)言稱，如果市場上各大機構(gòu)仍然像這樣不理性地發(fā)展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓的死亡之年。一旦大規(guī)模的長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，將會出現(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人，成千上萬的人將無家可歸，后果比P2P暴雷更為嚴(yán)重。
蛋殼暴雷的慘烈后果正在顯現(xiàn)。據(jù)梨視頻報道，廣州一剛畢業(yè)大學(xué)生在蛋殼公寓里墜樓。其舍友稱，"我們退房減約也沒錢還了，房東那邊也沒收到蛋殼給的房租，我們錢也交給蛋殼了，后來房東來趕，上個禮拜房東貼公告，叫我們一個禮拜之內(nèi)走，然后這兩天就到期。室友有兩個交了一年（房租），有個交了半年，他（墜樓租客）剛畢業(yè)沒工作，他有說過他是貸款的，租這個房，貸了一年。這次房東說收房，他就說也不打算住了，回老家打幾個月的工，用來還錢。"
來源：梨視頻
據(jù)了解，墜樓租客凌晨曾發(fā)朋友圈："對不起"，該室友稱，"他留了朋友圈，然后過了半個小時就出事了，我們都搬出來了，沒人敢住了。"
房東則表示，沒有勒令租客退房。派出所工作人員表示，警方暫時還在調(diào)查。
想不開的不止這位租客。此前在11月23日，一位二十來歲的女孩站上了蛋殼北京總部大樓的樓頂。
女孩馬小姐今年26歲，從老家甘肅來北漂，她是一名漢服模特，今年因為疫情的緣故，工作機會銳減，手頭本就很緊。
在北京，她住的是蛋殼公寓的房子。蛋殼公寓管家?guī)追叽僖龑⑾乱患径确孔饫m(xù)上，否則就凍結(jié)房屋密碼。馬小姐所租的蛋殼公寓的在到期后，蛋殼公寓方面改了房屋密碼，連同自己的貓也一并鎖在里面，無奈之下，她只能東拼西湊借了8000元將房租續(xù)上。沒想到在續(xù)租之后，房東卻表示蛋殼公寓那邊并未按時給付房租，稱如果15個工作日之內(nèi)沒有收到房租，就要收回房子。
"我已經(jīng)沒有錢再去租房子了……"這位年輕的北漂女孩最終站上了蛋殼大樓的樓頂，不過所幸被攔下。雷達財經(jīng)事發(fā)后曾多次嘗試聯(lián)系馬小姐，但手機均為關(guān)機或無人接聽狀態(tài)。
自如發(fā)聲稱守護業(yè)主、租客
蛋殼出事后，12月4日，自如在其App發(fā)布面向蛋殼公寓業(yè)主、租客的"暖冬守護"計劃稱，近期，蛋殼事件波及廣泛，讓相關(guān)業(yè)主、租客利益受損，希望盡綿薄之力，與大家共渡難關(guān)。
自如表示，即日起，已經(jīng)與蛋殼解約的業(yè)主、租客，請與自如聯(lián)系，自如將為雙方提供新的服務(wù)合約。在這份新的服務(wù)合約中，對于業(yè)主，將免除業(yè)主未來一年的托管服務(wù)費，并提供房屋出租、房屋維護、租務(wù)處理等服務(wù)；對于租客，將承諾一年以內(nèi)以原租金繼續(xù)向租客提供服務(wù)，同時為租客提供最高一個月的房租減免。此措施將在上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武漢全面實施。
對于自如推出的"暖冬守護"計劃，業(yè)主、租客的反響不一。"自如原來給的錢比蛋殼低1000元，現(xiàn)在能給到蛋殼的價格嗎？"天津河?xùn)|區(qū)一位業(yè)主表示，要是能給到蛋殼的價格，自己愿意給自如。另一位南京的業(yè)主則表示，應(yīng)該是承接好地段的蛋殼。
與業(yè)主相比，部分租客對此計劃的抗拒較為明顯。"傻子才這么干，他（自如）前提是跟蛋殼解約。解約的錢是要不回來的，還要跟他再簽約給他繼續(xù)當(dāng)韭菜。我直接跟房東五五開都比這劃算。"一位租客如此表示。
"自如只是收租，不是接受咱們的債務(wù)！自如這波操作穩(wěn)賺不賠。穩(wěn)定的房源，穩(wěn)定的住戶，還沒有空置期，算盤真的響。"租客小陽感慨，（自如）還可以刷一波好名聲。
張大偉：自如暖冬計劃遠談不上公益
對于自如的行為，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自如攛掇業(yè)主解約，這個只是商業(yè)行為，有不太道德的嫌疑，遠遠談不上公益。
“如果能解約的帶裝修帶租約，這是蛋殼最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，誰接受都是穩(wěn)穩(wěn)賺錢的交易，所謂的一個月租金優(yōu)惠，已經(jīng)算是常規(guī)優(yōu)惠了。特別是對于不用考慮空置期的租賃房源來說，這個優(yōu)惠根本算不上大。”張大偉表示，從商業(yè)模式和商業(yè)倫理看，吃差價無可厚非，但政策調(diào)控落后是出現(xiàn)各種暴雷的核心原因，不允許租期錯配，不準(zhǔn)租賃企業(yè)通過任何辦法透支租金應(yīng)該是基本游戲規(guī)則?！?/p>
雷達財經(jīng)注意到，自如當(dāng)前的核心業(yè)務(wù)是散租公寓，這一點與蛋殼相似。
相比蛋殼，自如的規(guī)模更為巨大。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，自如的長租公寓管理規(guī)模達到102萬間，遠超相寓的70萬間以及蛋殼的50萬間。行業(yè)人士分析，房源對于長租公寓至關(guān)重要，誰能掌握大部分房源，誰就能掌握面向業(yè)主、租戶的定價權(quán)。
在蛋殼爆雷之際，自如仍在市場上擴張"掃貨"。11月30日，自如宣布并購貝客青年精品公寓，后者在全國擁有31個項目，主要為集中式的白領(lǐng)公寓，合計房源5000余間，分布在北京、上海、南京、蘇州、徐州等地。自如方面表示，此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓規(guī)模，并購?fù)瓿珊?，將在全國運營五十余個集中式公寓項目。
在擴張之外，自如也已經(jīng)開始行使"定價權(quán)"。據(jù)媒體報道，近期以來，已經(jīng)有多位業(yè)主爆料，被自如提出降低租金的要求，如果不同意可以解約，但是解約需要賠付裝修款。
而因解約事件發(fā)生的糾紛，導(dǎo)致部分業(yè)主跑到自如北京總部進行維權(quán)。對此，自如方面表示，對于解約的業(yè)主，自如將根據(jù)合同約定，賠償業(yè)主兩個月房租，終止合作關(guān)系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費用，如果金額高于兩個月房租，按最高兩個月房租進行結(jié)算。目前尚未發(fā)生業(yè)主需向自如支付費用的案例。
自如是否會接盤蛋殼？自如的后續(xù)發(fā)展如何？雷達財經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。
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