朱房29地塊案名揭曉！海淀豪宅原生地有戲看了！
3月31日，年內最值得關注的朱房29地塊，案名官宣——
臻澐。
在年初歷經“百輪鏖戰”，最終以91.52億元成交，溢價率17.3%的朱房29地塊頭頂光環，非常特殊。
首先，作為海淀首個“不限價、無指導價”的純住宅用地，它被業內視為北京豪宅市場分化的里程碑。當頭部房企華潤置地聯合招商蛇口、中鐵置業以“鐵三角”姿態強勢入場，而清河恰恰是華潤置地20年前打造橡樹灣的主場，所謂締造了海淀的豪宅原生地，這些戲劇性注定了這將是今年最值得關注的地塊與項目。
那么，朱房29地塊在案名亮相后，究竟會以怎樣的產品入市？又能否續寫“橡樹灣神話”呢？
25載深耕
與海淀共建成熟生活場
2005年，華潤置地以橡樹灣叩開海淀高端市場。
一句“你可以走出校園，但你總得回家”，不僅擊中清華、北大高知群體的情感共鳴，更以紅磚學院風建筑，奠定了海淀“人文大盤”的初代標桿。
20年后，朱房29號地塊以臻澐的案名登場，華潤置地的“海淀敘事”已從校園情懷轉向時代語境——這背后，是海淀客群迭代的縮影，亦是華潤置地對區域價值的長期看好。
首先，海淀是一個有著足夠客群邏輯支撐的區域。因為海淀的底色是“高知濃度”，清華、北大等頂尖學府，中關村、西二旗等科技巨頭，催生了中國密度最高的“高凈值人群池”。
所以，華潤置地及招商蛇口、中鐵置業拿下朱房29地塊的核心點之一，一定是如何圍繞這一群體的隱性需求做全新的迭代與升級。
從過往看，橡樹灣的“學院派社區”早已聞名圈內，如今朱房29號地塊臻澐則更多瞄準的是這一區域科技高管等核心客群不斷增長的品質需求。而在北京樓市需求升級、產品升級的背景下，華潤置地、招商蛇口、中鐵置業的長期深耕沉淀及高端產品經驗，都會是加分項。
從整個海淀的發展來看，這是北京最有底氣的區域之一。在政策紅利的支撐下，這片區域已成長為“萬億海淀”，2024年，區域GDP突破1.2萬億元，人均可支配收入達10.57萬元，位居全國前列。
制圖：地產財富會
騰訊新總部、字節跳動等46家科技企業聚集于此，形成“北五環科創走廊”。朱房29號地塊恰處這一走廊的核心輻射帶，便捷抵達中關村軟件園、西二旗等產業高地，堪稱北京高精尖產業最扎堆的區域之一，這也是為什么這里的價值被充分看好。
再一個，華潤置地在海淀長達25年的深耕，以及背后的商業底盤和業務賦能是不可忽視的。
朱房29地塊北側約600米即是清河萬象匯——這座華潤置地商業的標桿項目，日均客流量超5萬人次，是區域商業標桿。
清河萬象匯近在咫尺
更關鍵的是，華潤置地近兩年在西三旗、西北旺連落兩座萬象匯，形成“三足鼎立”的商業矩陣。
這種“住宅+商業”的閉環生態，不僅為項目注入頂配生活場景，也讓華潤置地以“與城市共生長”的姿態，成為海淀北城市更新的“隱形操盤手”。
理想主義住區原生地的
“二次發掘”
朱房29地塊的特殊性在于，這是一塊“豪宅原生地”屬性拉滿的地塊，這既源于海淀獨特的城市基因，也因稀缺的資源稟賦與市場邏輯的深度耦合。
這里既擁有海淀北部的城市煙火氣，又具備高端居住的天然稟賦。地塊緊鄰清河濱水公園與漢代古城遺址，形成“城市煙火與自然人文”的雙重基底。
在配套上，不僅占據“黃金十字”交通樞紐，而且教育商業資源成熟。項目1.5公里內覆蓋地鐵13號線上地站與昌平線朱房北站，京新高速與北五環形成“雙動脈”，到達中關村軟件園、金融街都非常方便。這種“離產業核心更近”的區位，更有助于鎖定高質群體的品質訴求。
朱房29地塊定位，得益于不限價政策下的自由度，賦予了產品非常大的想象空間。
疊加西山、清河景觀資源，將形成海淀罕見的生態界面。
遙看西山（圖源：網絡）
從另一個維度看，市場也已經反復檢驗這塊“豪宅原生地”的價值，畢竟地塊西北側的橡樹灣五期，二手房掛牌價已突破15萬/㎡。
豪宅新元年
居住產品力的升維思路
朱房村地塊其實給了市場兩點啟示：
首先是土地市場的變化，當前，北京土地市場呈現了非常鮮明的“K型分化”——核心區優質地塊賣一塊少一塊，天然稀缺，但一些配套、地段、產品等存在明顯短板的地塊持續遇冷。
北京近期待出讓部分地塊一覽（圖源：北京規劃和自然委員會）
朱房村作為海淀首個不限價地塊，高溢價率展現出市場對優質地塊的渴求。華潤置地、招商蛇口、中鐵置業聯合加碼海淀朱房29地塊，也表明了頭部房企對高端市場的信心。
可以預見，在北京今年供地放量的背景下，未來核心優質地塊的爭奪將愈演愈烈。
第二是，北京已經進入“新豪宅元年”，尤其是海淀今年豪宅內卷會進一步加劇，在優質的地塊里面如何做加法，最核心的一點在于怎么卷產品力。
結合華潤置地深耕海淀和入局朱房29地塊來看，房企越來越不局限于產品本身，而是盡可能多的做拓展，從造房到造“生活”這種運營思維可能是解題關鍵，推動清河板塊從“功能型居住區”向“高端生活全能場域”躍升。
總之，朱房29地塊的臻澐非常值得期待，這必將是又一重量級產品，將進一步校準新豪宅元年的產品坐標，并將檢驗其“產品力+品牌力+運營力”在新市場周期中的強大突圍能力。
值得關注的是，在三月華潤置地“萬物開新”的主題下，朱房29號地將開啟全新征程，華潤置地也將推出更多令人期待的產品。
而臻澐，將是全新序幕，這不僅是一場豪宅的誕生，更是海淀城市升級的縮影——當科技精英追求“離產業更近，離自然更近，離圈層更近”，臻澐將證明，唯有讀懂土地基因、敬畏客群需求、堅持長期主義，才能在這片“中國最聰明”的土地上，突破產品的極致想象。
而這，或許正是新豪宅元年中的下一個“現象級答案”。
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