辦公市場新風向，再輪聯合辦公如何盈利
無論聯合辦公還是長租公寓，頭部企業的崛起都印證了不動產行業專業管理賽道的可行性。其背后的趨勢，一是房地產市場增量轉存量后企業精細化管理模式的必然興起；一是產業鏈的重構。單邊依賴資產增值獲取高收益的時代正在走遠，依靠精細化管理和創新實現資產穩健增值才是王道。
筆者近日調研公寓頭部企業城家公寓，其管理層表示，他們之所以能走到頭部，關鍵還在于精細化管理，摳細節摳到每一分錢。
“每一分錢都要摳”！道理很簡單，做起來何其難！
本文通過創富港北京一個項目案例，深究其“確保單店盈利”的方法論和執行力。
創富港中認大廈商務中心項目室內實景
01
基本情況
名稱：中認大廈商務中心
地址：北京市朝陽區朝陽門外大街甲10號中認大廈2層、3層、4層
開業時間：2018年10月
建筑規模：2-4層，可出租面積合計6000平方米。
交通：距地鐵6號線東大橋站300米。
周邊：北京市陳經綸中學、芳草地國際學校；僑福芳草地購物中心、世貿天階南街、悠唐購物中心；藍島大廈停車場、鉑宮國際停車場。
房型：1-25人小面積辦公室出租。
配套：精裝、費用全包，自帶電腦即可辦公。
創富港中認大廈商務中心地理位置
睿和智庫制圖
從經營模式來看，創富港一直堅持中輕資產模式，是典型的“二房東”——長周期租賃物業，裝修改造后自有團隊運營。租金差是項目盈利的基礎。
任何物業都有一個合理的市場租賃價格。因此，對采取“二房東”經營模式的聯辦企業來說，寄期望于獲取遠低于市場租賃價格的物業，既不現實，也不可持續。只有通過價值創造，獲取超出常規租金的收益，才能實現盈利。
現階段看，這部分收入只能也必須從物業空間中找來源，即：在整個物業空間運營的全鏈條中，持續不斷產生最大化的單位面積收益，是形成租金差的關鍵。同時，必須確保在每個關鍵節點做到位，才能有好的結果。
創富港總結出聯合辦公運營的5個核心環節：選址、設計、裝修、新店營銷、老店維持。要想最終實現單店盈利，就必須在每一個環節，做到盡善盡美——要么比同業者提升10%的效率，要么比同業者降低10%的成本。
此外，創富港還認為，在聯合辦公的運營中，數字化是一項需要不斷強化的“技能”。以上述5個環節為例，創富港目前已全部實現“數字化驅動”，因為只有在每個環節都可量化可控的情形下，才能最終確保“單店盈利化”。未來，創富港希望能夠率先具備規模化盈利的能力，并以此實現整合國內聯合辦公市場。
創富港中認大廈商務中心項目室內實景
選址——一切取決于定位
中認大廈商務中心位于國貿CBD和朝陽門的中間位置，距離地鐵東大橋站（6號線）步行約5分鐘，屬于朝陽區的核心位置。
綜合區位及租金兩方面來看，中認大廈商務中心正好屬于城市核心區中的中低端寫字樓。對于2-5人的中小創業團隊來說，選擇中認大廈商務中心，既可以實現區域利好，又能降低辦公成本。
中認大廈商務中心及其周邊寫字樓報價對比
睿和智庫制圖
選址首先與定位有關。創富港的客群主要集中在2-5人的中小創業團隊，這類客群對辦公空間的要求比較明確：
對價格敏感，更傾向中低端物業；
對空間共享訴求強烈，期望在租用小空間的同時，享受更多的公共面積，包括前廳、會議室等；
要求靠近核心區域，離市場更近，且降低通勤成本。
所以創富港的選址要求是一線城市核心區域中的甲級末端和乙級物業，通過空間再造想方設法幫客戶把辦公成本降到最低。
雖然“單靠選址就能比同行多20%銷售收入”的說法或許有待考量，但能做到只從100個選項中挑出1-2個最有盈利潛質的物業，說明創富港在選址上有足夠理性和克制的標準。
也就是說，在選址上，創富港已形成了一個可數字化的測評模型，其核心指標包括地段、價格、使用效率、窗、遞增、易分割等因素。
創富港中認大廈商務中心項目室內實景
空間設計——不浪費每一寸空間
提高空間利用率主要需要在設計上下功夫，包括房間大小、房間數量、公共區域的規模，以及復合利用程度、過道的極致利用、靠窗房間的設計、房型的最佳長度等。任何一個失誤就可能浪費空間。
中認大廈商務中心每層面積約2000平方米，單層規劃辦公室達到100間。其中3人間的小辦公室占整個面積的40-50%，占單層房間數的50%以上。同時，不同于大多數聯辦企業按工位對外出租，中認大廈商務中心按辦公室為單位對外出租，入住企業可以自主調整辦公室的工位數量。
此外，在裝修上，創富港堅持3個核心指標：質量、工期和價格。也就是說，如果能在保證質量的情況下，縮短裝修工期，并通過規模化降低裝修價格，就可以在一定程度上實現項目投資成本下降。
中認大廈商務中心在2018年8月裝修進場，10月裝修完成，實現一期交付，以6000平方米的總面積來看，裝修工期的確較短。
創富港中認大廈商務中心辦公室報價
睿和智庫制圖
目前創富港在中認大廈商務中心的辦公室每一間都有獨立報價。其中，3人間主力戶型目前報價在3000-3600元/月，單個工位價格在1000-1200元/月，而10人間的單個座位價格則不到800元/月。考慮到項目緊鄰CBD核心區域的位置來看，這一價格對于2-5人的中小創業團隊來說，具有一定的吸引力。
快速滿租方法——自建營銷渠道
在空間運營的5個核心環節中，新店營銷和老店維持都與銷售有關，這主要決定了項目的出租率。
在一份推介材料中，創富港強調自己能夠“3.5個月出租率達到70%（盈利平衡點），且在1個月內再將出租率由70%提升到達到90%（滿租）”。
中認大廈商務中心在2018年10月份開業后，出租率即達到30%，并于2019年4月份實現滿租。今年疫情前，項目出租率保持在96%，疫情期間出租率維持在90%左右。
創富港維持高出租率的方法是：通過自建營銷渠道提升自身營銷能力，減少對中介招租的依賴。公司除采取全員營銷策略以外，單店還有自己的專職營銷人員。根據睿和智庫的調研，目前由創富港員工營銷的出房量占比達到50-60%。
此外，新店營銷與老店維持，創富港在操作上也不盡相同。
新店營銷
前置營銷規劃。通過來電、轉化率等數據分析，進行15天測試，務求開業后迅速直達精準客群；
自主開發微信端的中介推介軟件平臺，開放給中介機構使用。目前，平臺中已積累了3萬余中介，每月約能收到1萬個客戶需求。
老店維持
創富港的客群定位倒逼單店項目要想維持高出租率，必須找到自己的方法論。
一方面，需要在初選客戶階段，嚴謹評判入住企業資質；
另一方面，客戶租期以一年期為主，租期內租金不變，續簽時才會根據情況提價，并且創富港會提前3個月和客戶進行溝通，為雙方都提供足夠的緩沖期。
據創富港介紹，目前中認大廈商務中心的客戶續簽率為70-80%，截至2020年8月的最新數據為77%。同時，客戶整體的違約率在1%-2%，也就是說，創業團隊因經營困難而違約的概率較低，而相較于3-5年的存活期，一年期的租約并不會受到明顯影響。
增值收入——聚焦剛性需求
在共享服務上，創富港將“增值服務”提升至與“租賃業務”同等重要的位置。
目前，創富港的增值服務收入主要有3個來源：
工商注冊、財稅代理；
虛擬辦公室；
社群服務。
創富港部分增值服務
睿和智庫制圖
數據顯示，目前聯合辦公行業中，增值服務的平均收入水平約占整體的5%，但創富港按實際業務數據測算，其增值服務收入占比約25%，遠高于同業。
創富港中認大廈商務中心項目室內實景
02
總結
在中輕資產模式聯辦企業的盈利能力上，創富港董事長薛春總結了7個關鍵盈利指標：
單店毛利率近50%；
單店經營性凈現金流達到銷售收入的近1/3比例；
公司整體經營性凈現金流占收入的1/4比例（扣除總部成本）；
小面積（1000平方米）的項目2年內回本，大面積（5000-10000平方米）的項目3年內回本；
每平方米EBITA在70-80元；
單店利潤保持35-55元/平方米/月之間；
同樣的投入，半輕資產運營收益是重資產收益的20倍（當市場租售比低于5%時）。
無論是空間運營的5個核心環節，還是盈利模式的7個關鍵指標，聯合辦公想盈利，必須而且只能在空間下足功夫。
謹記：“每一分錢都是精算出來的”。
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