格力地產董事長被通報批評！禍起定增“兜底”未公告
雷達財經出品 文|李萬民 編|深海
11月24日，格力地產發布公告。公司控股股東珠海投資此前被凍結股份的最后一部分，約占公司總股本的4.4%，已經被解除凍結。至此，從去年11月綿延至今的"控股股東持股被凍結"事件收尾。
就在前一天。格力地產剛剛披露一份上交所發出的《紀律處分決定書》。控股股東珠海投資在公司2016年定增時曾與投資對象簽訂一份《附條件遠期購買協議書》，約定定增股份鎖定期滿后一年內，若格力地產二級市場收盤價未達一定條件，珠海投資需向定增對象購買其所持定增股份。但這份《協議書》直到控股股東因未能履行承諾而被凍結所持上市公司股份后，才被披露，違反了上交所有關規定。
最終，上交所對控股股東珠海投資、時任董事長兼總裁魯君四予以通報批評，將上述紀律處分通報證監會，并記入上市公司誠信檔案。
格力地產與格力電器同為珠海市國資委旗下上市公司，在2015年之前，還同屬于格力集團旗下。2015年之后，格力地產脫離格力集團"單飛"，探索房地產之外的新業務，但逐漸陷入了增長瓶頸，凈利潤停滯不前。
魯君四被上交所通報批評
董事長兼總裁魯君四此次被通報批評，源于四年前的的定增。
2016年8月，格力地產以6.78元/股的價格非公開發行4.42億股新股，募集資金30億元。發行方案實施過程中，公司控股股東珠海投資應華潤信托、廣州金控、杭州濱創、玄元資管、銅陵國控、中航信托6個定增對象要求，簽署了一份《附條件遠期購買協議書》（下稱《協議書》）。
《協議書》約定，格力地產定增股份鎖定期滿后一年內，若其二級市場收盤價未達一定條件，珠海投資需向定增對象購買其所持定增股份。這份《協議書》之后一直處于保密狀態，未曾被披露，直到控股股東所持上市公司股份被凍結之后。
2019年11月14日，格力地產披露，因《協議書》約定的遠期購買條件被觸發生效，而控股股東珠海投資未履行前述購買安排，后者所持有的上市公司16.83%股份被華潤信托、廣州金控、杭州濱創申請凍結。
值得一提的是，2019年12月4日回復上交所質疑時，格力地產雖然承認了這份"兜底協議"的存在，卻表示這是股東之間的協議或安排，自己并不知情，不存在信披方面的重大遺漏。
在給上交所的回復中，控股股東珠海投資還表示，自己持有格力地產41.13%的股份，而凍結的股份合計占格力地產總股本的16.83%，占比較小，不會對格力地產控制權產生影響。
2020年4月4日，格力地產披露，控股股東珠海投資持有的41.11%的股份，被玄元資管申請凍結，累計凍結股份占其持股比例的100%。
對于公司未公告的行為，根據《股票上市規則》第17.2條、第17.3條和《上海證券交易所紀律處分和監管措施實施辦法》《上海證券交易所上市公司自律監管規則適用指引第2號——紀律處分實施標準》等有關規定，上交所決定：對格力地產控股股東珠海投資、時任董事長兼總裁魯君四予以通報批評。并將上述紀律處分通報證監會，并記入上市公司誠信檔案。
4年融資超百億元，負債率居高不下
在格力地產發展史上，魯君四是一位關鍵人物。
2004年3月，時任格力集團副總裁的魯君四出任房地產專責工作小組組長。面對當時幾近停業的地產業務，魯君四帶領當時僅有的7名員工，在9平方米簡陋辦公區域，重新確立格力房地產板塊發展定位。
2005年2月，珠海格力房產有限公司重新建立。3個月后，首個樓盤"御楓美筑"項目啟動，此后幾年時間里，公司提出"立足珠海，重點布局"的發展戰略，啟動了格力廣場、格力香樟等項目，在房地產市場上嶄露頭角。
2009年9月，格力集團以其持有的格力房產及格力置盛的股權，獲得*ST海星定向增發2.4億股，完成后，格力集團對*ST海星持股達3億股，占總股本的51.94%，后者的主營業務轉向房地產開發經營、物業管理、建筑材料的銷售等，當年度扭虧為盈，并于次年二月摘星脫帽，更名格力地產。
成功借殼上市的格力地產，在接下來的業績呈波動增長，并于2013年達到一個小高峰。同花順iFinD數據顯示，當年度公司營收21.64億元，歸母凈利潤3.53億元。隨后第二年，就開啟了營收和歸母凈利潤的"雙降"，同比降幅分別達到32%和11%。
2015年，格力地產開始"單飛"。此前，其與格力電器同屬于格力集團旗下上市公司，但在2015年1月，格力集團將其持有的上市公司51.94%的股份無償劃轉至珠海投資。完成后，雖然實際控制人仍然是珠海市國資委，但控股股東已經從格力集團變成珠海投資。天眼查信息顯示，珠海投資成立于2014年3月27日，法人代表和董事長為魯君四。
"單飛"以后，格力地產確立了"房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業并行發展"的"3+2"全新產業格局，開始在"多元化"的道路上大踏步前進。原本的主業房地產業務漸漸受到"冷落"，土地儲備面積從2017年的172.86萬平方米，降至2019年的105.82萬平方米，持有的待開發土地主要在珠海、重慶。
格力地產開始大舉擴張，2016年至2018年，公司經營活動產生的現金流凈額連續3年為負，分別為-12.35億元、-21.02億元、-12.17億元；投資活動產生的現金流凈額呈同步變化，分別為-7.85億元、-9.59億元、-3.45億元。
不停花錢，錢從哪里來？據同花順iFinD數據顯示，2016年至2019年間，格力地產通過發行公司債、定向增發、發行中期票據等直接融資方式，籌集資金總計達102.2億元。前文提到的上交所對珠海投資、魯君四進行通報批評，事因也正是起源于2016年8月的那場定向增發。
2016年至2019年間，格力地產的負債規模分別為190.18億元、195.04億元、214.64億元、247.99億元；資產負債率分別為72.1%、71.36%、72.34%、75.92%；流動比率分別為2.25倍、3.05倍、4.1倍、3.14倍；速動比率分別為0.41倍、0.36倍、0.42倍、0.38倍。
今年前三季度，格力地產的負債規模擴大至283.73億元，資產負債率進一步攀升至77.08%，流動比率和速動比率分別降至1.9倍和0.29倍。
利潤增長點難尋，盯上免稅
"多元化"的道路沒有格力地產想象中順利。2015年"單飛"伊始，格力地產“雄起”過一次，公司業績一改上一年的頹勢，營收達到25.45億元，歸母凈利潤達到13.7億元，分別同比增長達74%和338%。但隨后，又開始變得不盡如人意。
從營收來看，2016年的同比增長率降至23%，2017年基本沒有增長，2018年同比增長率反而變成了-2%；從歸母凈利潤來看，由于2015年增長太快，2016年直接同比下降56%，2017年同比增長4%，到2018年又變成同比下降18%。
2016年至2019年間，格力地產歸母凈利潤分別為6.01億元、6.24億元、5.13億元、5.26億元，加起來一共22.64億元，僅為期間直接融資總額的22.15%。若是靠這個賺錢速度，想要還清這3年期間的融資，格力地產還需要繼續勒緊褲腰帶再干14年。
為了尋找新增長點，格力地產積極開展新業務。
根據格力地產2019年財報，在房地產業之外，海洋經濟產業已經崛起，當年度實現營收16.56億元，占營收比重為39.5%。
不過相比于房地產業務，海洋經濟產業新業務的毛利率甚至更低。以"經營情況討論與分析"中提及獲得增長的漁獲收入來看，其毛利率僅有1.06%。從業績來看，格力地產2019年的營收同比增長36%至41.93億元，達到自上市以來的高峰，但歸母凈利潤同比僅增長3%至5.26億元，尚未恢復至2016年、2017年的水平。格力地產轉型多年，仍然沒能找到一個能夠與房地產比肩的利潤增長點。
進入口罩行業是一個"意外"。2020年上半年新冠疫情爆發，格力地產"為積極履行社會責任"，新成立一家孫公司珠海高格醫療科技有限公司生產口罩，同時根據珠海市新冠肺炎防控指揮部工作部署，由另一家新成立的孫公司珠海高格醫藥銷售有限公司（下稱高格醫藥）負責銷售口罩。結果，高格醫藥銷售負責人在接受媒體采訪時，披露的生產信息引發上交所關注。
上交所最終決定：對公司時任副總裁、董秘鄒超、時任董事兼常務副總裁、同時也是時任高格醫藥法人、經理兼執行董事周琴琴予以監管關注。
相比上面提到的這些領域，在外界看來，格力地產更大的野心在免稅行業。10月30日，格力地產公告，擬以122.15億元收購珠海市免稅企業集團有限公司100%股權。而在之前的2個月內，格力地產已經豪擲16.51億元拿下三亞"免稅概念"商業地塊，與茅臺集團置業公司達成戰略合作協議探索酒店免稅合作，并上線了全新跨境全球購板塊——"珠免國際"。
與此同時，公司再度提出定增方案，擬募集配套資金不超過8億元。
免稅被視為"暴利"行業，全球免稅巨頭的毛利率大多維持在50%以上。2019年，珠海免稅以相當于格力地產6成的營收，收獲了相當于后者1.79倍的凈利潤。
發力免稅行業，將給格力地產帶來什么？雷達財經將持續關注。
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