眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。山外青山樓外樓，生活總會帶點愁。長租的公寓喔客的爆雷很早以前就埋好了伏筆，當(dāng)租客和房東真正醒悟的時候，平湖一驚雷炸穿了人間天堂。喔客事件從十月九號開始，揭開了人間悲劇的序幕，還未落幕，也不知道何時落幕。

2018年以來，長租公寓行業(yè)“爆雷”不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、樂伽公寓、杭州德寓、喔客等接連爆出資金鏈問題。截至目前，已有20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。長租公寓每一次爆雷關(guān)停后，都會導(dǎo)致不少房東、房客蒙受損失，引發(fā)外界較多關(guān)注。前我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。朗詩寓總經(jīng)理章林對于行業(yè)趨勢曾經(jīng)有一個基本判斷：“今天是政策風(fēng)口、明天血流成河、后天收獲果實”。只是沒有想到“明天”比預(yù)想中來得更早。長租公寓倒下的瞬間，可曾聽聞社會各個角落的歇斯底里。

生存還是毀滅——長租公寓喔客坍塌似行業(yè)潛規(guī)則？

杭州51危機讓全城特警不得消停。玩P2P的都走上了末路，龐氏騙局卻還有市場。龐氏騙局是對金融領(lǐng)域投資詐騙的稱呼，是金字塔騙局的始祖。很多非法的傳銷集團就是用這一招聚斂錢財?shù)模@種騙術(shù)是一個名叫查爾斯·龐茲的投機商人“發(fā)明”的。龐氏騙局在中國又稱“拆東墻補西墻”、“空手套白狼”。簡言之就是利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報，以制造賺錢的假象進而騙取更多的投資。

喔客暴雷以后，很多房東、租客受害者才知道，喔客每一套公寓與房東、租客簽訂的合同之間，都存在一筆可觀的“差價”。這種差價并不是傳統(tǒng)的“盈利空間”，而是長租公寓業(yè)內(nèi)普遍的經(jīng)營模式“高進低出”。首先高價從房東手里收房，然后低價租給租客。（比如，公司付給房東每月3000元，而租客付給公司只需每月2200元，但是租客必須一次性半年或者年付給公司，但是公司支付給房東的時候是季付）。每套公寓的差價少則數(shù)百元，多則上千元。房東們以高于市場的價格將房屋托管到喔客時，對“差價”問題多少有所耳聞。喔客卻以每年1個月的“空置期”的由頭巧妙地弱化了風(fēng)險（即每年向房東實際支付11個月租金），這讓每一位房東都喜聞樂見。然而，對于很多租金較高的公寓來說，一個月空置期根本無法彌補全年的差價虧空。事實上，只有龐大的資金支持，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴張，租房市場持續(xù)穩(wěn)定這三個基本條件下，才能維持長租公寓的正常運營。顯而易見，只有當(dāng)大潮退去的時候，你才能知道是誰在“裸泳”。“高進低出”，喔客玩不起。

天眼查信息顯示，喔客公寓的運營主體為上海臥榮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，成立于2016年11月，法人代表為楊玨，注冊資本為1000萬元。上海臥榮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司經(jīng)營范圍包括網(wǎng)絡(luò)科技、計算機信息科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、室內(nèi)裝飾工程、建筑裝飾設(shè)計、園林景觀設(shè)計、房地產(chǎn)經(jīng)紀等。該公司由楊玨、王冷、葉方敏分別持有30%、30%、40%的股份，三人名下共有20家公司。

2018年8月14日之前，上海臥榮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名為上海臥榮裝飾工程有限公司，從事裝飾裝修業(yè)務(wù)。2018年8月14日之后，其改了名并新增了網(wǎng)絡(luò)科技、房地產(chǎn)經(jīng)紀等經(jīng)營范圍。2019年2月、3月、5月，喔客公寓分別在西安、杭州、蘇州設(shè)立分公司。媒體報道稱，樂伽公寓宣布停業(yè)后，樂伽公寓為杭州分公司找到了三個承接的資本方，分別為窩趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。其中，喔客公寓主要承接樂伽公寓位于下沙區(qū)域的房源。

這家看起來穩(wěn)步發(fā)展的公司，為何此次會突然爆發(fā)嚴重的問題？喔客方面的解釋是，因為“公司跑路、資金鏈斷裂”等不實傳言的流出，引發(fā)了部分不明情況業(yè)主要求退租的事宜。

喔客從九月底就出現(xiàn)了問題，10月9日危機爆發(fā)辦公室被圍堵，10日聽聞“跑路”風(fēng)波后，房東租客圍堵喔客在杭州市曉城天地辦公樓，徹夜未歸，直至10月11日清晨五點法人去了派出所，才相繼離開。

10月15日，喔客公寓在官方微博上發(fā)布《致喔客業(yè)主、租客的公開信》寫道，公司深耕杭州長租公寓市場，一年多時間業(yè)務(wù)范圍從杭州本地擴展到西安、蘇州等全國多地。截至2019年9月30日，公司共持有房源6000間，租客近20000人，成立至今從未發(fā)生過拖延業(yè)主租金及未履行租賃義務(wù)等情形。

公開信稱，近期網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)了針對公司的一些不實傳言，聲稱公司跑路，資金鏈斷裂，造成不明情況業(yè)主要求退租事宜。公司自9月15日至10月8日，接待了部分業(yè)主和租客，并退還押金及租金約2000多萬元。

公開信還指出，公司將嚴格按照合同執(zhí)行，無論對業(yè)主還是租客，都將承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。截至9月30日，按照原合同約定應(yīng)一次性支付業(yè)主三個月租金房源共計180套，由于退租事宜導(dǎo)致公司現(xiàn)金流短缺。經(jīng)與大部分業(yè)主協(xié)商，由季度支付改為按月支付，截至10月20日，大部分已支付。自10月16日開始，公司將安排專員現(xiàn)場接待、登記訴求，也聘請了有資質(zhì)的會計師事務(wù)所對公司的財務(wù)狀況進行全面審計，同時也在各方籌集資金以確保公司正常運作。公司將會通過微博、微信每周發(fā)布最新情況通報，并在9月25日給出初步解決方案。

對此，部分受害者提出了相關(guān)質(zhì)疑：“公開信宣稱至9月30日沒有拖欠房租，可事實是，作為房東的我，至今沒有收到9月份房租。此外，公開信第一段說9月30日前的房租沒有拖欠，而公開信第三段則說，需要支付而未支付的是180套，這明顯自相矛盾。”

10月19日，喔客公寓再次在官方微博上表示，由于一些不實傳言以及輿論的不斷發(fā)酵，目前，喔客業(yè)務(wù)已全面停止。不過，公司會對房東和租客負責(zé)到底，“不會跑路”，“大部分房源租金均已支付”。

10月24日晚上，喔客公寓通過官方微博發(fā)布公告稱，近期，喔客公寓遇到了經(jīng)營困難，引發(fā)了各位業(yè)主及租客的恐慌。為能最大程度減少各位的損失，經(jīng)喔客公寓高層不斷的努力洽談下，現(xiàn)引入杭州駐家房地產(chǎn)代理有限公司（簡稱“駐家”）進行全面對接處理，在保障業(yè)主一次性收到款項以及租客能繼續(xù)居住至合同期滿前提下，協(xié)商制定出具體解決方案，10月25日具體洽談地址以及具體解決方案以駐家為主，并發(fā)布在其官方微博上。

喔客公寓公告發(fā)布后不久，駐家通過官方微博發(fā)布了接盤基礎(chǔ)方案。業(yè)主方面，駐家承諾（喔客業(yè)主）在達到駐家墊資給喔客業(yè)主債務(wù)要求的方案條件下，一次性支付喔客業(yè)主所有的債務(wù)（要求：續(xù)租3年，具體下浮標準看與喔客簽的原合同來決定），具體細節(jié)看臨時辦公點具體公示及與駐家工作人員一一核算溝通。租客方面，駐家承諾（喔客租客）在達到駐家的合作條件下，保證租客能繼續(xù)居住到合約期滿（必須在原合同上簽訂1年合同并且補交新合同押金和一次性支付原合同差額，在新款合同期間內(nèi)可月付可轉(zhuǎn)租）。

除此之外，針對外界對喔客公寓和駐家之間關(guān)系的質(zhì)疑，駐家通過官方微博澄清稱，與喔客確實沒有任何關(guān)系，并貼上了駐家的營業(yè)執(zhí)照。但是細心的受害者通過企查查發(fā)現(xiàn)，駐家是2019年9月30日剛成立的公司，注冊資本只有50萬元，并且還發(fā)現(xiàn)公司法人的頭像背后是我愛我家，像極了打工仔中介。之后，駐家進行辟謠，拿出了注冊500萬資金的營業(yè)執(zhí)照。但是又被細心的人發(fā)現(xiàn)“這張營業(yè)執(zhí)照曾經(jīng)存在，已經(jīng)失效了，這個公司現(xiàn)在更名為“杭州光瑜農(nóng)副產(chǎn)品有限公司”，是個賣菜的公司。然后他們?yōu)榱嘶煜暵犛衷?月30日注冊了一個同名的駐家，為了騙受害者相信不是臨時注冊的，又拿出原來那個駐家的已經(jīng)失效的老營業(yè)證出來騙人。”至此，新接盤的駐家皮包身份坐實。不管是喔客金蟬脫殼還是其他，背后似乎隱藏著一個天大的秘密。

10月25日的維權(quán)事件，要不是目睹與經(jīng)歷，現(xiàn)場的人是不會發(fā)出“國內(nèi)維權(quán)全靠鬧”這樣的感嘆的。這天上午，喔客公司所在地址樓下聚集了上百人，面對眾多上門討說法的業(yè)主和租客，喔客只是通過官微淡淡地告訴大家，他們已經(jīng)找到了一家接盤公司。可接盤效果卻不盡人意。接盤公司提出的條件非常苛刻，一方面要求租客補交租金，一方面要求房東降租，金額比例約在租金的25%左右，同時，接盤公司還強制要求房東續(xù)約三年。這個方案不但沒有解決絲毫矛盾，反而激發(fā)了人們的憤怒。喔客事件受損失的房東租客人數(shù)過千，由于各種原因，這天大約有三四百人聚集到曉城天地喔客辦公室尋找說法，特警出動上百人維持現(xiàn)場秩序。然而中午11點左右，喔客方仍然沒有一個人在現(xiàn)場，只有空殼駐家的人。群情激憤之下，受害雙方全部涌向信訪局，集體去區(qū)政府管委會上訪找說法。特警迅速去管委會站崗，三四百群眾陸陸續(xù)續(xù)趕到。迫于信訪辦施壓，喔客的三個法人終于在25日下午現(xiàn)身。才知道喔客法人還在嘉興市。等他們趕來已經(jīng)兩三點左右。區(qū)政府讓受害者選出代表和喔客方協(xié)商，房東和租客們空前的團結(jié)一致，將三個法人堵在信訪辦，開展了長達十幾個小時的談判。但是遲遲沒有談出滿意的答復(fù)。受害房東、租客知道放棄今天等于放棄了維權(quán)，迫不得已分成兩撥，一波去了杭州市政府上訪，一波留在區(qū)政府盯著法人。喔客的三個法人和他們的“隨從”在信訪局洽談室從白天兩三點直到第二天凌晨三點多，從沒踏出房間一步。最后，在工作人員的組織下，房東代表和租客代表與喔客達成一份談判會議紀要，表示在10月30日由喔客引入接盤方，通過四方簽訂協(xié)議來保障每個人的權(quán)益。很多人都明白，這份有幾個簽名、幾個手印的協(xié)議太過“單薄”。無論是房東還是租客，都在對一場無法避免的“戰(zhàn)爭”進行倒計時。

所有的門都被堵死的時候，只有一扇窗戶開著，那就是喔客一份又一份的聲明。從九號事情發(fā)酵到喔客方稱二十五號給結(jié)果，大家的心情如同過山車。沒有人愿意坐以待斃，房東拆水表、剪電線、拆門鎖，無所不用其極。租客正義的聲音總得不到回應(yīng)，12345市長熱線并沒有多大效力，12348法律援助并沒有明確誰的權(quán)益應(yīng)該得到保障。部分激進分子想去市政府，結(jié)果發(fā)現(xiàn)聊天記錄被網(wǎng)警攔截，帶頭的去喝了茶也不了了之。可能還算有點動靜，信訪局、管委會等部門和喔客進行了磋商，但是結(jié)果就是沒結(jié)果。

意料之內(nèi)的是喔客沒再現(xiàn)身。10月30日，警方通報因喔客法人無力解決問題，已全部被警方控制，同時，要求房東和租客在網(wǎng)上登記報案，喔客問題最終成為“專案”。

生存還是毀滅——房東與租客的損失究竟誰來買單？

喔客的狀態(tài)就是資金鏈斷裂、業(yè)務(wù)無法繼續(xù)，而且也拿不出令多方滿意的解決方案。10月30號因為涉嫌合同詐騙被公安機關(guān)立案偵查。此后，拿不到房租的房東和已經(jīng)付了大半年或者一年租金的租客爆發(fā)了曠日持久的沖突。水表被拆、電線被剪、門鎖被換、房門被拆成了家常便飯。一邊是拿不到房租的房東，一邊是一次性付滿租期租金的租客。杭州一百八十個派出所每天都要處理這些事。比較中庸的做法就是勸導(dǎo)協(xié)商，各打五十大板“五五”，即租客的租期縮短一半。比如租期還有十個月的，住五個月后立馬搬出去。這也成了每次長租公寓跑路后的特色處理辦法，房東和租客為長租公寓的“破產(chǎn)”買單。

但是，回到法理角度理清雙方的利益沖突關(guān)系后，背后的法律依據(jù)似乎真的指向犯罪。長租公寓經(jīng)營的模式按其與房東的關(guān)系可分為兩種：一種為委托合同關(guān)系，另一種為租賃合同關(guān)系，這兩種法律關(guān)系下房東和租客的權(quán)利義務(wù)是不盡相同的。

第一，房東與長租公寓運營公司簽訂類似于《房屋出租委托代理合同》的，約定房東委托運營公司直接以公司名義代房東與租客洽談、聯(lián)絡(luò)、簽署房屋租賃合同，并收取租金，則運營公司與房東之間形成委托合同關(guān)系，房東與租客之間形成租賃合同關(guān)系。我國《合同法》第402條規(guī)定“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。因此，如果租客已經(jīng)將房租交付給運營公司且無其他違約情況下，房東是無權(quán)以其已經(jīng)解除與運營公司的委托關(guān)系為由要求租戶騰退房屋的，反而租戶可據(jù)此直接要求房東繼續(xù)履行合同，拒絕支付“二次房租”。至于房東的損失，只能要求長租公寓運營公司支付將剩余的房屋租金，并依據(jù)雙方的《房屋出租委托代理合同》追究運營公司的違約責(zé)任。

第二，房東與長租公寓運營公司簽訂《房屋租賃合同》，并允許長租公寓運營公司轉(zhuǎn)租，那運營公司與房東、租戶之間均分別形成房屋租賃合同關(guān)系。對房東來說，如果運營公司無法按時足額支付租金，則運營公司將構(gòu)成違約，房東有權(quán)依據(jù)合同約定或者《合同法》第49條規(guī)定，解除其與運營公司簽訂的租賃合同。合同解除后，房東可以依據(jù)債權(quán)請求權(quán)，要求運營公司返還租賃物，并承擔(dān)違約責(zé)任。對租客來說在運營公司喪失其在租賃物上的一切權(quán)利（包括繼續(xù)轉(zhuǎn)租的權(quán)利）后，此時租客基于其與運營公司租賃合同關(guān)系而占有的房屋在法律上屬于無權(quán)占有，房東有權(quán)基于其對房屋的所有權(quán)，向租戶行使物權(quán)請求權(quán)，要求租戶騰退并返還房屋。但租客同意代運營公司支付欠付的租金和違約金的情況除外（詳見《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定）。

所以從法理角度來講，當(dāng)房東與喔客之間是委托合同時，租客應(yīng)該是有恃無恐；反之當(dāng)房東與喔客之間是租賃合同時，房東是有權(quán)收房。喔客事件大部分是委托合同為主。舉個例子，生產(chǎn)廠家把商品委托給經(jīng)銷商，然后經(jīng)銷商把商品與顧客完成了交易，后來經(jīng)銷商不見了，但是買賣關(guān)系沒有問題，只是廠家找錯了委托方，這個時候廠家不可能會對消費者二次收費。所以租客從法理角度來說是不理虧的。據(jù)說喔客早期全部是租賃合同，從今年前半年開始，全部更換為委托合同。如果是租賃合同，喔客跑路就會坐實詐騙，承擔(dān)的法律責(zé)任巨大；如果是委托合同，喔客破路就是經(jīng)營不善，按照有限責(zé)任清算賠償即可。

漫漫維權(quán)路，堵住了公平正義的大門。門外的人自相殘殺。租客占據(jù)法理制高點沒人去聽，房東上門斷水、斷電物業(yè)不聞不管，警察出警只作維持秩序、主推協(xié)商解決。跑路的沒事，簽了委托合同的沒事，只有繼續(xù)收割孤立無援的租客，最后的成了息事寧人的處理辦法。

喔客刑事立案后，暫不受理民事糾紛。希望杭州公安能為杭州外來務(wù)工人員及杭州市民主持公道，立法為公、執(zhí)法必嚴、違法必究，依法追究堅客的法律責(zé)任，絕不放過一個違法犯罪分子。希望公安同志早日破案，將犯罪分子繩之以法，維護人民群眾的切身利益。

生存還是毀滅——未來的長租公寓市場該何去何從？

據(jù)不完全統(tǒng)計，從好熙家公寓、鼎家、樂伽、德寓，再到國暢物業(yè)、喔客、東俊地產(chǎn)，目前已經(jīng)有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。

2018年8月20日，杭州鼎家長租公寓宣告破產(chǎn)，涉及4000戶租戶受損，牽涉6家網(wǎng)貸平臺。

2019年8月7日，號稱在全國擁有5萬間房源的樂伽公寓，因為一場“高進低出”的金融游戲倒在了迅猛擴張的路上。8月7日晚間，樂伽公寓以一紙聲明的形式，對外宣告公司因經(jīng)營不善而停止運營，并稱“目前已關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款”。

2019年九月份網(wǎng)友投訴優(yōu)客逸家拖欠租金，退出杭州市場說法引發(fā)關(guān)注。優(yōu)客逸家負責(zé)人表示由于杭州租賃市場不理想，優(yōu)客逸家杭州公司對一部分虧損房源進行解約處置，對租客預(yù)繳的押金和未履行合約的租金全數(shù)退還，并和房東進行解約。“這只是優(yōu)客逸家杭州公司的一個結(jié)構(gòu)化調(diào)整策略。”

2019年國慶前夕，杭州德寓科技因為高收低租而導(dǎo)致資金鏈危機，從資本“風(fēng)口”黯然墜落。

2019年10月3日，河南悅?cè)绻⒃谄涔俜焦娞柊l(fā)布了一則通告宣布其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營。

2019年10月8日，杭州國暢公寓人去樓空，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。涉事的國暢物業(yè)共牽涉達千余名租客和房東。

幾乎與國暢事件爆發(fā)的同時，杭州東俊房地產(chǎn)代理有限公司、杭州常居房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等也發(fā)生類似情況，目前已有數(shù)百名房東租客牽扯。

2019年10月9日開始，杭州喔客托管連續(xù)三紙公告聲稱“公司持有房源6000間，租客近20000人”，并宣布“喔客公寓遇到了經(jīng)營困難”，引入2019年9月30日成立的杭州駐家房地產(chǎn)代理有限公司接盤。

2019年10月28日，杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司一紙通告宣布因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂。

諸如此類，不一而足。生存還是毀滅，未來的長租公寓市場該何去何從？人們不禁想問：長租公寓究竟怎么了？

長租公寓究竟怎么了？繞不開他的前世今生

E+青年公寓CEO 張威加說，“中國租賃市場規(guī)模龐大，隨著新中產(chǎn)的崛起，租住需求的個性化和多樣化激發(fā)了更多租賃業(yè)態(tài)的創(chuàng)新、誕生。2019年是集中式公寓輕資產(chǎn)運營爆發(fā)的元年。”

從長租公寓整體發(fā)展的歷史來看，2014年長租公寓進入公眾視野，2015年國務(wù)院第一次把長租公寓納入“生活服務(wù)業(yè)”至今，行業(yè)成長經(jīng)歷了5年時間，但是沉淀的經(jīng)驗、標準和人才遠遠不夠。據(jù)統(tǒng)計，2018年，我國住房租賃市場服務(wù)人數(shù)超2億人次，由于存在巨大的市場需求，房地產(chǎn)、酒店、地產(chǎn)中介均布局長租公寓市場。

2019年上半年，“剎車”后的長租公寓市場開始步入正軌。而行業(yè)分化加劇，綜合實力強大的頭部企業(yè)租賃“寡頭”出現(xiàn)，成為行業(yè)的新趨勢。

據(jù)最新公布的長租公寓排行榜顯示，第一類房企旗下的長租公寓：萬科泊寓 2019年上半年拓展房源23萬間，開業(yè)規(guī)模達到7萬間，穩(wěn)坐第一把交椅，第二名龍湖冠寓拓展規(guī)模為11萬間，都在高位水平。與萬科泊寓相同，旭輝領(lǐng)寓、碧桂園碧家等上半年開業(yè)均高于5000間的規(guī)模，平均每月近千間的開業(yè)速度，其產(chǎn)品標準化是背后的支撐優(yōu)勢。第二類以魔方公寓為代表的集中式運營商，目前管理規(guī)模已達到10萬間，在運營商內(nèi)形成領(lǐng)跑優(yōu)勢。第三類包括自如、相寓和蛋殼公寓等深耕市場多年的分散式公寓平臺，今年上半年管理房源分別達到85萬間、70萬間和50萬間，三家運營商的管理規(guī)模總計已超過200萬間，將其他企業(yè)遠遠拋在后面。

總的來看，針對長租公寓這塊大蛋糕，“寡頭”企業(yè)仍在大規(guī)模擴張，成熟型選手仍在搶占賽道，形成頭部運營企業(yè)三分天下的局面。其他企業(yè)盲目進入和規(guī)模擴張所帶來的問題逐漸爆發(fā)，部分企業(yè)無法按時支付房東租金、拖欠供應(yīng)商欠款等兌付出現(xiàn)困難。

長租公寓究竟怎么了，繞不開“胡景暉事件”

前我愛我家副總裁胡景暉于2018年8月17日，就長租公寓存在的風(fēng)險發(fā)表了相關(guān)言論：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”長租公寓真的爆倉了！讓“胡景暉事件”有了明確的走向：胡景暉炮轟長租公寓以高出市場價20-40%的價格搶房，存在巨大的爆倉風(fēng)險。話音未落，8月20日杭州鼎家就因空置房源太多而資金鏈斷裂。

“胡景暉事件”的導(dǎo)火索是胡景暉抨擊長租公寓企業(yè)推高了房租。他認為，資本進入長租公寓領(lǐng)域后會成為脫韁野馬，挾持企業(yè)，使得長租公寓企業(yè)會盡量抬高房租，“標準化、光鮮化的裝修方式，成本最終會轉(zhuǎn)化到租客身上”。胡景暉甚至告誡同行，由資本推動的長租公寓一旦倒閉，爆倉后的后果會比P2P危機更嚴重，“租客可能會露宿街頭”。同時，胡景暉并不認為長租公寓是房租上漲的最主要原因，在回應(yīng)界面新聞記者的提問時，胡景暉表示，長租公寓企業(yè)對房租上漲的作用是“權(quán)重問題”，“中國的房租投資回報率不會超過1.5%，國際標準的投資回報率是5%-6%，租客認為房租太高，資本和企業(yè)認為回報率太低，歸結(jié)到最后，還是房價太高，房價太高是因為地價太高”。

事件的始末是這樣的。2018年8月17日，胡景暉本來是要去杭州出差的，但是他臨時決定在北京召開電話會議，在電話會議中，他炮轟自如、蛋殼等長租公寓以高出市場價20-40%的價格爭搶房源，導(dǎo)致房租上漲。他的這個決定，攪動了原本平靜的長租公寓市場，也讓自己丟掉了工作，不得已離開了奮斗了17年的企業(yè)。

8月19日中午，鏈家地產(chǎn)自如事業(yè)總經(jīng)理熊林在微博發(fā)文《關(guān)于租金、行業(yè)、自如》。熊林提到，過去十年，北上深的走勢都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰，九月進入下行，無一例外。租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān)，以今天中國一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進入市場化階段。

胡景暉把矛頭指向長租公寓擾亂租房市場后的第二天，被我愛我家董事長謝勇約談了4小時，在這場被胡景暉稱為“末日審判”的面談中，謝勇讓第三個人介入了，他明確告訴胡景暉，鏈家董事長左暉給自己打了電話，要求自己管一管胡景暉，“如果管不住，鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰(zhàn)”。由于胡景暉炮轟了鏈家的長租公寓品牌“自如”，因此，謝勇完全有理由搬出左暉來排擠胡景暉。

因為胡的言論讓我愛我家成為了行業(yè)公敵，但是對于絕大多數(shù)人來說，更關(guān)注這場紛爭的起源問題：長租公寓究竟怎么了?長租公寓可以繁榮，也可以讓上萬人無家可歸。

長租公寓究竟怎么了？繞不開他的盈利模式

8月初，南京樂伽商業(yè)管理有限公司發(fā)布聲明稱，公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。留下的，是付出幾年租金的房客，和沒收到幾個錢的房東。算上樂伽公寓，這一年半里，連鎖長租公寓爆了20多家，等著爆的，可能更多。曾是前兩年最火的行業(yè)，如今為何哀鴻遍野?這個昔日的億萬級紅海難道真的已成血海?在探討“長租公寓為何爆雷，長租行業(yè)真的沒法賺錢嗎?”

“高進低出”模式正破壞著行業(yè)整體信用。”房東東創(chuàng)始人全靂指出，“高進低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風(fēng)險控制，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，最終會導(dǎo)致房東、租客嚴重損失。最近的官方調(diào)查也顯示，個別中介還存在從金融機構(gòu)融資搶房源以及使用“租房貸”等行為，不僅抬高了租價，還埋下了金融風(fēng)險。

長租公寓爆雷都是與資金鏈出現(xiàn)問題相關(guān)，原因主要有以下三點。

現(xiàn)階段，我國長租公寓市場普遍采用的是“高進低出”模式，是這個行業(yè)爆雷的主要原因之一。所謂“高進低出”模式，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高出市場價很多，因此，不少租客便選擇半年租甚至一年租。宣布倒閉的樂伽公寓就公開表示，高進低出的經(jīng)營模式存在嚴重缺陷，已為長租公寓市場帶來較大風(fēng)險。這種模式和中國很多初創(chuàng)的互聯(lián)網(wǎng)公司非常相似。比如當(dāng)年的打車市場，滴滴和快滴們都是通過紅包大戰(zhàn)來爭奪市場占有率，長租公寓也沿用了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的常用套路。不過，這種通過虧損來搶占市場的方式，背后需要有實力強大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續(xù)，一旦現(xiàn)金流斷裂，公司就會迅速倒閉。

長租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了過高的金融杠桿，比如業(yè)內(nèi)普遍采用的租金貸模式。租客在和長租公寓簽訂租房合同的時候，還會同時和第三方金融機構(gòu)簽訂一份貸款合同，金融機構(gòu)將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長租公寓公司，長租公寓提前一次性收到資金后，并沒有將資金全部用來支付給房東，而是用于快速擴張新的業(yè)務(wù)，一旦長租公寓卷款跑路，房東收不到租金，就會驅(qū)趕租客，而租客不僅面臨被掃地出門的風(fēng)險，還要每月償還金融機構(gòu)的貸款。

除了高進低出和租金貸這兩大主因之外，長租公寓頻頻爆雷的深層次原因，還在于國內(nèi)租房市場的投資回報率大大低于公寓運營企業(yè)的預(yù)期。公寓運營企業(yè)對于房租回報率過于樂觀，因此采取了過于激進的投資策略，但實際上，國內(nèi)的房租回報率并不能支撐他們的激進擴張，因此很多沒有大資本支持的企業(yè)也就只能面臨爆雷的結(jié)局。”以為躲過了P2P爆雷潮，卻躲不過長租公寓。

“長租公寓‘高收低租’的經(jīng)營模式非但很難掙到錢，而且風(fēng)險極高，原因主要有以下三個。

一是融資成本的問題。2018年8月19日在深圳舉辦的“潘談會”上，SOHO中國董事長潘石屹就說過長租公寓商業(yè)模式的問題，即使(長租公寓)租金翻兩倍也還是虧，不建議創(chuàng)業(yè)者進入這個行業(yè)。原因很簡單，做長租公寓一定會有銀行貸款。如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓，再租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。

二是市場化的問題。不同于房屋買賣市場的半市場化，租房市場是完全市場化的，因為房屋買賣市場所遇到的限售限購，在租房市場基本不可能。既然市場化程度極高，那么實際上中間差價不會很多，如果能租高價，房東早就租高價了。

三是杠桿問題。租房市場不像房屋買賣那樣可以加杠桿，我們只聽說貸款買房子，連租房還要貸款的就很少了。買房子貸款是投資性融資，而租房貸款則是消費型融資。你們覺得有幾個人肯去貸款租房子的?就算他肯，銀行也不肯啊。”（轉(zhuǎn)載財經(jīng)專欄作家維克多）

生存還是毀滅，未來的長租公寓市場該何去何從？值得注意的是，當(dāng)前長租公寓仍面臨不少“成長的煩惱”。在黑貓投訴平臺上，長租公寓成為房產(chǎn)領(lǐng)域消費投訴重災(zāi)區(qū)。長租公寓爆倉，一方面是企業(yè)投機取巧，利用金融的漏洞，另外一方面，也突顯出租賃市場缺少法律和制度保障，好多長租公寓爆雷跑路后，至今也沒有下文。

長租公寓的發(fā)展模式進入了這樣的循環(huán)圈：以杠桿融資來爭奪房源，投放租戶收割更多預(yù)付租金，進而投資更多房源。其中租金收入是資金滾動的來源，沒有足夠的租戶承接源源不斷的新房，房屋的空置率達到一定比例，資金鏈就會出現(xiàn)問題。運營商沒錢支付給房東，房東收房。與大興火災(zāi)后的情況差不多，數(shù)十上百萬萬失去棲身之所，租房市場再次引發(fā)動蕩。杭州鼎家用血的代價，印證了長租公寓存在問題。2019年長租公寓爆雷風(fēng)波席卷全年，千千萬萬的受害者只能丟金棄銀、露宿街頭。

從整個行業(yè)融資環(huán)境來看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，同時，長租公寓領(lǐng)域已經(jīng)逐步進入到深水區(qū)，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。誰錯了？是資本的錯嗎？是長租公寓運營商的錯嗎？是政府的錯嗎？當(dāng)長租這個美好生活代名詞跑偏時，放在一個關(guān)系網(wǎng)中來剖析原因，恐怕并不能把責(zé)任歸咎于某個單一主體。但仍需要反思的是，當(dāng)資本的兩面性中，過度逐利的一面放大，賴以生存的個體則不堪重負，甚至遍體鱗傷。

興，百姓苦。亡，百姓苦。

韭菜行情，意味著韭菜達到了生長盛期，無論怎樣割，韭菜們都信心滿滿，前赴后繼，茁壯成長。這個時候，韭菜們堅定地認為，只要自己努力生長，竭盡全力伸長脖子，就能看到陽光，讓自己變得更加肥碩更加飽滿。而且，韭菜們的努力的確能享受到陽光。這個時候，特別適合鐮刀。所以，對于每一個弱小的人，總有人掄起鐮刀。可是，長租公寓倒下后，前赴后繼的接盤者又紛紛被接盤，同一撥韭菜被割了一波又一波，都成瘦韭菜了還有人惦記。掄起鐮刀的人把鐮刀交給了下一個人全身而退。試問：一個個龐然大物的倒下，都在審視著獨角獸們的桀驁不馴以及資本們的浮躁和不理性。韭菜真的就天生只配做韭菜嗎？只有當(dāng)大潮退去的時候，你才能知道誰在“裸泳”。想玩“高進低出”，小心擦槍走火。

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