貝殼找房的新困擾：利潤增長瓶頸了？
歷經數十年發展，國內的房地產中介行業已從早期的零散化經營逐步轉向規范化、品牌化方向。隨著市場競爭加劇，行業整合加速，頭部企業通過數字化轉型提升服務效率，而中小機構則趨向平臺化合作以增強抗風險能力。當前，消費者對房源真實性、交易透明度及服務專業度的要求顯著提高，推動行業從信息中介向服務品質型升級。
在這一變革浪潮中，貝殼找房作為行業數字化轉型的標桿，通過構建開放生態重塑了傳統模式。在房地產行業深度調整周期中，貝殼找房于近日發布的財報就好像一面鏡子，折射出居住服務市場的多重鏡像。
業績回升了
總覽全年業績不難發現，貝殼2024年的業績表現呈現出明顯的“前低后高”特征。財報顯示，2024年貝殼集團凈收入為935億元，同比增長20.2%；其中，第四季度凈收入311億元，同比增長了54.1%。在這份亮眼的答卷背后，既有市場周期的自然修復，也蘊含著企業戰略轉型的深層動能。
一來，一系列房地產相關政策的出臺，激發了市場活力，房地產交易活躍度有所回升。比如，去年的926會議提出要促進房地產市場止跌回穩，便隨著后續政策的落地，房地產行業的活力被喚醒，身處其中的貝殼找房自然從中受益，實現了業務量的增長。財報顯示，2024年第四季度，在存量房業務方面，貝殼實現GTV7448億元，同比增長59.1%；新房業務GTV達到3553億元，同比增長49.3%。
二來，從單一交易服務向多元化場景延伸的戰略初見成效，新業務為營收增長做出了顯著貢獻。眾所周知，除了房產交易業務之外，貝殼找房一直在發力新業務，如家裝、租賃、新興業務等。經過多年的發展，貝殼的新業務逐漸成為新的增長點。財報顯示，2024全年，貝殼找房的非房產交易服務業務同比增長64.2%，占總營收比例達到了33.8%，相比上年提升9.1個百分點。
三來，貝殼找房不斷強化線下服務能力的舉措，也為業務的增長奠定了基礎。財報顯示，截至2024年末，貝殼活躍門店數量達49,693家，同比增長18.3%；活躍經紀人44.5萬人，增長12.1%，隨著貝殼找房不斷進行規模擴張，其服務能力也在不斷增強，因此很好地承接住了市場回暖的這波紅利。
增收卻不增利
雖然貝殼找房的業績表現頗為亮眼，卻陷入了利潤迷局，依舊沒能擺脫增收不增利的怪圈。財報顯示，2024年，貝殼找房的歸母凈利潤40.65億元，同比下滑30.9%；毛利率下滑至24.6%，較2023年同期的27.9%，減少3.3個百分點。
一方面，貝殼找房進行規模擴張的舉措，雖然有助于業務的增長，卻推高了運營成本。以活躍經紀人為例，隨著活躍經紀人規模的擴大，貝殼找房勢必要付出更多的薪酬及傭金成本。與此同時，線下門店數量的增加也會產生租金、培訓等費用支出。而這一系列運營費用的增長自然會擠壓貝殼找房的利潤空間。財報顯示，2024年，貝殼找房的營業成本總額為705億元，較2023年的561億元，同比增加了25.8%。
另一方面，業務結構的變化，同樣給貝殼找房帶來了毛利率壓力。毫無疑問，在拓展家裝家居和房屋租賃等新業務時，貝殼找房勢必會投入大量資源。由于這些業務尚處于增長期，成本也較高，短時間內無法取得收益，這自然而然會對利潤產生壓力。
除此之外，市場的激烈競爭，使得貝殼找房不得不在技術研發、市場營銷等方面加大投入力度，而這也會再度擠壓利潤空間。財報顯示，2024年，貝殼的運營費用總額為192億元，同比增長13.3%。其中，銷售和市場費用為78億元，同比增長17.0%；研發費用為22.83億元，同比增長18%。
穿越周期的戰略抉擇
面對房地產行業從增量開發轉向存量運營的深刻變革，貝殼找房正以戰略前瞻性重構業務版圖，其未來布局不僅關乎企業自身的生存發展，更預示著居住服務產業的價值重構方向。這種多維度的戰略轉型，正在重塑行業的競爭規則與發展邏輯。
一是，貝殼找房的數字化轉型正從工具創新邁向系統重構。貝殼找房的核心戰略是通過構建“數據－算法－服務”的閉環生態，將技術能力滲透至交易全鏈條。在基礎服務層面，AI技術的應用場景持續拓展，從房源智能匹配延伸至合同條款解析、風險預警等專業領域。通過深度學習海量交易數據，系統已能精準識別客戶潛在需求，實現從“千人一面”到“千人千面”的服務躍遷。這種技術驅動的服務升級，不僅提升了用戶體驗，更重構了行業標準。
二是，貝殼找房的第二曲線正在加速培育。在鞏固核心業務的同時，貝殼正積極培育第二增長曲線，通過多元化布局開辟新的增長空間。這些創新業務不僅有助于分散風險，還將為公司長遠發展注入新的活力。家裝業務將聚焦供應鏈整合與數字化交付，目標2025年合同額突破200億元，通過標準化套餐和智能家居集成提升客單價。租賃業務則推進“省心租”產品迭代，計劃在管房源增至60萬套，通過AI匹配系統降低空置率，探索長租公寓資產證券化路徑。
貝殼找房的未來圖景，本質上是居住服務產業轉型升級的縮影。在技術革命與消費升級的雙重驅動下，其戰略選擇呈現出鮮明的時代特征：以數字化重構服務流程，以生態化拓展價值邊界。這種多維度的戰略布局，既是對行業變革的主動回應，也是對商業本質的深度思考。當居住服務從交易撮合進化為生態服務，貝殼正在書寫一個關于創新與責任的新敘事。
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