自如們艱難的長(zhǎng)租公寓生意

原創(chuàng) 贊收藏 評(píng)論

舉報(bào) 2020-10-28

掃描,分享朋友圈

配圖來(lái)自Canva

近日來(lái)，打工人更爆火網(wǎng)絡(luò)。年輕人們不論職業(yè)，一時(shí)間都自嘲為“打工人”，在巨大的生活壓力面前，他們只能用開(kāi)玩笑的態(tài)度來(lái)掩蓋內(nèi)心的無(wú)奈，但是生活還是要繼續(xù)。

而對(duì)于打工人來(lái)說(shuō)，租房是他們解決居住問(wèn)題的主要方式，也是他們進(jìn)入社會(huì)面臨的第一道考驗(yàn)，不少年輕人，尤其是剛出校門(mén)的大學(xué)生，幾乎都在租房問(wèn)題上栽過(guò)跟頭。

考慮到經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收入水平，打工人要租到一個(gè)合適的房子是非常不容易的，不僅要投入一定的時(shí)間、精力，還要兼具建筑學(xué)、談判學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等多類知識(shí)，以提防不良房東、中介的小陷阱。稍不注意，不僅破財(cái)，還要在職場(chǎng)生活之外面臨又一輪居住焦慮。

所以不用和房東斗智斗勇、也避免了中介和中介費(fèi)的長(zhǎng)租公寓，成為打工人租房的新選擇，然而長(zhǎng)租公寓對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)，卻并不是可以完全放心的選擇。

小平臺(tái)爆雷，行業(yè)趨向頭部集中

長(zhǎng)租公寓分為集中式和分散式兩種模式，分散式模式較輕，門(mén)檻低，回收周期也更快，所以入局者更多，一些小型長(zhǎng)租公寓品牌成本由限，大多就選擇分散式的模式運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

分散式長(zhǎng)租公寓比較健康的運(yùn)營(yíng)方式是低收高賣(mài)，在這個(gè)環(huán)節(jié)中企業(yè)通過(guò)裝修和服務(wù)合理地提高房屋溢價(jià)，確保自己能夠盈利的同時(shí)，也給房主和租戶帶來(lái)便利。然而由于分散模式的普及，行業(yè)入局者數(shù)量多，競(jìng)爭(zhēng)就難以避免。

為了爭(zhēng)奪房源和客源，一些平臺(tái)選擇高買(mǎi)低賣(mài)，不僅破壞了合理的市場(chǎng)價(jià)格，還為自身的經(jīng)營(yíng)埋下隱患。

據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家。而這些長(zhǎng)租公寓關(guān)門(mén)跑路之后，最后承擔(dān)損失的只會(huì)是租客們。留下的租客不僅損失了之前交的房租，還有可能被房東趕出去，甚至部分簽了租金貸的租戶，后期還要繼續(xù)償還貸款。

除此之外，不論是哪種模式，服務(wù)質(zhì)量也是長(zhǎng)租公寓備受吐槽的一個(gè)方面。一般長(zhǎng)租公寓的組織架構(gòu)分為營(yíng)銷部和管家部，為了提高簽約成功率，營(yíng)銷人員往往都會(huì)對(duì)用戶做出很多保證。但是入住之后的服務(wù)一般由管家負(fù)責(zé)，前后人員不一，所以在承諾和實(shí)際服務(wù)上難免存在差異。

特別是一些小型的分散式長(zhǎng)租公寓，其管家和營(yíng)銷人員的職責(zé)劃分不明確，管家不止要負(fù)責(zé)處理租戶提出的問(wèn)題，還要承擔(dān)一定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，加上位置分散，管理不便，對(duì)租戶的要求難免會(huì)疏忽。

因此，出于競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)質(zhì)量的原因，一些小型長(zhǎng)租公寓平臺(tái)很難得到租戶和市場(chǎng)的信任，優(yōu)勝劣汰之下，市場(chǎng)份額和資本注意力逐漸集中在幾家頭部企業(yè)之間。

據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)，2019年全年長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元，單筆融資金額加大，資本越來(lái)越向國(guó)企、開(kāi)發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

而頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)出于提升品牌價(jià)值的原因，也會(huì)由分散型的模式逐漸轉(zhuǎn)為集中型的模式發(fā)展，自如就是一個(gè)例子。

自如押注年輕群體試水集中式，初效顯著

自如出身于鏈家，和萬(wàn)科泊寓這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的集中式運(yùn)營(yíng)不同，自如是分散式長(zhǎng)租公寓的代表，目前管理著超百萬(wàn)間房源，是全球最大的租賃管理機(jī)構(gòu)。它可以憑借規(guī)模化運(yùn)轉(zhuǎn)沖淡“高收低租”帶來(lái)的部分經(jīng)濟(jì)壓力，然而一旦現(xiàn)金流癱瘓，就很容易爆發(fā)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

疫情期間，受到隔離政策的影響，房源空置期和空置率上升，自如的現(xiàn)金流銳減，為了降低“高收低租”帶來(lái)的虧損，自如一方面要求業(yè)主降房租，一方面提高租戶租金，受到了各方嚴(yán)厲的聲討。

而有分散式向集中式轉(zhuǎn)變，不僅可以避免“高收低租”帶來(lái)的營(yíng)收壓力，還可以有效調(diào)節(jié)供需配給、提升服務(wù)效率，并對(duì)租戶進(jìn)行安全管理，提高品牌的競(jìng)爭(zhēng)力。所以對(duì)于自如來(lái)說(shuō)，試水集中式，尋求更健康的運(yùn)營(yíng)模式是十分必要的。

近日，自如推出首個(gè)租住社區(qū)自如里，對(duì)租住產(chǎn)品、租期服務(wù)、社區(qū)生活全覆蓋，取得了不錯(cuò)的成果。自如里僅上線18天，就將首批280套房源全面租罄。

通過(guò)分析其模式，可以看出其根據(jù)對(duì)年輕群體需求的把握，不僅提供了20多種戶型，還以租住為中心衍生出了服務(wù)、智能化等增值服務(wù)，全面提高租住品質(zhì)。而對(duì)高品質(zhì)居住產(chǎn)品與生活服務(wù)的押注，是自如一貫的主張，也正好切合了當(dāng)代主要租住群體的需求。

在一項(xiàng)針對(duì)年輕白領(lǐng)租客的調(diào)研中，有六成以上的年輕人表示，并不會(huì)因?yàn)樽夥烤洼p易放棄生活品質(zhì)。而且根據(jù)《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，我國(guó)20-30歲租客占城市租住群體的84%，這其中，近4成的95后租客愿意把收入的40%作為租金以提高居住品質(zhì)。

由于市場(chǎng)中存在巨大的需求，所以自如對(duì)傳統(tǒng)的租住體驗(yàn)進(jìn)行升級(jí)，可以在這一時(shí)代快速崛起。而且廣州自如里緊鄰6號(hào)線蘿崗站，靠近萬(wàn)達(dá)商圈，交通便利，生活配套齊全。對(duì)于要求生活便利、通勤方便的白領(lǐng)群體來(lái)說(shuō)，具有不小的吸引力，這也是其取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的原因之一。

不過(guò)，雖然作為自如在集中式長(zhǎng)租公寓的首次試水，自如在短期內(nèi)取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反饋，但從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，它的情況并不樂(lè)觀。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)火熱，新來(lái)者自如挑戰(zhàn)重重

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究院之前公布了2019年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商10強(qiáng)名單，其中大部分已經(jīng)是構(gòu)建了自己的連鎖網(wǎng)絡(luò)，租戶在同城內(nèi)移動(dòng)仍可選擇該品牌。

而且TOP30房企中有超20家房企已進(jìn)軍或表示將布局長(zhǎng)租公寓，比如碧桂園、保利、中駿等房企不斷入局，并都提出了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。相比從平臺(tái)轉(zhuǎn)型的集中式長(zhǎng)租公寓，房企們的資本實(shí)力更強(qiáng)大，拿房渠道也更多。

而且萬(wàn)科泊寓和相寓也有針對(duì)年輕群體差異化的需求，推出與自如里類似的社區(qū)產(chǎn)品。比如，萬(wàn)科泊寓北京成壽寺社區(qū)根據(jù)不同收入水平、職業(yè)特點(diǎn)、租住需求等創(chuàng)新研發(fā)女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五大主題房間，并且“泊寓-成壽寺社區(qū)”已成為北京地區(qū)推薦門(mén)店的首選。

總的來(lái)看，自如作為集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的新來(lái)者，相比老將它在規(guī)模和資源實(shí)力等方面還存在很多不足，而且自如里的個(gè)性化社群打造也不是獨(dú)一份，它未來(lái)長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)力還有待觀望。

還需要注意的一點(diǎn)是，集中式長(zhǎng)租公寓一般是將商用房改為民用出租房，這會(huì)使得它的收房成本提高，盈利空間進(jìn)一步壓縮。特別是其商用水電的收費(fèi)要比一般的出租屋貴得多，如果品牌的服務(wù)不到位，就很難吸引到租戶。

而自如頻頻爆發(fā)的負(fù)面新聞，也拉低了它在消費(fèi)者心中的印象分，對(duì)其品牌價(jià)值造成了不小的負(fù)面影響。甲醛房、隔斷間、強(qiáng)制性漲房租/解約等事件，都暴露了自如面對(duì)虧損的慌亂和對(duì)用戶的輕視。

在品牌價(jià)值受損，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁的情況下，自如作為集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的新入局者，挑戰(zhàn)重重。

總結(jié)

自如作為鏈家旗下第一個(gè)做長(zhǎng)租公寓的品牌，背靠鏈家平臺(tái)積累的資源和渠道，以及分散式的模式，快速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模成為行業(yè)第一。但其盈利模式尚不穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)性能力低，今年疫情期間不當(dāng)?shù)呐e措就暴露了它的盈利焦慮。

雖然今年3月來(lái)自軟銀集團(tuán)的10億美元融資對(duì)它進(jìn)行了有效地補(bǔ)血，讓其資金鏈得以繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，但從長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，它需要尋找新的業(yè)務(wù)突破，不能只靠融資。此次試水集中式長(zhǎng)租公寓，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，但從長(zhǎng)期盈利等指標(biāo)來(lái)看，并不樂(lè)觀。

此外，雖然其在分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是領(lǐng)軍者，但在集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)只是個(gè)新來(lái)者，相比它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還存在很多不足，而且還要克服負(fù)面事件對(duì)它的影響，提升自己的品牌價(jià)值。

近期，各地政府在租賃供應(yīng)、金融稅收等方面出臺(tái)了不少政策，來(lái)助力租賃市場(chǎng)回暖，租房市場(chǎng)仍蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和想象空間，也讓眾多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)看到更多機(jī)會(huì)。

而作為目前全球最大的租賃管理機(jī)構(gòu)，自如有著廣闊的發(fā)展?jié)摿Γ匀灰残枰袚?dān)遠(yuǎn)高于一般長(zhǎng)租平臺(tái)的社會(huì)責(zé)任。但是如果自如仍舊重盈利輕客戶，那么它未來(lái)的路也將不會(huì)十分平坦。

文/金融外參記者侯昆梅，公眾號(hào)ID：jrwaican

本文系作者授權(quán)數(shù)英發(fā)表，內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表數(shù)英立場(chǎng)。
轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖恼麻_(kāi)頭和結(jié)尾顯眼處標(biāo)注：作者、出處和鏈接。不按規(guī)范轉(zhuǎn)載侵權(quán)必究。