恒大物業(yè)沖擊千億港元遇阻背后：收入依賴恒大集團

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舉報 2020-12-04

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雷達財經文|李萬民編|深海

12月2日，恒大物業(yè)在香港聯(lián)交所主板正式上市。當日開盤前集合競價報8.84港元，盤中一度漲至8.93港元，隨后震蕩回落，最低報8.54港元，跌破8.8港元發(fā)行價，當日收跌0.23%，收報于8.78港元。次日，股價繼續(xù)圍繞8.8港元上下浮動，最終收于8.8港元/股，與發(fā)行價持平。12月4日，恒大物業(yè)微跌0.11%，市值為950.27億，未能站上千億港元大關。

雷達財經注意到，恒大物業(yè)對恒大集團依賴頗重。2017年至2019年，來自控股股東恒大集團及恒大集團合營企業(yè)的物管服務收入占比一直維持在不低于99.7%的份額，截至今年上半年也依然占據(jù)著99.5%的份額。物業(yè)管理服務中，獨立第三方開發(fā)商所貢獻的收入占比雖然在增長，但截至今年上半年也僅有0.5%。

部分券商對此保持了謹慎的態(tài)度。中泰國際證券研報提示了公司存在的市場競爭風險，以及業(yè)務上對于恒大的高度依賴，給出69分的綜合評分，級別為"中性"，尚未達到"申購"級別。安信國際證券給出6分評價，肯定了公司的知名度、規(guī)模、管理層能力等因素都比一般物業(yè)公司優(yōu)勝，同時提示恒大系股票一向波動，投資者要特別注意。

引入戰(zhàn)投恒大集團負債率下降19%

今年下半年，房企"降負債"成為主旋律。8月20日，央行、住建部等部門召集重點房企召開座談會，傳遞出"三道紅線"的融資監(jiān)管指標，即剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍，根據(jù)觸線情況分為紅、橙、黃、綠四擋，對不同檔次給予相應的融資限制。

"三道紅線"指標，成為懸在追求高增長房企頭頂上的達摩克利斯之劍，恒大也面臨債務壓力。

為了降負債，恒大抬出多項舉措。包括在9月初宣布全國619個樓盤全線7折促銷；出售旗下資產，11月初宣布，以148.5億元將持有的廣匯集團40.96%股權轉讓給申能集團；尋求戰(zhàn)略投資者幫助，除與原本的863億元戰(zhàn)投簽訂補充協(xié)議外，又引入437億元戰(zhàn)略投資；將恒大物業(yè)分拆上市。

恒大物業(yè)最早傳出分拆上市計劃是在7月底。當時，中國恒大發(fā)布公告稱正考慮分拆物業(yè)管理服務及相關增值服務業(yè)務于香港聯(lián)交所獨立上市。隨后，恒大物業(yè)分拆上市進程得到了快速推進。8月中旬，中國恒大公告宣布，將為旗下物業(yè)管理業(yè)務引入235億港元戰(zhàn)略投資，投資方包括紅杉資本、中信資本、云鋒基金及騰訊控股等實力派；9月29日，恒大物業(yè)向港交所提交招股書；11月15日，恒大物業(yè)通過港交所聆訊；12月2日，恒大物業(yè)正式于港交所主板上市。從提交招股書到正式上市，僅花了60多天時間。

分拆上市能給恒大降負債能帶來什么好處？上半年業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞曾透露，光是恒大物業(yè)引入戰(zhàn)投，就使得恒大整體的凈負債率降低了19個百分點。除了物業(yè)外，還會陸續(xù)把優(yōu)質資產分拆上市，通過資本市場釋放出來，為股東創(chuàng)造更大效益的同時，實現(xiàn)負債的下降。

收入依賴恒大集團

12月2日，恒大物業(yè)以8.8港元/股發(fā)行價于港交所主板正式上市。當日開盤前集合競價報8.84港元，盤中一度漲至8.93港元，隨后震蕩回落，最低報8.54港元，跌破8.8港元發(fā)行價，當日收跌0.23%，收報于8.78港元。次日，股價繼續(xù)圍繞8.8港元上下浮動，收盤價與發(fā)行價持平，當前市值為951億港元，距離千億港元市值只差臨門一腳，卻未能突破。總市值暫列港股物業(yè)股市值第二，僅次于碧桂園服務。

值得注意的是，恒大物業(yè)上市之前，有行業(yè)人士預測其股價表現(xiàn)可期，市值或超千億港元。但在恒大物業(yè)12月2日上市首日，卻遭遇了股價破發(fā)，市值最終停留在950億港元附近。行業(yè)人士認為，當前，物業(yè)股最火熱的時期已經過去，物業(yè)股破發(fā)已不鮮見。恒大物業(yè)上市初期的股價表現(xiàn)，有大環(huán)境的影響，也有其自身業(yè)務因素影響。

恒大物業(yè)的歷史，可以追溯至恒大集團成立的1997年。當時成立的公司名為廣州市金碧物業(yè)管理有限公司，主要為恒大集團所開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務。隨著恒大集團的發(fā)展壯大，恒大物業(yè)也不斷成長，截至2020年6月，恒大物業(yè)的在管規(guī)模已經超過2.5億平方米，簽約面積達5.1億平方米，覆蓋中國280個城市，服務近200萬個家庭。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，以綜合實力計，恒大物業(yè)在物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第5。

招股書顯示，恒大物業(yè)營收主要來源于物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務。招股書顯示，2017年至2020年上半年，恒大物業(yè)營收分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元、45.64億元。

其中，物業(yè)管理服務成為營收主力，從2017年至2019年，其貢獻營收從25.38億元提高到46.12億元，占比從57.7%上升至62.2%，今年上半年，也仍然以61.9%的營收占比占據(jù)絕對營收主力位置。

這項業(yè)務對于控股股東恒大集團的依賴頗重。2017年至2019年，來自控股股東恒大集團及恒大集團合營企業(yè)的物管服務收入占比一直維持在不低于99.7%的份額，截至今年上半年也依然占據(jù)著99.5%的份額。物業(yè)管理服務中，獨立第三方開發(fā)商所貢獻的收入占比雖然在增長，但截至今年上半年也僅有0.5%。

除物業(yè)管理服務外，另一項主要收入來源非業(yè)主增值服務，同樣存在對于恒大集團的高度依賴。2017年至2020年上半年，來自恒大集團及合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)的物業(yè)中獲取的收入占比占據(jù)了不低于98.5%的份額。獨立第三方開發(fā)商所提供的收入占比，最多達1.5%。

部分券商對此保持了謹慎的態(tài)度。中泰國際證券研報提示了公司存在的市場競爭風險，以及業(yè)務上對于恒大的高度依賴，給出69分的綜合評分，級別為"中性"，尚未達到"申購"級別；安信國際證券給出6分評價，肯定了公司的知名度、規(guī)模、管理層能力等因素都比一般物業(yè)公司優(yōu)勝，同時提示恒大系股票一向波動，投資者要特別注意。

公司管理層表示，上市后恒大物業(yè)將大力進行第三方項目的拓展及并購，IPO募集資金的65%會用于戰(zhàn)略性收購及投資。公司的發(fā)展目標是要打造成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)集團。

上市后，恒大物業(yè)能否擺脫對恒大集團的依賴？雷達財經將持續(xù)關注。

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