長租公寓全員「戒掉」租金貸會怎樣？
【深幾度·產業報道系列】撰稿｜楊真心
編輯｜吳俊宇 「摘要：從過往互聯網金融乃至共享出行等一系列頻繁遭遇嚴格監管的行業來看，考驗來臨之時，往往這幾類企業可以獲得長久發展：合規健康，遵循政策法律規范；注重經營，策略相對穩健，現金流良好；規模體量大，行業變化下能夠扛住壓力。」
2020年對于長租行業而言是比較魔幻的一年。伴隨著租賃市場成交量的下降和成交周期的延長，現金流吃緊的長租公寓先后“暴雷”，租客、房東、平臺與行業都被牽涉其中。為預防由“暴雷”引發的金融風險，政策緊跟其后。今年9月，住房和城鄉建設部公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》（下稱《征求意見稿》）。該條例的意見征求階段已于10月8號截止，行業各方對于最終的條例均在拭目以待，但唯一可以確定的是，對于長租行業的政策監管將越來越完善。作為創新的商業模式，長租公寓為房屋租賃市場帶來了新鮮血液，但部分不良經營的企業也讓租客和業主心有余悸。在越來越嚴格的監管之下，什么樣的長租企業才能獨善其身？長租公寓平臺要如何應對新環境？
01
被重點關注的租金貸在不同企業扮演不同角色
在《征求意見稿》出臺之后，成都也出臺了《關于開展住房租賃資金監管的通知》，細看政府的監管動作，都將租金貸作為重點監管對象。實際上，租金貸也正是許多長租公寓暴雷的癥結所在。回頭看爆雷的長租公寓平臺，不難發現租金貸被作為融資工具、資金杠桿來使用了。通過讓租客以租金貸方式繳納房租，在短期內積累大筆資金。在獲取資金后，平臺又缺乏有效管理，或者沒有風險控制意識，將大量資金盲目地投入到市場擴張中，最終導致資金鏈斷裂，企業“暴雷”。“暴雷”之后，被當做“斂財手段”的租金貸業務也被“妖魔化”為企業倒閉的背后推手。那么，租金貸究竟是什么？實際上，租金貸的本質就是一款金融產品，商業銀行等金融機構依據長租公寓和租客簽訂的合同，一次性將租客合同期內的所有租金支付給長租公寓，租客按月或者按季度把租金支付給金融機構還款。作為一款工具，租金貸本無罪，只是需要資金池“守夜人”。在某些投機平臺，它是金融杠桿，而對于認真經營的長租平臺來說，租金貸則可以用來更好地服務租客，減輕這一群體的經濟壓力。2018年，自如、鏈家等企業就曾承諾不強制使用租金貸，自如也表示過，相比其他租金貸占比超過70%的很多企業，自如的負債水平和投入水平是良性的。不難看出，追求良性運轉的長租機構在企業經營上往往一步一個腳印，不會把目光僅放在租金貸上，而是聚焦產品和服務本身，精耕細作。 02監管注視下，誰能獨善其身？
實際上，除上文提到的成都外，上海、廣州、合肥、重慶、海口、石家莊等城市也發布了《住房租賃風險提示》，提醒承租人防范租金貸風險。早在去年12月，住建部、國家發改委等六部門就已經聯合發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，規定住房租金貸款金額占比不得超過30%。政府的“強監管”，直接打擊了某些長租公寓賴以生存的包租+規模的薄利空間，那么，什么樣的企業才能獨善其身？從過往互聯網金融乃至共享出行等一系列頻繁遭遇嚴格監管的行業來看，考驗來臨之時，往往這幾類企業可以獲得長久發展：
合規健康，遵循政策法律規范；
注重經營，策略相對穩健，現金流良好；
規模體量大，行業變化下能夠扛住壓力。
具體到長周期、重運營、鏈條復雜的長租行業，以上三條標準同樣適用，而且對于企業的運營能力、服務能力、技術水平等方面都有更高要求。雖然門檻較高，但好在長租行業中還有踏實經營的企業。比如最大的長租企業自如，一方面，平臺不依賴租金貸，數據顯示，自如的租金貸使用比例僅為11%左右，遠遠低于安全紅線；另一方面，自如管理房源已近100萬間，規模進入世界級序列。目前不同種類租住產品，包括保潔、搬家等服務，已成為長租代表性企業與模式。此外，作為頭部的長租平臺，自如最早提出了精耕理念并貫徹實施。自如CEO熊林曾對媒體表示，“長租公寓行業已從創業期進入精耕期，未來一段時間內，自如會深耕于企業、服務、技術和團隊，以提升用戶體驗。” “強監管”并非是將長租平臺“一棍子打死”，對于行業中的精耕企業而言，監管并不會限制其發展，而是營造更加良好的外部環境，助推平臺步入穩定發展。在優勝劣汰的“暴雷”之后，是行業回歸理性的開始。 03長租，如何長久活下去？
長租公寓本應該是為年輕人提供更好租住體驗的一種方式，不應該因為幾家企業的“暴雷”就將其全盤否定，對長租喪失信任。一個行業的發展，也必然要經歷這些階段，重要的是，我們要從這些事故中學到經驗，然后反哺行業，良性、長久發展。隨著租房一代的逐漸年輕化，租房群體對租住品質的要求越來越高。據今年9月發布的《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，超過50%的租客表示會選擇“長租機構的房子”，超越“中介平臺的房子”及“房東直接出租的房子”。長租公寓的出現，解決了房源不透明、房東亂收費、黑中介等租房痛點，為年輕白領提供了更好的租住體驗，保障了大批年輕人租房生活的安全和品質，拓寬了人們的租房選擇，在提高全民租住水平方面起到了重要作用。從市場規模看，中國住房租賃市場整體正呈現持續上升趨勢。預計到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達到2.4億，整體租賃市場將達5萬億的容量。
通過以上數據不難看出，長租公寓行業仍前景可期，但這個行業要想從“暴雷”中重生，甚至更長久的走下去，至少需要兩個層面的努力。一是政府的監管與支持。其實可以看到，在監管政策層面，政府已經做出努力。政府需要在肯定以租賃住房證券化為代表的機構資金的同時，通過短期調控和長效機制建設抑制弊端，引導追求長期回報的資金入市，尊重租賃住房市場的低風險、低收益的客觀規律。 二是作為市場主體的長租企業，需要秉持長期主義，腳下帶泥地認真經營。從產品打磨到租期服務、O2O運營能力，再到社區的打造，每一個環節都需要長租平臺投入大量的資本和精力去培養。2015年起，自如率先全面實現租房與服務全流程O2O互聯網化，找房、約看、簽約、交租金、預約生活服務、辦理退換租，都可以通過自如App線上完成。目前，還在向智能化體驗及社區發力。另一方面，針對以“高消費、年輕人”為主的目標用戶，自如打造更年輕化的租房社區生活，今年疫情期間，自如更是充分發揮社區作用，積極補位社區管理，在全國9個城市志愿服務953個街道、9235個社區；直接業務對接1205個派出所，4196個警務站。頭部企業的一系列動作應該給整個行業的發展帶去啟發——精細化地為房東和租客提供更高品質的服務，整個行業才能良幣驅逐劣幣，走出發展困境，步入良性發展的軌道中。精耕細作，保持理性，合理運用資本的力量，都是一個行業能夠長久發展的必備因素。在政策監管與頭部長租平臺的共同努力下，近5萬億規模的長租公寓市場依然有進一步發展的希望。“劣幣”的淘汰能讓專業服務者和行業新玩家愈加清楚什么樣的業務模式才能具備長久的生命力。這也恰恰在推動行業走向穩定、健康。
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